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Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.

64 respuestas
Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
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Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
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#31

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Buenos días:

Respuesta estructurada.

A).

No existe plusvalía municipal, porque se aplica la reglas de la herencia.

En la herencia hay dos fases:

  • Recepción de la herencia, mediante la aceptación.  Sometida al ISD
  • Adjudicación. Por división o en común. No tiene ITP porque son actos jurídicos documentados. Es una reorganización de la explotación de la herencia.

Cuando se vende después parte de la herencia para que no haya ITP tiene que ser a la misma comunidad de herederos, a uno o a todos. Es una nueva reorganización que no es ITP.

Esto es lo que pasa en la disolución del matrimonio, que un cónyuge se queda con todo el piso y no hay plusvalía municipal.

En el sentido de intereses, el condominio es un matrimonio.

B).

Puede ser en la misma escritura pero en dos actos distintos:

  • Acto de recepción del usufructo y transferencia de tu de parte de usufructo al resto de herederos. Lo que se apoya en el Código Civil:
    • <<Artículo 399.
      Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.>>
    • Los otros tres, son el otro en el acto de recepción del usufructo en 2022
    • En este acto se puede variar el valor del usufructo.

  • Acto de la venta de la nuda propiedad. Al ser distinto del anterior, no sería en fecha del 2022 sino en el año 2023

El acto de recepción del usufructo está sometido a ISD, porque el ISD de la parte correspondiente de la herencia de la madre , por el usufructo, se pago por el usufructuario.

  •  Este acto conjunto, recepción completa del usufructo y transferencia del 25 % al resto, está sometido al ISD y no hay Acto Jurídico Documentado 2, por haber ISD.
  • El acto de la venta de la nuda propiedad está sometido a impuesto de Acto Jurídico Documentado 2

C).

Si los otros herederos se hacen cargo del usufructo desde 2022, no correspondería al vendedor del 25 % del usufructo, pues los otros habrán recibido ese fruto desde el fallecimiento hasta final de año 2022.

D). 

Correcto, sobre el IRPF.

Lo que se declararía en el año 2024, en el plazo voluntario correspondiente.

Con la separación de la transferencia del usufructo y de la venta de la nuda propiedad, se puede modular el valor de cada parte.

Lo que se someta, en la recepción y transferencia del usufructo a ISD, en el año 2022,  no está sometido a IRPF, ya que no se recibe más de lo que se hereda o consolida del valor del 25 % del usufructo.

Saludos.

Nota:

Es posible que el notario no entienda de esta particularidad de los impuestos, porque no es especialista en impuestos. Se lo digo por propia experiencia, sin emitir ningún juicio de valor en otro sentido.
#32

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Dices: "En la venta del 25% a tu familiar hay transmisión y habrá plusvalía municipal cumpliendo la regulación aplicable en tu municipio para su liquidación. Salvo mejor opinión."

Asi lo tengo entendido

Gracias
#33

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Muchas muchas gracias por la ayuda pero vamos por partes:

A) Porque no hay plusvalia de la parte que yo vendo, porque yo vendo mi 25% y el Ayuntamiento nos dice que si que nos la estan calculando. Que les tengo que decir para que entiendan por Ley que no hay ?

Nosotros no nos adjudicamos esta vivienda en la herencia porque ya era nuestra desde 2003 ya iba a nuestro nombre solo que ahbia el usufructo de mi padre.

B) Yo no trasnfiero ningun usufructo al resto de herederos, los 4 aceptamos la herencia y en la misma escritura vendo mi 25% a los otros hermanos que ya son titulares de la finca que desde 2003 va a nombre de los 4

C)  Los otros herederos no se hacen cargo de ningun usufructo, porque la aceptacion del usufructo la hacemos los 4; o es que se puede hacer de otra forma que no perjudique a nadie ?

D) SI la vivienda la heredamos en el 2003 y mi padre murio en 09.2022 ; tengo que declarar de 09.2022 a 12.2022 como atribucion de rentas en IRPF 2022, y luego en IRPF 2023 declarar el incremento patrimonial que sera la diferencia entre el precio de compra/herencia de 2003 y de venta de 2023 ? O como hacemos aceptacion i venta en 01.2023 en IRPF 2022 no tengo que declarar ni la atribucion de rentas ?

Saludos
#35

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.



Sobre la D)
La herencia se retrotrae al fallecimiento en el momento de la aceptación. Por tanto en 09.2022 recuperas la propiedad y deberías hacer una imputación de rentas en 2022 por tener el inmueble a tu disposición desde el 09 al 12 en los porcentajes debidos. 











#36

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
entiendo entonces desde que se cancela el usufructo que es cuando fallecio mi padre en 09.2022 hasta 12.2022, es cuando tengo que declarar mi 25% del inmueble por atribucion de rentas, no ?
#37

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Efectivamente. Desde 09 tienes pleno disfrute de tu 25%. Salvo mejor opinión. 
#38

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
En la D) para el cálculo de la ganancia patrimonial tendrás que añadir el valor del usufructo recibido en 2022 al de la nuda propiedad heredada en  2003. De hecho habrás tributado por ambos en ISD.  Salvo mejor opinión. 
#39

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Buenos días:

De acuerdo, tributas por ISD en los dos.

Si se hace por separado:

  • El usufructo, en la recepción con transferencia a los otros tres, se tributa por ISD, que se pagaría entre todos o asumido por los otros tres.
  • En la venta de la nuda propiedad,  en acto distinto, no tiene ISD, sino que se tributa por Acto Jurídico Documentado - 2
    • El ISD se pagó en 2003
  • El usufructo no tiene ganancia patrimonial, porque sería el mismo precio que el de la recepción del usufructo.

Saludos.
#40

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
No entiendo me decis que "En la D) para el cálculo de la ganancia patrimonial tendrás que añadir el valor del usufructo recibido en 2022 al de la nuda propiedad heredada en  2003. De hecho habrás tributado por ambos en ISD." que importes tendre que añadir, porque la ganancia no es la diferencia entre el precio de adquision y el precio de venta ? porque tengo que añadir el valor de usufructo ?

Gracias
#41

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Jesusm1 dices que tributo por ISD por los 2 si se hace por separado ?

Pero se hace en una misma escritura, y que es lo que tributo por los 2 ?

Yo no vendo la nuda propiedad (?) vendo mi 25% de la finca que ya tengo heredado desdel 2003

Insisto en los 4 puntos, porque disculpad pero no me entero:


A) Porque no hay plusvalia de la parte que yo vendo, porque yo vendo mi 25% y el Ayuntamiento nos dice que si que nos la estan calculando. Que les tengo que decir para que entiendan por Ley que no hay ?

Nosotros no nos adjudicamos esta vivienda en la herencia porque ya era nuestra desde 2003 ya iba a nuestro nombre solo que ahbia el usufructo de mi padre.

B) Yo no trasnfiero ningun usufructo al resto de herederos, los 4 aceptamos la herencia y en la misma escritura vendo mi 25% a los otros hermanos que ya son titulares de la finca que desde 2003 va a nombre de los 4

C)  Los otros herederos no se hacen cargo de ningun usufructo, porque la aceptacion del usufructo la hacemos los 4; o es que se puede hacer de otra forma que no perjudique a nadie ?

D) SI la vivienda la heredamos en el 2003 y mi padre murio en 09.2022 ; tengo que declarar de 09.2022 a 12.2022 como atribucion de rentas en IRPF 2022, y luego en IRPF 2023 declarar el incremento patrimonial que sera la diferencia entre el precio de compra/herencia de 2003 y de venta de 2023 ? O como hacemos aceptacion i venta en 01.2023 en IRPF 2022 no tengo que declarar ni la atribucion de rentas ?

Espero vuestra ayuda

Gracias
#42

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Si correcto. Pero en el precio de adquisicion ñ, el heredado en 2003 por la nuda propiedad, tendras que añadir  el calculo del valor del usufructo que has recuperado en 2022 y por el cual ya has tributado. No es un mas valor va a ser un mayor coste que tendrás que restar al precio de venta de tu propiedad y que aminorara la ganancia patrimonial y el impuesto a pagar si lo hubiese. 
#43

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Rucko dices "Pero en el precio de adquisicion ñ, el heredado en 2003 por la nuda propiedad, tendras que añadir  el calculo del valor del usufructo que has recuperado en 2022 y por el cual ya has tributado."

Ese valor me lo dira el notario ? el dia que firme la aceptacion de la herencia ?

Saludos
#44

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Si, el valor por el que liquidaras el ISD. Cuando recibiste la herencia en 2003 tributaste por la nuda propiedad, al recuperar la propiedad completa tributaras por la desaparición de la carga por el usufructo de tu padre,. Ese valor debes considerarlo como parte del coste de adquisición.  
#45

Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Muchas gracias lo tendre en cuenta

saludos