corrijo mi mensaje ultimo porque, no se la razon, no me deja editarlo.
me olvidé de contabilizar los 60€ mensuales de cuota de comunidad de vecinos que puse en el ejemplo:
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Yo no creo que haya 2 mercados diferentes en España.
Cuando siga subiendo el Euribor y esté en 2-3%,
bajarán los precios de los pisos en TODAS las ciudades. Incluidas por supuesto Madrid y Barcelona.
Es más, en capitales donde funciona mucho el alquiler turisitico de habitaciones,
creo que la caida en precios será aun mayor.
A eso se añade otro punto importante, que olvidé en el primer mensaje:
Los pisos tambien se pueden valorar por la rentabilidad por alquiler que proporcionan a sus dueños.
En Madrid o Barcelona, los alquileres son BAJISIMOS en proporcion al coste de esos mismos pisos en modalidad de Venta.
Hay unas pocas y concretisimas excepciones: donde se ha permitido el alquiler de habitaciones turisiticas. Que no traen más que ruidos, problemas y mala convivencia entre los vecinos "reales".
En la mayoria de zonas no hay alquiler turistico y hay alquileres normales (600-700€ en madrid por un piso de 80m2 aprox. Es el mercado que conozco).
Pensad que, por ejemplo, un piso que cueste 200.000€ tendria que poder alquilarse por casi XXX€ al mes para ser rentable y compensar el riesgo de impago, las posibles derramas y el pago del IBI o de seguro de hogar etc.
precio venta: 200.000 + 10% impuestos aprox= 220.000€
rentabilidad minima para compensar riesgos y gastos: 8%.
x/220.000= 0.08 ----> x= 17.600€ al año ---> 1.500€/mes
Pero es que, a esos 1500€, para ser netos, (dejando a un lado los impuestos por ganancias) hay que sumarles las coutas de comunidad de vecinos, tasas de basuras, el IBI/12 meses, etc.
Supongamos 60€ de comunidad de vecinos y un IBI de 400 y un seguro hogar de 200 anuales---> 600/12meses= 50€
+ 60€= 110€ de gastos MINIMOS al mes
Osea, que,
para que saliera minimamente rentable, un piso que se compre por 200.000€ tendria que alquilarse mensualmente por 1610€ minimo.
De igual forma, proporcionalmnete:
- 1 piso de 100.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 805€
- 1 piso de 200.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 1610€
- 1 piso de 300.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 2415€
- 1 piso de 400.000€ tendría que alquilarse mensualmente por 3220€
Y algo muy muy importante: tendria que estar alquilado de forma continua!!! porque si lo tienes vacio 2 o 3 años ya pierdes dinero si o si. De igual forma que si te sale un inquilino moroso o problematico.
Y a lo que iba:
POR CUANTO SE INTENTAN VENDER PISOS EN MADRID CAPITAL O BARCELONA CAPITAL QUE SE ALQUILAN POR 1500€?
En madrid en buenas zonas, pisos que se alquilan por 1300-1500€/mes maximo, los tratan de vender por 500.000€!! jajajaj que inconsciencia.
comprar piso es una ruina. piensenlo.
Por no hablar de la piramide poblacional, cada vez mas ancianos, cada vez menos niños y ademas la mayoria de ancianos (cerca del 90% en españa) tienen AL MENOS 1 piso en propiedad. Y los hay con 3 y 4 pisos. La gente HEREDARÁ vivienda, la mayoría de la gente.