En primer lugar, la fecha de adquisición no es la de la escritura, sino la de fallecimiento de la causante (supongo que es tu madre). Si hay una diferencia importante de tiempo entre ese fallecimiento y la de la escritura (por ejemplo, que falleciera en 2012), tampoco vale el valor que habéis puesto en la escritura de herencia, sino que hay que tener en cuenta el valor de mercado del inmueble a fecha de fallecimiento.
Pongamos que tu madre sí falleció en 2024, o a finales de 2023. En ese caso, será fácil calcular la ganancia. Si no es así, es más complicado porque, el usufructo, pierde valor cada año, y lo gana la nuda propiedad.
Supongo, por lo que dices, que tu padre era pleno propietario del 50% de la vivienda, y usufructuario del otro 50, teniendo tú hermana y tú la nuda propiedad del 25% cada uno.
Si el caso es el fácil (fallecimiento de tu madre en 2024 o finales de 2023), en la escritura de herencia se habrá establecido el valor del usufructo. Probablemente sea el 10% del valor de ese 50% de la casa, puesto que dices que tu padre es muy mayor.
Pues vamos allá:
Tu hermana y tú, cada uno, pondréis en vuestra renta, como fecha de adquisición, la de fallecimiento de vuestra madre; como valor de adquisición, el 90% de 22.500 euros, que son 20.250; Como gastos, los derivados de la sucesión: ISD, notario, registro de la propiedad, etc. Como fecha de venta, la de la escritura de transmisión y, como valor, el 90% de 52.500 euros, que son 47.250 euros; como gastos, los derivados de la transmisión: IIVTU, factura por hacer el certificado de eficiencia energética, inmobiliaria... Más o menos tendréis que pagar unos 5.000 euros cada uno.
Tu padre tendrá 2 ventas: del 50% de la casa adquirida junto a tu madre, tendrá su fecha de compra, su valor de compra y sus gastos; como valor de venta, 105.000 menos sus gastos. Del 10% de usufructo sobre el otro 50%, la fecha de adquisición es la de fallecimiento de su cónyuge, el valor 4.500 euros y, los gastos, los que correspondan; el valor de venta, 10.500 euros. No te puedo dar una aproximación de lo que tendrá que pagar porque no sé cuando y por cuánto lo compró en sus tiempos.
Si esa compra fue anterior a 1994, podrá aplicar coeficientes de abatimiento, a no ser que, desde 2015, haya tenido más transmisiones de inmuebles adquiridos antes del 94 y ya haya superado los 400.000 euros.
Éste es el caso fácil. Si, como ya he dicho, la causante falleció hace más tiempo, habrá que saber si se hizo, en tiempo y forma, el ISD para considerar el importe allí contenido como el de adquisición; si no, tendrás que buscar el valor de mercado a fecha de fallecimiento (si no es muy antiguo, lo dan las CCAA).
