¿Quieres comprar un piso para alquilarlo como inversión? No, no tengo capital. ¿Y si fuera medio piso...?

Una pregunta fuera del tema del hilo, qué te hace pensar que si el Euribor sube los depósitos no subirán?

Gracias,

pues el siguiente razonamiento,

Los bancos están fatal, el pufo que tienen solamente se puede absorber de varias maneras, dos de ellas son:

1) Quitas asumidas por la banca exterior (muy difícil).

2) Tiempo y dinero de los ahorradores (la más probable), es la forma natural de ganar dinero de la banca. en diez años dejándoles hacer su negocio, están completamente saneados. Sin desórdenes sociales, sin traumas nacionales, todo de una forma sencilla.

El sistema bancario produce dinero prestando y depositando, (si dejamos a parte la especulación y forma fácil de hacer dinero de estos anteriores años, que creo no volverán en muchos años), producen prestando a interés alto y depositando a interes bajo, lo cual supone un perjuicio importante para el ahorrador, pero si lo miras desde un punto de vista frío y práctico, es el único modo en que se puede asumir todas las fiestas de esta gentuza. El único que puede pagar el pato de toda este party, es el ahorrador, por que es el único que tiene dinero, en otras palabras, de donde no hay, no se puede sacar, y viceversa.

Esto último no quiere decir que tengamos que ponernos todos a correr, como pollos sin cabeza, pensando en que nuestros depósitos corren peligro, en quitas, no es necesario meter la mano directamente, se puede hacer de forma indirecta y sin generar desordenes sociales, a través de la inflación y los tipos bajos de interés. Haz las cuentas de lo que supone una depreciación de un 2% anual (diferencial entre inflación y tipos), durante 10 años, sobre la cantidad total de depósitos existentes en España a día de hoy. Supone un 24% sobre el total de depósitos. Estamos fuera de la crisis.

En otras palabras, creo que es un mal momento para tener mucho dinero en el banco. Esto último, por su puesto es una opinión personal, que puede ser equivocada.

Doy por hecho que el Euribor está ligado a la inflación.

Perdona, no entiendo el razonamiento. El Euribor se decide a nivel europeo, mientras que supongo que la inflación a la que te refieres es a nivel español. Europa va a una velocidad y los países que la componen van a otra diferente.Desde que el Euribor existe, ha llegado a estar enteros por encima o por debajo de la inflación española dependiendo del año (como ocurre ahora, o como ocurrió en el 2007).

Actualmente tenemos:
Depósitos algo por encima del 2,5%
IPC algo por encima del 2%
Euribor algo por encima del 0,5%

Yo siempre había pensado que los depósitos estaban para no perder poder adquisitivo con la inflación, no para hacerse rico. Dónde ves tú la relación con el Euribor?

Gracias!

Nos estamos desviando del hilo, disculpas a quien lo abrió.

Depósitos algo encima del 2,5.... el 90 % de los españolitos tienen el dinero al 1,75% quítale el 21% de Montoro...y mira lo que queda. el 10% restante son Rankianos y gente que mueve el dinero de forma ágil y como mucho están obteniendo el 3% a largo larguísimo plazo.

Euribor al 0,6% artificialmente sujeto por que si no los PIGS nos morimos...., con un consumo totalmente retraido y con crack financiero que dura ya cinco años. Yo creo que el Euribor subirá en los próximos años algo por encima de la inflación, que también subirá.

La única salida a esta crisis, y Alemania lo tiene claro-cristalino, es asumir quitas en los préstamos concedidos a los PIGS o devaluar el Euro, imprimir billetes, y disparar inflación y tipos, no lo puede hacer de momento por que tiene elecciones en otoño, pero yo creo firmemente que lo hará después de elecciones, el otro camino es mucho peor, o tu crees que podemos devolver los PIGS todo el dinero que nos han dejado por nuestros propios medios?. Como te decía es una opinión personal, no tienes por que estar de acuerdo. si te encuentras mejor con tu dinero en el banco, perfecto, (tu nic ya lo dice) pero yo creo que en los próximos años, los únicos que van a ganar con que los ciudadanos tengamos el dinero en los bancos, van a ser ellos. OPINION PERSONAL, repito.

Si, está claro que el mercado inmobiliario podría seguir a la baja y todo lo que quieras... pero dime que negocio/inversión te deja apalancarte hasta un x10. Te pongo como ejemplo la primera operación que hemos hecho. Piso de 1 habitación en buena zona de madrid (comercial, bien comunicada...), efectivo 16mil (entrada+impuestos), prestamo hipotecario de 64mil a 40 años (euribor+1,9%), está alquilado a 450€/mes. Haciendo calculos unos 200€/mes netos de beneficio todos los meses (incluyendo seguro antiimpago y antibandalismo).

Resumiendo en numeros las diferencias son:
- Deposito 3% anual: 16mil*0,03 = 480€ anuales
- Beneficio alquiler del piso 200€*12 = 2400€ anuales (equivale a un 15% de rentabilidad anual)

Cierto que pueden bajar los alquileres, puede haber derramas en la comunidad, puede subir el euribor al 5%... todo eso lo tenemos contemplado y la rentabilidad mínima en el peor de los casos es de un 4%.

En primer lugar invertir con apalancamiento es más viejo que la tos, créeme que yo mismo lo hago y tienes decenas de instrumentos financieros para apalancarte, los depósitos bancarios son el 0.1% de toda la gama de posibilidades de inversión (que yo, como tal, no le llamo inversión a una ipf, simplemente es guardar el dinero en un sitio y te pagan la inflacción más o menos). La palabra inversión la utilizo para otras muchas operaciones, pero eso es otro tema.

Te puedo decir que con 16.000 puedes invertir fácilmente por 200.000 en el ibex simplemente con CFDs, a golpe de click y controlando el riesgo y cuando estás dentro y cuando fuera. No vengo con esto a decir que esto es mejor que un piso -ni peor-, pero que el apalancamiento es algo usual en las inversiones profesionales y no tanto.

Las cuentas que me haces, sinceramente, respetables, pero si quieres te hago yo otras en las que te demuestro otras cosas diferentes.

Aquí la realidad en tu planteamiento es que estás comprando un activo que dentro de 5 años se te habrá depreciado (tanto por uso normal de la vivienda, tu cocina, tu cuarto de baño, tu pintura valen mucho menos, como por el suelo en si) añade que el piso no es tuo -lo debes, es del banco- y que en 40 años habrás pagados "dos pisos", amén de que en los próximos años con el sistema francés de amortización las cuotas que pagas son en gran parte intereses
La rentabilidad del 15%, te repito, que te olvides. Me es difícil de crees que vosotros (tu empresa) sea tan eficaz como para ampliamente duplicar a las empresas especialistas del sector que sacan entre un 5.5 y un 6.5 de retorno. Esto es como si yo monto una hamburguesería en mi barrio y resulta que mi eficacia empresarial es el doble que la de macdonals..., sinceramente, raro raro.

Que alguien te page 450 euros por una vivienda de 70.000 es una distorsión de mercado. Hacer supuestos con una distorsión de mercado sabe cualquier economista que es un error.

Lo que no se puede hacer es unas cuentas en los que el activo no lo deprecias (ni por el uso ni por el descenso de la vivienda). Vamos, esto es como si yo compro un coche, lo alquilo y no integro en la ecuación el hecho que dentro de 15 años mi coche no vale nada. Das por hecho que te van a seguir pagando 450 euros (que tengas un inquilino que te pague fuera de mercado no será algo frecuente a lo largo de tu vida), das por hecho que lo tendrás siempre alquilado, y a ese precio.

En fin, yo solo te deseo suerte, te puedo decir que yo algo conozco del tema, y conozco a muchos como yo que también lo conocen y todos pensamos lo sismo ¿estamos equivocados?, somos todos malos malísimos en nuestra gestión?. ¿los gestores profesionales que sacan un 6% son incompetentes?.

Por último supongo que conoces y tienes meridianamente claro los riesgos de operar apalancado, los que lo hacemos en el mercado lo tenemos claro como el agua, de lo contrario pierdes hasta el taparrabos.

En cualquier caso, mucha suerte!

Efectivamente un 4-4.5-5% por ahí está el tema, ya está todo inventado.

Gracias por el aplauso! :-)