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Oferta vinculante en subrogacion con novacion

8 respuestas
Oferta vinculante en subrogacion con novacion
Oferta vinculante en subrogacion con novacion
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#1

Oferta vinculante en subrogacion con novacion

Buenas tardes, espero que me podáis ayudar.
En agosto del 2008 me subrogue a la hipoteca del promotor por la compra de una vivienda, a su vez hice novación modificativa del tipo de diferencial. La hipoteca del promotor es de noviembre 2006.
El apoderado del banco estuvo el la firma de la hipoteca.
La hipoteca se firmo por valor de 155.000€ y esta está penalizada por una clausula suelo del 4,75%.
La pregunta es si la entidad tenia obligación de entregar oferta vinculante. Le pedí por escrito al director de mi sucursal copia de la mencionada oferta vinculante y me contestaron también por escrito" en la fecha que se refiere las entidades no tenían obligación de realizar oferta vinculante para subrogaciones, por lo que no se dispone de dicho documento"
Estoy a punto de escribir al defensor del cliente ya que creo que tengo razón pero me gustaría si alguien me pudiera aconsejar, así como si tiene algún documento para dicho acto.
Gracias

#2

Re: Oferta vinculante en subrogacion con novacion

Hola Carlos,

si no recuerdo mal la oferta vinculante es obligatoria para cualquier hipoteca a partir de diciembre del 2007.

Si en tu caso es una novación y no una subrogación el Banco tiene la obligación de dártela.

¿De que banco es el préstamo?

Un saludo

Valentino

#3

Re: Oferta vinculante en subrogacion con novacion

Te puedo mandar un mensaje privado sobre esto ??????

Antes de decirme si, debo indicarte que parte del mensaje tendrá algo de publicidad de algo profesional en lo que yo participo, por tanto entiendo que no debo mandarte un mensaje privado a través de Rankia sin que des tu autorización. 

No es la primera vez que trato eso, ni la segunda ..... porque vale, de acuerdo, si una hipoteca superaba los 150.000 €, no era obligatoria la entrega de dicha oferta, ahora bien debes considerar dos cosas muy relevantes, primero la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013, en ningún lugar determina que el suelo sea ilegal, de hecho hay bancos que hoy siguen formalizando hipotecas con suelo, peeeeeeeeeero lo que si dice y en tu caso es extremadamente importante, que si no se informó adecuadamente al cliente aunque se hubiera pactado dicho suelo, podría no ser aplicable por ausencia de información previa a la firma, entonces ¿como van a demostrar que te informaron, si ni siquiera hay oferta vinculante? mucho me temo que ninguna manera, y este es el "meollo" del asunto.

Si tienes interés en conocer cuales fueron los argumentos de la sentencia para determinar que siendo perfectamente legal pactar suelo hipotecario, pero al mismo tiempo en muchos casos no se podría aplicar, aquí tienes un extracto del fallo:

http://www.yoreklamo.com/noticias/1

Y además en el caso de subrogaciones, a menudo, no se detallaban todas las condiciones,  llegando a extremo en los que solo se indicaba que el cliente habría recibido copia de la hipoteca inicial, y que dicho cliente se declaraba conocedor de tales condiciones y las aceptaba, así mismo !!!!!! con lo cual los argumentos para ir en contra están servidos.

 

 

#4

Re: Oferta vinculante en subrogacion con novacion

No entiendo qué interés puede tener una supuesta oferta vinculante 6 años después.

A parte de eso, y salvo opinión mejor fundada, ni entonces ni creo que ahora tengan obligación de hacer una "oferta vinculante" en un subrogación en la cual lo único que se hace es sustituir el nombre del deudor, ya que el subrogado asume íntegramente las condiciones pactadas por el "hipotecado" anterior, en este caso el promotor y el adquiriente ya tiene acceso completo al condicionado de la hipoteca.

La función de la oferta vinculante era que el banco no ocultara información al consumidor sobre las condiciones básicas de su oferta, así como que no la cambiara el día de la firma ante el notario. Por eso tienen una vigencia temporal límite.

Otra cosa es que pactaras una novación parcial. Ahí sí que deberías haber obtenido una oferta, pero supongo que tú ya debes tenerla.

#5

Re: Oferta vinculante en subrogacion con novacion

Si lo tiene, al menos es mi experiencia en la web profesional, observa este enlace http://www.yoreklamo.com/noticias/1  directamente en la parte que se reproducen lo criterios de la sentencia del Tribunal Supremo ...

Dicho Tribunal, nunca indicó que el suelo fuera ilegal, de hecho hoy hay bancos como por ejemplo Popular que siguen formalizando hipotecas con suelo, eso si, el cliente tiene que hacer una declaración manuscrita, en la que se declara conocedor del pacto, de sus efectos, de las explicaciones previas que ha recibido, etc., documento que salvo error el notario protocoliza. Dicho ello, como podrás observar el "meollo" está en la "información precontractual", si una hipoteca procede de suborgación, hay una buena parte, obviamente hay de todo, pero generalizando hay muchas cuyo contrato, que normalmente es uno solo "compra-venta con subrogación", no indica casi ninguna condición financiera, en la escritura figuran declaraciones del estilo "el comprador se subroga en la hipoteca original que antes se ha identificado, cuyas condiciones financieras declara conocer y acepta", cosas así, y te aseguro que visto unas cuantas de esas, entonces si el promotor no entregó copia de dicha "hipoteca original", en la supuesta carpeta de obra que debía entregar a los compradores, con cosas como copia del seguro decenal, listado de industriales que participaron en la obra, evidentemente la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación, unas fotocopias de los planos de la vivienda, de sus instalaciones, las garantías de los electrodomésticos incluidos, copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, etc. (*) el cliente no tenía nada, ninguna información previa, con lo cual la reclamación simplemente administrativa provoca que el banco intente negociar la cláusula, sea con una sustancial rebaja, o su eliminación temporal, porque saben que en un juzgado lo van a tener más que crudo, ya que normalmente el juez va a copiar-pegar la sentencia del TS, y tan amigos.

Evidententemente, la información precontractual, cuando la entrega de la oferta vinculante no era obligatoria, y en 2007 solo lo era para las inferiores a 150.000 €, se podría entregar en otro formato, esto es bastante irrelevante, pero si no hay vinculante ni "precontractual" de tipo alguno, eso, el banco tiene un problema serio.

(*) Muchos promotores entregaban una "carpeta de obra" completísima, y algunos (muy pocos) pedian al notario que tal entrega figurase en la escritura de compra - venta, porque algunas cosas como las antes enumeradas, aparte de las oficiales (cédula, licencia ...) eran obligatorias, como por ejemplo un listado de los industriales participantes en el desarrollo de la promoción. Otros promotores pasaban bastante de estos "rollos" y algunos notarios como el trabajo era mucho, tampoco serían "tiquismiquis" con estas cosas. 

 

#6

Re: Oferta vinculante en subrogacion con novacion

Hola W.Petersen,

según lo que entiendo Carlos Caballa hace una novación en agosto 2008: es esa fecha el Banco ya está obligado a entregar la oferta vinculante para cualquier importe de prestamo.

Si el Banco no puede demostrar haber entregado dicha oferta, Carlos tiene muchos argumentos a su favor para reclamar.

Yo empezaría por el servicio de atención al cliente del banco, pero siempre a través de un abogado: una carta tipo no suele ser muy cara.

#7

Re: Oferta vinculante en subrogacion con novacion

Tengo documento escrito de la asesoría jurídica de Caixabank diciéndome que no tenía obligación para subrogaciones en esa fecha. Estoy escribiéndole al defensor del cliente, no tengo muchas esperanzas.
Gracias

#8

Re: Oferta vinculante en subrogacion con novacion

Hola Carlos,

te puedo mandar un mensaje privado?