Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.

Buenos días. Tengo algunas dudas a la hora de calcular la plusvalía. El caso es el siguiente:

05/08/2003. Tres hijos por herencia de la madre recibimos en proindiviso la mitad de la nuda propiedad y el padre la otra mitad y el usufructo vitalicio de la vivienda. Valor de la vivienda que se considera en la escritura de herencia es de 36.700€

05/07/2007. Por compraventa al padre de su mitad de nuda propiedad, los tres hijos adquirimos toda la propiedad y el padre se quedó con todo el usufructo vitalicio. Valor de esta compraventa 25.000€. En la plusvalía que se pagó por esta compraventa viene como % TRANSMITIDO el 45%. ¿Esto es porque se considera que solo se compra/vende ese porcentaje de la vivienda?

En el año 2019 muere el padre y mediante el registro de la extinción del usufructo vitalicio los hijos adquirimos el pleno dominio de la vivienda.

19/12/2022. Venta de la vivienda por 50.000€

Entonces, ahora para hacer la autoliquidación de la plusvalía por esta venta, ¿habría que calcular dos plusvalías?

Una desde el 05/07/2007 hasta el 19/12/2022 considerando como porcentaje transmitido el 45%, o sea, el 45% de los importes de adquisición y transmisión. Es decir, que el importe de adquisición son los 25.000€ que aparecen en la escritura de compraventa, y que sería el valor del 45% de la vivienda, y el de transmisión sería el 45% de 50.000€ (22.500€).

Y la otra desde el 05/08/2003 hasta el 19/12/2022, considerando como porcentaje transmitido el 55%, o sea, el 55% de los importes de adquisición y transmisión. Es decir, el importe de adquisición sería el 55% de 36.700€ (20.185€) y el de transmisión el 55% de 50.000€ (27.500€).

¿Todo esto, estaría bien así?

Buenas tardes:

Si la vivienda no era ganancial, entonces tu padre adquirió el 50 % o el 45 % con el fallecimiento de tu madre.

Cuando le compráis a vuestro padre el 50 % de la vivienda, no debió haber plusvalía municipal, ya que era un condominio y la transmisiones entre comuneros no generan plusvalía. Adquieren la fecha de inicio del período impositivo, la de adquisición en el fallecimiento de  vuestra madre.

Por lo tanto, ahora el período impositivo sería desde 2003 hasta 2022.

Si la vivienda era ganancial, el período de inicio de la parte de vuestro padre es desde el momento de la compra por ambos. 

En ese caso, el 50 % de la vivienda tendría hasta 2022 más de  20 años de tenencia, que no tendría plusvalía municipal.

Saludos.

Muchas gracias por la rápida respuesta.
Sí efectivamente, la vivienda era ganancial y era de nueva construcción, adquirida halla por el año 1975...
Entonces, si he entendido bien, ¿a pesar de haber pagado la plusvalía en el 2007, tendríamos dos periodos impositivos, uno desde 2003 hasta 2022, por el 50% de la vivienda y el otro desde 1975 hasta 2022, por el otro 50%?  
¿Todo esto al hacer la liquidación, se reflejaría como dos plusvalías cada una por el 50%, o cómo se podría hacer?

 Ahora vais a hacer la liquidación de la transmisión del inmueble ocurrida en diciembre-2022, la venta del piso que habéis hecho los hermanos, por lo cual debéis liquidar IIVTNU (plusvalía municipal en denominación popular pero incorrecta). Olvídate de si la vivienda era un bien ganancial de tus padres y de la fecha en que ellos la adquirieron, olvídate de si los hijos pagasteis plusvalía en 2003 al heredar el 50% de tu madre o de si tu padre pagó plusvalía en 2007 al venderos su 50%. Lo que cuenta son las fechas en que los tres hermanos adquiristeis la propiedad de la vivienda, en dos veces y por mitad, y la fecha en que la habéis vendido. 

Debéis liquidar la plusvalía como si se tratase de dos transmisiones. 

Por un lado, la parte adquirida en 2003. El valor de adquisición será el que declarasteis para liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones por la herencia de tu madre por ese 50%. Cerciórate de si los 36.700 € es el importe en que se valoró toda la vivienda o sólo comprende el 50% de tu madre. El valor de la  transmisión de esta parte serán 25.000 €, la mitad del precio por el que habéis vendido el piso en diciembre-2022. 

Por otro lado, la parte adquirida en 2007. El valor de adquisición será el que conste en la escritura de compraventa de ese otro 50%, que es el porcentaje que adquiristeis entonces (así lo pondrá en la escritura), por 25.000 euros (olvídate del porcentaje del 45% que dices que consta en la liquidación de la plusvalía que presentaría tu padre tras que os vendiera su parte, lo que cuenta es el porcentaje de propiedad que consta como vendido en la escritura: el otro 50% de la vivienda). El valor de la  transmisión de esta parte serán 25.000 €, la mitad del precio por el que habéis vendido en diciembre-2022. 

Si en alguna de esas dos transmisiones, o en las dos, el resultado es que vendisteis a pérdida o no obtuvisteis ganancia, deberéis presentar liquidación, acompañada con la documentación correspondiente, pero no deberéis pagar. Es lo que ocurre, al menos con los datos que has dado, con la parte adquirida en 2007. 

Cada hermano tendrá que hacer su propia liquidación, con el 33,33% del que es propietario. 

En la actualidad hay dos formas de calcular el incremento del valor del suelo, esto es, la base imponible: 

a) el sistema objetivo: valor catastral del suelo x coeficiente en función del número de años transcurridos desde la adquisición = incremento del valor del suelo. 

b) el sistema real: valor de transmisión del suelo menos valor de adquisición del suelo = incremento del valor. Para ello “Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición” (LRHL art.104.5, párrafo cuarto) 

Tendrás que hacer ambos cálculos para elegir la base que más te convenga, que obviamente será la de menor importe. Si eliges el sistema real, deberás acompañar los documentos acreditativos de los valores de adquisición y transmisión tenidos en cuenta. 

Al incremento hallado tendrás que aplicarle el tipo impositivo que haya fijado el Ayuntamiento, que no puede ser superior al 30%. 

Supongo que en la página web del Ayuntamiento al que pertenezca la vivienda habrá un apartado específico para este impuesto, en el que seguramente podrás  obtener el formulario para la autoliquidación y puede que haya incluso alguna utilidad para calcular la cuota que os correspondería pagar. 

Ojo, entérate de las bonificaciones que pueda haber dispuesto el Ayuntamiento para IIVTNU, por si podéis aplicar alguna. 

En esta página hay una calculadora de carácter meramente informativo y orientativo: Calcular plusvalía municipal — idealista 

Si tienes interés, la normativa estatal del IIVTNU se encuentra en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL), te interesan especialmente los artículos 104 y 107. BOE.es - BOE-A-2004-4214 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. (es un ejemplar actualizado con las últimas reformas habidas a finales de 2021, entre ellas la posibilidad de optar entre los dos sistemas de calcular la base imponible). 

No hagas caso al forero que ha intervenido antes. Lo de que no hay que pagar IIVTNU si han transcurrido más de 20 años desde la adquisición es una opinión (una matraca lo llamo yo, dada su insistencia) que no tiene ningún respaldo jurídico, a pesar de que él volverá a intervenir y te dirá que sí. Se lo han rebatido muchos foreros. De los últimos hilos, puedes mirar éste. Plusvalia municipal - Rankia 

Muchísimas gracias por la respuesta, muy clara y en la línea de lo que yo creía. 
Sí, he mirado la página web del Ayuntamiento y efectivamente hay un formulario para hacer la autoliquidación con los dos sistemas, a uno lo llaman base imponible objetiva y al otro base imponible monetaria, pero son los mismos.
Nuevamente muchas gracias por todo.

Buenas noches:

Verá por su parte lo que acaba de admitir.

Se va a demostrar que lo que le dicen es una aberración mental. 

Para el 50 % por el fallecimiento de vuestra madre: 

En términos de inflación CERO (0):

Para el 50 % por el adquisición a vuestro padre:

En términos de inflación CERO (0):

Para el primer caso fallecimiento de la madre y posterior venta, si no se hubiera cambiado la tabla por el RD 26/2021, al ser declarada inconstitucional la de la LRHL hasta la STC 182/2021,  el incremento de valor hubiera sido, para los 19 años,  del 57 %.

La aberración surge entonces porque 60 % (20 años) + 57 % (19 años) = 107 %

Con lo cual, una familia  habría sido sometida al 107 % de base imponible del valor del inmueble, de forma concatenada o consecutiva.

El valor de adquisición entonces se ha convertido en NEGATIVO

Entonces, se debería admitir que: cuando se adquieren los inmuebles, no se paga dinero, sino que se recibe.

Saludos.

Nota: Se ha de tener en cuenta que se está sobre un impuesto que grava el incremento de valor.

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Artículo 104. Naturaleza y hecho imponible. Supuestos de no sujeción
Apartado 5, párrafo sexto
“En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.”

Hasta Vd. debe volver, de vez en cuando, a releer los textos legales vigentes y dejarse de elucubraciones y disquisiciones sin sentido. El IIVTNU grava el incremento de valor del suelo que haya en cada transmisión desde su respectiva adquisición, de las varias que puede sufrir un bien inmueble a lo largo de su vida útil, salvo en los supuestos que se prevén al final del párrafo sexto del apartado 5 del art. 104. El IIVTNU no grava el valor del bien por una sola vez, grava el incremento del valor del suelo en cada transmisión, y si no hay incremento no hay base imponible ni por tanto cuota a pagar. No espero que lo entienda.

El consultante está debidamente informado, y avisado sobre las intervenciones del forero de la matraca de los 20 años. Es mi última intervención en este hilo. Todos sabemos que la intervención final será de Jesusm1.

Entonces si yo herede el 25% de una vivienda el 2003 , y ahora en 09.2022 ha fallecido mi padre que tenia el usufructo, y en 01.2023 haremos la aceptacion de herencia y la liquidación de usufructo y en ese mismo momento yo vendo mi 25% , en la renta del 2022 tengo poner algo de tal inmueble?

Y el 25% de la plusvalua la tendre que pagar no?

Gracias

Buenas  noches:

Debería haber trasladado también el primer párrafo y otros.

<<5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.
......
En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.>>

Lo que dice la parte en cursiva es para dejar sin efecto la capacidad coercitiva de los Ayuntamientos, pues al haberse producido pérdidas, no se empiece a contar el tiempo en la transmisión anterior a la última adquisición.

El párrafo en negrita es aplicable al condominio, en el que, por uno o varios comuneros se adquieran partes de otro o de otros, y dichas transmisiones  no están sujetas al IIVTNU.

Siendo en el caso que los ocupa, la adquisición que se hace en 05/07/2007. En ese caso, el tiempo comienza a contar en el año 1975.

Así pues, para la parte que adquieren del padre no existe plusvalía municipal, en el momento de la venta, caso de tenencia más de 20 años.

En el fallecimiento de la madre, tampoco existe plusvalía municipal por haber tenido la propiedad más de 20 años.

Solamente, existe plusvalía para el 50 % desde el fallecimiento de la madre (05/08/2003) hasta la venta (19/12/2022).

Saludos.

Nota:  El caso es muy interesante, pues se destaca que con el filtro de los 20 años, para que se produzca el hecho imponible, de acuerdo a la biología de las personas por fallecimientos ( herencias) es poco probable que las familias estuvieran gravadas.

En el caso de la herencia de la madre, el gravamen se produce porque no se espera al tránsito biológico.

Lo que no quiere decir, que en algunos casos, en los fallecimientos, los familiares no queden trabados en el IIVTNU. 

 Entonces si yo herede el 25% de una vivienda el 2003 , y ahora en 09.2022 ha fallecido mi padre que tenia el usufructo, y en 01.2023 haremos la aceptacion de herencia y la liquidación de usufructo y en ese mismo momento yo vendo mi 25% , en la renta del 2022 tengo poner algo de tal inmueble?

Y el 25% de la plusvalua la tendre que pagar no? o depende del Ayuntamiento

Gracias 

Buenos días:

Los datos tienen que ser más concretos, ya que no especificas si ese 25 % ya lo has heredado o es el resultado final por el fallecimiento de tu madre y ahora tu padre.

Además, no es lo mismo que ese 25 % se lo vendas a un familiar que se lo vendas a uno que no forma parte de la herencia.

Si solamente recibes el usufructo, no es que lo heredes ahora, sino solamente que se consolida el dominio total.

En esa consolidación, es posible que puedas hacerla separada y después vender la nuda propiedad, para no someter a doble imposición. Depende de como configures las transmisiones, si es posible efectuar distintas configuraciones.

Así pues, deberías exponer los datos claramente para que dentro del conocimiento se puedan pronunciar las personas.

Saludos.

Intento aclararlo:

El 25 % lo herede en 2003 cuando fallecio mi madre, y hasta 09.2022 cuando fallecio mi padre, el tenia el usufructo.

El 25% se lo vendo a un familiar ( a la vez copropietario del inmueble ), no lo heredo ahora sino que se consolida el dominio total.

Lo que no entiendo es esto " En esa consolidación, es posible que puedas hacerla separada y después vender la nuda propiedad, para no someter a doble imposición. Depende de como configures las transmisiones, si es posible efectuar distintas configuraciones"

Me lo podeis explicar ? En principio tenemos previsto hacerlo todo junto: aceptacion de herencia, consolidacion del dominio y venta de mi 25% . Es mejor no hacerlo todo junto ?

Gracias

Buenas noches:

De lo que deduzco es que no habéis aceptado todavía la herencia de vuestra madre y que el piso era totalmente de vuestra madre.

Por lo tanto, ha habido usufructo de hecho pero no de derecho.

El usufructo que no se ha constituido podría no ser necesario consolidarlo, ya que vuestro padre no está para aceptarlo. Lo ha usado, pero no aceptado, por lo que vuelve por ley a los que acepten la herencia.

Son cuestiones de hecho y el hecho es que la aceptación total, tanto de la nuda propiedad y el usufructo, es de los hijos. Está la función traslativa que si no lo acepta o rechaza el padre, al fallecer, pasa a los hijos el derecho de herencia del padre. Pero eso no se produce, porque el usufructo no es traslativo sino que se extingue.

Por lo que, ahora al heredar lo del 2003, el impuesto de sucesiones habría prescrito.

Podrán dar como hecho que se ha heredado en 2003, aunque no se haya aceptado la herencia.


Al vender tu parte, a uno de los herederos, no está sujeto al impuesto de sucesiones ni Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un acto jurídico documentado. AJD -2, que es el 1 %.  ITP y AJD están en la misma ley  Real Decreto Legislativo 1/1993,  de 24 de septiembre ,  y lo que especifique o concrete la correspondiente Comunidad Autónoma

Para el IRPF tienes la diferencia entre el precio de 2003 y lo que ahora recibas.

El impuesto de plusvalía municipal de 2003 habría prescrito.

Ahora no se tiene plusvalía municipal, porque la venta es a uno de de los comuneros o copropietarios. El que se queda esa parte, tu 25 %, para esa parte  su período impositivo se inicia en el 2003, también.

La fecha en que se hereda es la del 2003, pero la fecha para el IRPF sería 2023. Es decir, no tienes que incluir nada en el IRPF de 2022, ya que la fecha de venta sería en 2023.

Todo lo que expreso, es una opinión sobre el supuesto que he efectuado: el piso propiedad total de tu madre.

En el caso de que no fuese así, es preciso que lo concretes plenamente.

Saludos.

Buenas noches

Lo he explicado de forma incorrecta pues...

En 2003 murio mi madre y en aquel momento aceptamos la herencia ( el piso paso a nuestro nombre con el usufructo de mi padre que lo acepto en aquel momento )

Por eso vuelvo a preguntar una vez aclarado este hecho lo siguiente :

El 25% se lo vendo a un familiar ( a la vez copropietario del inmueble ), no lo heredo ahora sino que se consolida el dominio total.

Lo que no entiendo es esto " En esa consolidación, es posible que puedas hacerla separada y después vender la nuda propiedad, para no someter a doble imposición. Depende de como configures las transmisiones, si es posible efectuar distintas configuraciones"

Me lo podeis explicar ? En principio tenemos previsto hacerlo todo junto: aceptacion de herencia, consolidacion del dominio y venta de mi 25% . Es mejor no hacerlo todo junto ?

Gracias 

Buenas tardes:

Lo que te expreso es una opinión personal, pero puede encajar legalmente.

Si vuestra madre tuvo la vivienda en propiedad más de 20 años, no generó plusvalía municipal y, si la pagastéis, la podéis reclamar al correspondiente Ayuntamiento.

Saludos.

Nota: quedo a tu disposición para lo que desees que te aclare, dentro de mis conocimientos.