Inversión en sector inmobiliario - ¿fondos o compra de pisos uno mismo?

Entonces por lo que veo invertir en bienes inmuebles (en cualquiera de las formas que plantea el autor del hilo) plantea problemas para: 1- salir de la inversión (liquidez) 2- valorar la inversión (saber cuánto vale realmente lo que tienes invertido) 3 - diversificar la inversión (sobre todo si te vas comprando propiedades una a una)

Bueno, como ya he dicho, opino que debes hacer las cuentas y luego tomar tu propia decisión. Mira a ver que coste tiene el piso y cuales son sus gastos; por cuanto lo puedes alquilar, y sobre ese "beneficio después de costes", calculas el "beneficio después de costes e impuestos", pues Hacienda se lleva un pellizco. Y con eso ves si puedes pagar la letra parcial o totalmente.

El trayecto es muy largo (20 años) y puede ocurrir muchos inconvenientes sobre los que tendrás que reflexionar; p.e. que ocurre si me quedo sin trabajo y no tengo alquilado el piso (como hago frente al pago de la letra), y otros tipos de escenarios adversos, para que "una buena idea" se convierta en un resultado exitoso en el futuro.

Saludos,
Valentin

Trapero, la inversión en cualquier clase de activos, sea inmuebles, renta fija, renta variable, etc. tiene dos caras de una misma moneda. Ventajas e inconvenientes; Rentabilidad y riesgos; el lado visible y el lado oscuro.

Yo suelo hacer en mis comentarios más bien mostrar el lado invisible u oscuro de las inversiones, dado que ya se encarga la industria financiera de mostrar las bondades de cualquier inversión, que es lo que mayoritariamente encontramos en los medios de comunicación y lo que queda presa en las mentes de los inversores menos dedicados a las inversiones. Conociendo esos supuestos que te pueden hacer perder parcialmente o totalmente una inversión realizada, es vital y lo menciona incluso Buffet en sus dos leyes de la inversión. La primera ley de la inversión es no perder dinero. La segunda ley: jamás olvides la primera ley.

Es por ello, que es imprescindible poder hacer frente a todo impedimento que se te pueda interponer en el largo camino de la inversión (el lado oscuro de la moneda), para que la idea original de la inversión se traduzca en éxito.

Saludos,
Valentin

Buenos días
Yo tengo un piso comprado, que en su día compré, única y exclusivamente para alquilarlo.
Lo compré en Julio de 2004, en una ciudad de provincias mesetaria, y desde entonces lo he tenido alquilado de manera permanente, salvo quizá, en total 6 o 7 meses en total.

Eso supone que el piso ha estado alquilado unos 123 meses frente a 7 que ha estado sin alquilar. En este plazo de tiempo he tenido que pintarlo 3 veces.

Fui afortunado, y compré el piso en una zona muy céntrica de la ciudad, en el momento en que los pisos aún no habían empezado su escalada imparable. En Madrid ya estaban empezando a subir, pero en provincias la cosa llegó más tarde.

Pagué un total de 70.000 euros por el piso, que es más o menos lo que recibiría hoy si lo vendiera. NO hice hipoteca, pagué a tocateja. Inicié alquilándolo a 400 euros/mes, posteriormente subió a 450 euros/mes y actualmente lo tengo en 325 euros/mes. La comunidad ha pasado de los 50 euros al principio, a los 60 y ahora 70 euros. En todo este tiempo, los inquilinos me han dejado sin pagar, en total unos 2000 euros. Pintarlo me ha costado unos 400 euros cada vez (1200 euros en total). Y he repuesto un colchón de unos 300 euros. En su día, amueblarlo me costó unos 5000 euros.

El piso tiene trastero, que lo utilizo yo para almacenar cosas.

Actualmente, y con toda franqueza, solo mantengo ese piso como una manera de diversificar mis inversiones. Aunque a mí la jugada me ha salido parcialmente bien, no creo que sea buena inversión alquilar. En España hay mucho caradura que te deja meses sin pagar y siempre hay que estar pendiente de este tema. Hoy por hoy no tengo muy claro si invertiría de nuevo en este piso, pero en aquel momento no tenía más conocimientos de inversiones que ese. Hoy se más, e invierto en otras cosas.

No se, no es fácil tomar esa decisión. Pero una cosa te digo, hay mil imprevistos que hacen que cambie tu situación y el valor real que tiene el piso. Son inversiones a muy muy largo plazo, y en las que no puedes recuperar fácilmente el valor de tu inversión.

Yo en tu lugar no me complicaba, coge ese dinero y muevelo, bien en IPFs o bien en Fondos.... la gente cree que alquilar es un negocio "seguro" y no es nada seguro, puedes tener montones de problemas.

Un saludo

Manuel

Es que la rentabilidad sobre la inversión es muy baja; es lo que ya os comento. Si no obtienes entorno a un 10% bruto y una renta mínima bruta de 10.000 Euros al año por un inmueble, quizás sea muy duro mantener una inversión de esta índole a largo plazo. Claro, que para obtener esta rentabilidad,o cercana a ella, hay que buscar oportunidades y no esperes que otros te las busquen, porque serán ellos mismos lo que se queden con ellas. En otras palabras: "la rentabilidad está en el precio de compra".

Saludos,
Valentin

No sabía que a un Fondo de Inversión se le pudiera quitar la opción del reembolso así por la cara ¿y no lo avisaron a los partícipes previamente? ¿y tampoco lo puedes traspasar a otro Fondo? pues vaya faena te han hecho.
¿De qué gestora es ese Fondo que tienes? es para no suscribirme nunca a ningún Fondo de esa gestora.

Defensor, cuando un fondo inmobiliario entra en "Iliquidez", el fondo no puede hacer frente a los reembolsos de sus partícipes, y la consecuencia es la suspensión o incluso el cierre de fondo.

Y esto no es un problema de elección de gestora, o gestor, sino de la ignorancia (falta de conocimiento financiero) de los pardillos que se meten en inversiones que no entienden.

Una de mis reglases:jamás inviertas a largo plazo lo que vas a precisar a corto plazo, y los fondos inmobiliarios invierten en bienes a largo plazo exponiendo al inversor al "Riesgo de la Iliquidez de los bienes que componen el fondo". En los folletos informativos ya se advierte del "Riego de Liquidez" que el fondo entraña, pero los inversores o hacen caso omiso o no entienden las consecuencias a las que conlleva, sorprendiéndose como un fondo no puede responder a los reembolsos de los partícipes.

Funcionamiento de Fondos Inmobiliarios y el Riesgo de Liquidez
La constitución del fondo de estas características suele partir de algún Inversor Institucional o Privado, que pone mucho dinero en unmomento en el que opina que se emprende una subida de precios (parte baja del ciclo). Al calor de la continúa subida del valor liquidativo, van entrando los ignorantes. Durante la parte del ciclo alcista el fondo puede hacer reembolsos mediante la posición en liquidez de la que dispone el fondo, pero también a través de las entradas de capital que obtiene el fondo durante este periodo de subidas del valor liquidativo.

El problema llega, cuando el inversor que constituyó el fondo (el que tiene un gran patrimonio del fondo) decide salirse del mismo:por cambio de ciclo alcista a bajista, o por cualquier otra circunstacia que le invita a hacerlo. En este caso, la salida de este inversor deja sin liquidez al fondo, quedando atrapados todos los pardillos. Cuando el mercado se da la vuelta y el valor liquidativo cae, los pardillos quieren salir y reembolsar su dinero, y es cuando se dan cuenta de lo que significa el riesgo de liquidez. El fondo, al no poder hacer frente a los desembolsos de los partícipes porque el dinero se encuentra invertido completamente en inmuebles, tiene que suspender o incluso cerrar el fondo.

Dado que no se encuentra comprador a corto plazo (a precio de mercado) de los inmuebles de los que hay que desprenderse, éstos se venderán bastante por debajo de la valoración establecida en el valor liquidativo a fecha de suspensión del fondo. Por lo que a la hora de realizar los reembolsos, tras haber vendido los inmuebles, el valor liquidativo habrá caído (a fecha de reembolso) significativamente, teniendo el inversor ignorante que soportar importantes pérdidas con respecto al valor liquidativo antes de la suspensión del fondo.

Saludos cordiales,
Valentin

Gracias por las explicaciones, no sabía eso.
¿Te importaría decirme la gestora de ese Fondo en el que te ocurrió eso?

Por lo visto Europa no puede sobrevivir sin inmigración.
Tarde o temprano volverá a aumentar la población debido al retorno de extranjeros y habrá demanda de pisos.

Saludos,

No se si es el que dice Valentin pero yo recuerdo el Santander Banif Inmobiliario con su plataforma de afectados y todo.

Precisa un poco más cuando ocurrirá eso que indicas.
Si va a ser más bien tarde quizá ya no interese comprar (ahora) un piso para alquilarlo (no se sabe cuando), que es el tema que se está tratando aquí.

Saludos

Pues depende de a quien le preguntes...al PP o a Podemos, también dependerá de si te dan la fecha desde el gobierno o desde la oposición, incluso tengo entendo que depende de los ciclos de erupciones solares :) :)

En realidad, supongo que nadie lo sabe. Si yo lo supiera, vendería la fecha a precio de oro.

Saludos,

Yo también tengo un piso alquilado. En este caso se trata de la zona norte de Madrid, alrededores de Plaza Castilla.

Lo compramos en el 1995 para vivir por 63000 euros (es un apartamento con 1 habitación, 1 salon, cocina y baño). En 2001 nos cambiamos a otra vivienda más grande y decidimos alquilar en vez de vender. No sé exactamente cual sería su precio de venta actual, pues el mercado está como está, os lo dejo a los que conoceis el mundillo inmobiliario( 100000-120000 euros?).

Hemos tenido bastante suerte con los inquilinos, pues nadie nunca nos ha dejado de pagar una sóla mensualidad. Excepto temporadas de dos, tres o cuatro meses entre cambio de inquilinos, ha estado siempre alquilado y lo sigue estando, actualmente por 650 euros/mes.
En fin, para no aburriros con muchos números, creo que si miro la rentabilidad con respecto a lo que me costó en su momento no está mal. Pero si miro la rentabilidad respecto al precio actual, me abstendría totalmente de comprar para alquilar en este momento, pues los gastos son numerosos: comunidad, derramas, IBI, seguro hogar, seguro anti impagos, reformas/reparos y hacienda que se lleva otro pico, etc…

Tal como apunta Valentin, el tema inmobiliario, tanto la inversión por compra como en fondos de inversión puede tener ese problema de la liquidez. El problema de la compra es que el desembolso inicial es bastante grande, en fondos puedes minimizarlo hasta donde quieras.

Saludos

Ja, ja,
ya me estaba frotando yo las manos...

Saludos

¿Y este problema de la falta de liquidez en los Fondos de Inversión sólo suele ocurrir en Fondos que invierten en el sector inmobiliario?