España
¿Se puede vender un piso heredado de una persona sin hijos y que después aparezca un descendiente desconocido y el comprador tenga que devolver el piso para que herede el hijo desconocido?. ¿El banco daría hipoteca al comprador previendo que esto suceda? Tengo entendido que hay que esperar dos años a vender una propiedad por si aparece un hijo desconocido que reclama su parte de la herencia ¿Es así?
En principio, cualquier bien heredado puede transmitirse.
No obstante, hay que tener en cuenta el artículo 28 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria:
"Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos".
Es decir, en mi opinión, hasta que transcurran dos años del fallecimiento, el comprador (tercero) no tiene reconocidos los derechos establecidos en la Ley Hipotecaria frente a cualquier tipo de incidencia que pudiera producirse. Por ejemplo, el artículo 34 de la LH, establece:
"El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro"
Gracias por su rápida respuesta. Un saludo