Reinversión venta primera vivienda

Buenos días,

Tengo una duda respecto a la cantidad exenta que tendría que abonar en la declaración de la renta por la ganancia patrimonial de la venta del piso. Expongo los datos.

Compré como primera vivienda (único titular) un piso de obra nueva en enero de 2019 por 215.000€ + gastos de notaría, registro, ITP + 4.000€ de mejoras sobre plano = 245.000€. 
Pesa sobre el inmueble 70.000€ de hipoteca.
La venta del piso la voy a cerrar en 305.000€ - 3.000€ Plusvalía - 2.000€ comisión de la inmobiliaria = 300.000€

Con lo cual la ganancia es de 55.000€.

Ahora la idea es comprar con mi pareja a medias otra vivienda, para pasar a ser mi primera vivienda una vez vendida la anterior.

El coste de esta nueva vivienda será de 200.000€ gastos incluidos
De los cuales en ppio. aportaremos a partes iguales 100.000€ (sin hipoteca ninguna parte). Los que yo reinvertiré 100k de la venta de la vivienda.
 
La parte exenta a tributar sería...? ..55.000€  X 100.000€/ 230.000€ (305K-70K-3K-2K) = 23.913 € 
La parte a tributar 55.000€- 23.913€= 31086€

Ya me diréis si mis cálculos son correctos.

Gracias de antemano

A mi me sale eso mismo 

Buenas tardes, escríbame a mi email, me comenta y le podré ayudar [email protected]

Gracias

Para beneficiarte de la exención por reinversión al 100x100, tendrías que reinvertir los 300.000 € menos la parte de hipoteca pendiente de pago (70.000), o sea 230.000.
Si reinviertes 100.000, estará exenta la parte proporcional, o sea 55.000x100.000/230.000 = 23.913,04 €. Y tributarás por una base igual a 55.000x130.000/230.000 = 31.086,96 €.

Buenas noches:

No te he podido contestar antes porque estaba de viajes y no  he podido localizar el tema hasta hoy.

Expongo un punto de vista diferente a la respuesta anterior recibida.

Para ello se va a la ley del IRPF de  35/2006 

<<Artículo 38. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión.
1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.>>

El primer párrafo no presupone que la vivienda esté pagada totalmente, por lo que el importe obtenido es 300.000 €, puesto que el banco no participa de la ganancia patrimonial.

El segundo párrafo no presupone que seas titular completo de la vivienda, pues puede ser una operación conjunta que, por la naturaleza indivisible de vivienda, el importe total de la reinversión son: 200.000 €.

La ratio no exenta de la ganancia patrimonial de la venta sería 100.000/300.000 = 0.3333

El importe no exento es entonces: 55.000 x 0.3333 = 18.331,5 €

1.- JUSTIFICACIÓN

Es claro que, al no haberla pagado totalmente, es un hecho material es que el banco en segundo plano era también propietario de la vivienda. Pero ese aspecto no está contemplado en el primer párrafo del art´.  38.

Así mismo, el segundo párrafo no se mete con que la nueva vivienda pueda ser mayor y no llegues a apagarla totalmente o puedas hacer una hipoteca mayor y la parte efectiva que hubieras destinado a la compra de la nueva de la primera sea menor del importe.

Lo que cuantifica el párrafo segundo es el importe de la nueva vivienda y no cuestiones secundarias, como que sea una inversión conjunta con tu pareja.

La propiedad conjunta es una hipoteca directa consentida o proyecto común que tú tienes con tu pareja, pero no deja de ser hipoteca o proyecto común.

Saludos.

Buenos días:

He de rectificar de acuerdo con el art. 41 del Reglamento del IRPF.

<<Artículo 41. Exención por reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva o reciente creación.
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.>>

El importe total obtenido serían 230.000.

La ratio no exenta de la ganancia patrimonial de la venta sería 30.000/230.000 = 0,1304 

El importe no exento es entonces: 55.000 x 0,1304 = 7.172 €

Saludos.