Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Todo esto , si eres abogado , constructor ,subastero ,  queda anulado claro.

Vuelve a hacer los calculos.
El rendimiento bruto es mas bajo y la TIR apalancada por consiguiente tambien.

Bueno, yo se mis cálculos en mi zona, con mi precio por metro cuadrado comprando un piso a reformar y apretando en el precio fruto de las dinámicas de mercado actuales. No me puedes sugerir rehacer un cálculo que en mi realidad es factible para que de lo que tu esperas que dé. El cálculo está bien hecho, eso si, hay que bajar al barro un poco. Como aquí se hace con las teekays de turno!!

Acaba de comentar Gabriel que en sus fondos ya no lleva TK... personalmente me mosquea que alguien que sabemos que se lo trabaja y que se ha mirado tanto esta compañía (no hay más que ver las tesis que ha subido al respecto) No la vea ni para una posición pequeña en un fondo nuevo que acaba de abrir.... Habrá que volver a darle una vuelta.

Quiero dejar claro que yo he preguntado por el motivo por el que aquí gusta más la bolsa, para ampliar mi perspectiva y analizar pros y contras. No he pedido en ningún caso consejo sobre donde debo invertir y sobre lo que es o deja de ser factible, algo que como comentaban esta mañana, es subejtivo y depende de la realidad de cada uno. Gracias a todos de antemano 

Hola aprendiz. Pienso que el inmobiliario y la bolsa son cosas diferentes, no necesariamente una peor que otra.

Primero las cosas en común. Sobre lo que dices en tu post, fíjate que el apalancamiento no es una de esas diferencias, puedes invertir apalancado en ambas clases de activo, aunque con matices respecto de la estabilidad y la volatilidad de las garantías. Asimismo, las deducciones fiscales no mueven la aguja en ningún caso, y ciertamente no en favor del inmobiliario. El nivel de diversión tampoco es muy diferente, ambas cosas son interesantes y divertidas. Y las rentas pasivas, puedes tenerlas en inmuebles o en dividendos. Para mí, las diferencias son las siguientes:

El inmobiliario es útil para construir patrimonio y generar rentas pasivas. Tiene varias ventajas: puedes apalancar con estabilidad (firmas hipoteca y ya tienes la deuda garantizada por 20 años sin que el acreedor te esté mirando el colateral todo el rato, ni revisando el préstamo cada año o cada pocos años, etc., como sí ocurre con los préstamos para invertir en bolsa). Tiene menor volatilidad y además, al no estar marcado a mercado como la bolsa, a muchos les da menos estrés, y a los que no nos estresamos demasiado nos da un "anclaje de volatilidad" bueno frente a lo que ya tenemos en bolsa. En general, invertir solo en inmobiliario no es una buena idea pero cumple un papel de reserva de valor interesante en la que con menos dinero del que cuesta un inmueble puedes controlarlo y generar rentas que excedan al coste de la hipoteca, y ahí vas acumulando riqueza.

El inmobiliario también tiene inconvenientes importantes: la rentabilidad no es buena, aunque apalancando mejora. La apreciación del capital tampoco es buena, hay que esperar muchos años. Los costes e impuestos de transacción (ITP, notario etc.) y de propiedad (mantenimiento, comunidad, IBI, etc.) son altos. Da quebraderos de cabeza que a menudo te hacen querer salir corriendo del coñazo. Y tiene riesgos de okupas, impagos, malos inquilinos, etc. que se pueden gestionar hasta cierto punto, pero ahí están.

La bolsa es fantástica, y yo la prefiero al inmobiliario (aunque ni de lejos tan radicalmente como muchos aquí, dado que a mí también me gusta el inmobiliario). Tienes unas 150.000 empresas invertibles desde tu ordenador en todo el mundo, con liquidez en general inmediata (salvo microcaps), bajísimos costes de transacción y elevado potencial para la revalorización de tus acciones. Puedes también invertir apalancado (siempre con deuda personal barata garantizada con acciones, NO con cuentas de margen de los brokers, por favor...). Y, en contra de lo que pueda parecer, muy importante: la bolsa NO es un mercado perfecto como muchos creen ("no tiene sentido hacer stock picking, porque todo está en precio y el mercado es perfecto y no se le puede batir", dicen muchos de mis amigos, jajajaja)... al contrario, es un mercado más imperfecto aún que el inmobiliario, que ya es decir, y eso lo hace prometedor Y divertido.

La bolsa tiene sus problemas, también: puedes perder hasta la camisa, cosa que es difícil en el inmobiliario. Apalancarte es más arriesgado porque la deuda es menos estable y estás sujeto a margin calls si baja el valor de tus acciones. Los dividendos pueden caer o suspenderse de la noche a la mañana, haciendo desaparecer tus rentas pasivas. La facilidad de inversión y el enorme "ruido" imperante en prensa, webs, foros, apps, redes sociales y demás pueden hacerte hacer muchas tonterías (si les haces caso, claro), y en general es más difícil hacerlo bien que con el inmobiliario (que no es fácil tampoco).

En resumen, perdón por el rollo: cada cosa vale para un fin, que además depende de la situación y psicología y lógica de cada uno. Para mí, con la bolsa especulo fuerte, invierto a largo plazo de forma decidida, intento aumentar mi patrimonio lo más rápido que puedo y corro también riesgos fuertes, comparables con el potencial de enriquecimiento; con el inmobiliario aseguro capital, acumulo equity, construyo un patrimonio estable de volatilidad baja y rentas pasivas más o menos predecibles (nunca totalmente). En la combinación está la virtud. 

Espero que mis reflexiones te ayuden. Un saludo y suerte.

Muchísimas gracias por tu reflexión. Creo que has describido a la perfección la visión que tras leer varios libros tengo a día de hoy. Los bienes raíces cimentan el patrimonio y la libertad financiera, y la bolsa con un buen timming y selección de valores, puede aportar revalorizaciones muy significativas rápidamente. Por ejemplo, que duda cabe que con el covid y esté tipo de caídas que se producen cada cierto tiempo, es mejor el descuento que ofrece la bolsa que el que ofrece el sector inmobiliario, más lento de absorber los shocks y más ilíquido. No hay inversión libre de riesgo pero que duda cabe que el mayor de los riesgos es la ignorancia. Un saludo! 

Sí, están fuera de TK...le siguen viendo upside importante y no descartan volver en los próximos meses. El cambio lo explica en base a:

* se les ha caído la idea de super ciclo en tankers para este año o principios del que viene ( lo post-ponen a 2024 creo ha dicho y sin perder de vista que un acuerdo con irán volvería a poner el super ciclo en el corto plazo).

*consideran más interesante ahora mismo Flex Lng en vez de TGP.