Hipoteca abierta ¿buen producto o mal producto?.
La hipoteca abierta es un producto diseñado para un determinado tipo “inversores” en “ladrillos”.
La hipoteca abierta no es más que una línea o límite de crédito que se hace sobre una vivienda y que permite “colgar” de esta garantía diversos préstamos sin necesidad de nuevas hipotecas, modificaciones o ampliaciones, lo cual y visto así es una idea excelente y probablemente buena para muchos “consumidores”.
Abrimos una hipoteca abierta sobre la vivienda que vamos a adquirir que puede ser por el 80% del valor de tasación de dicha vivienda y en la primera disposición (primer préstamo) podemos utilizar el total o solo una parte del mismo, y a medida que vayamos pagando las cuotas mensuales podremos “reutilizar el dinero” a otros fines mediante nuevos préstamos sin necesidad de “organizar” una nueva constitución de hipoteca, con el ahorro de costes que ello supone.
Pongamos ejemplos: Si yo tengo ya mi casa pagada o casi pagada, y por motivos laborales de un nuevo trabajo me veré obligado a trasladarme de vivienda en más de una ocasión, y a la vez no deseo vender mi vivienda actual, y tengo posibilidades económicas de conservarla, puedo abrir una hipoteca abierta sobre mi vivienda actual para destinar el dinero al pago de la próxima, y si dentro de 5 años se pone un segundo parking a la venta, podré “reutilizar” el dinero pagado a tal fin, y si dentro de 8 años me cambio otra vez de vivienda, sin necesidad de montar una nueva hipoteca podré pagar este préstamo y abrir otro sin más requisito que la solicitud de nuevo préstamo, pago total del viejo, y que mis ingresos sean suficientes para el pago de las cuotas.
También podré utilizar lo haya ido pagando para financiar por ejemplo la compra de un vehículo nuevo, si bien personalmente esto de que para pagar el coche tenga una deuda garantizada mediante hipoteca, no me parece lo más adecuado no financieramente hablando, es un tema más moral que otra cosa.
Otro ejemplo seria que con la que cae hoy, he encontrado una vivienda usada a un buen precio, pero carece de plaza de aparcamiento, por tanto me reservo la posibilidad de con la misma hipoteca a la que salga por la zona un parquing podré adquirirlo de una manera bastante sencilla.
O un tercero, que es que hoy me compro mi casa, tengo una buena nomina, me gusta la playa, y casi seguro que a la que pasen unos años me “meteré” en la compra de un apartamento, y podré reutilizar lo haya ido pagando de mi casa habitual, porque hoy mismo mis cuotas mensuales de hipoteca no llegan ni al 18% de mis ingresos.
Bien … para casos así si es válida una hipoteca abierta, ¿pero cómo se está contratando en realidad?.
La hipoteca abierta no es subrogable, o solo lo es en determinadas ocasiones, y no todas las entidades aceptan subrogaciones de este tipo ya que puede haber algún problema jurídico, con lo cual no entran y en paz.
Al no ser siempre subrogable, uno queda “pillado” en las condiciones económicas con pocas, y a veces ninguna, posibilidad de beneficiarse de la ley de subrogación que da al “hipotecado” la posibilidad de mejorar el tipo de interés, comisiones, etc.
En algunas hipotecas de este tipo tienes un precio marcado por utilización del dinero con fines de inversión inmobiliaria (pisos, parkings, terrenos, etc.), y un precio algo más elevado para otros fines (consumo de todo tipo, incluido vehículos), pero hay otras hipotecas que dan un precio para la primera vez, y uno más caro para las veces futuras, con lo cual la ventaja de esto de diluye bastante, y más si estas como mínimo “medio pillado” por la imposibilidad de subrogaciones, por tanto mucha atención a esto.
Seguros, nomina, planes de pensiones, tarjetas …. : Hay que tener mucha atención en hipotecas abiertas con las exigencias de productos contratados ya que si esta vinculación al banco o caja que nos da la hipoteca viene condicionada a una serie de cosas que hay que tener con ellos, y esto se pacta ante notario, y tenemos pocas o nulas posibilidades de subrogación, y nos podemos encontrar con una hipoteca sin divorcio posible, y además cara de precio a no ser que tengamos todo lo nuestro (en términos financieros) allí, pero sin la posibilidad de irnos con por ejemplo el seguro a otro sitio por un tema de precio o de servicio.