#1
¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Si compro una casa por 85.000 euros, aporto 20.000 euros, la alquilo a 450 euros. Hipoteca a Euribor +0,99%
¿Cuál es la rentabilidad?
#2
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Así a grosso modo:
GASTOS: 85.000€ + 10.000€ gastos (aprox. 12% del valor de compra, en impuestos y gastos notario, etc...)
INGRESOS: 450€ x 12 meses = 5.400€ (son ingresos brutos, sin contar gastos de IBI, reparaciones, seguro, etc).
Rentabilidad bruta = 5.400 / 95.000 = 5.68%, que sería un PER = 17
Ahora si lo afinas podrás sacar la rentabilidad neta.
#3
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
No te faltaría incluir los intereses que tienes que pagar por la hipoteca?
#4
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Sí, faltarían los intereses, pero haría falta saber el plazo de duración de la hipoteca y el tipo de interés a lo largo de la vida de la misma. Los datos variarán de considerar Euribor negativo o tipos del 5% como teníamos no hace mucho tiempo.
Otro dato a tener en cuenta en la operación sería el coste de oportunidad de los 20.000€. Es decir, lo que dejamos de ganar por entregar ese dinero. Si lo invirtiéramos en renta variable a un 8% de rentabilidad histórica reinvirtiendo los dividendos (interés compuesto) los 20.000€ se convertirían en 93.000€ en 20 años.
#5
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Yo no lo veo así ..... vamos a ver las preguntas son:
¿tú cuanto has metido? 20.000 o 20.000 + gastos, a esto se le suma la amortización realizada en un año, pongamos que la parte del capital son 3.500 € (es un decir), pues la inversión sobre la que hay que calcular es la aportación, el capital que vas pagando, más los gastos de escritura, registro, etc., porque es dinero que también aportas.
El capital que va pagando es cosa de sumarlo a los 20.000 €
Esta es la inversión sobre la que se calcularía, que evidentemente variará cada año, fruto de los pagos por capital, repito por capital que realizas.
ahora hacer la cuenta de ingresos (alquileres) y los gastos, en los cuales computaras los intereses del año, otro gasto que tienes, al igual que el IBI; la cominidad, si es que va a tu cargo.
Entonces ya solo se trata de buscar que supone el resultado neto (antes de IRPF) sobre tu inversión real.
Ten en cuenta que tu no has pagado 85.000 más gastos, esto es dinero que ha puesto el banco, tu has firmado "muchas letras", pero pasta, lo que se dice pasta son los 20.000 y en su caso los gastos ...... esta es en realidad tu inversión.
#6
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
23.000 con gastos. Hipoteca a 30 años, euribor +0,99.
La comunidad la pagaría yo.
"los gastos, en los cuales computaras los intereses del año"
¿A qué gastos te refieres?
#7
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Tu inversión incicial es de 23.000 €, luego tienes que sumar el dinero que devuelves al banco en concepto de capital, esto de viene en el recibo ..... con ello tienes el dinero que has aportado como inversión, no sé pongamos que pagas un recibo de 500 € (lo del tipo de interés no es relevante para este cálculo) .... el recibo por ejemplo el primer mes de pago son 400 de capital y 100 de intereses, el segundo 405 de capital y 105 de intereses, el tercero 410 de capital y 110 de intereses ...... etc. etc.
A 31/12 de cada año, esto mejor calcularlo por años completos, si son mesos hay que hacer proporciones ....
Entonces en tal hipótesis tu has invertido a final de año los 23.000 + 400 + 405 + 410 y así todos los meses hasta completar los 12 (para buscar un año) pongamos que te sale 28.200 € (es un suponer), esta es por tanto tu inversión real en aquel período, en aquel año .... en el siguiente será otra cosa ..... porque es el dinero que tu pones, lo demás de momento, hasta que pagues toda la hipoteca es dinero de otro (del banco en este caso).
Bien ... ahora las cuentas del alquiler
Pongamos quie alquilas en 450 € ... pues 450 x 12 = 5.400 de ingresos
Los gastos de electricidad, gas.... los paga el inquilino, no te afecta
Pero en el alquiler resulta que la comunidad va incluida en el precio si lo pagase el inquilino nada, pero como lo pagas tu, porque habéis pactado que así sea, supongamos que son 25 € al mes, pues 25 x 12 = 300 de gasto
El IBI lo pagas tu, supo que son 350 € al año
Y la tasa de recogida de basura también tu (estas cosas dependen de los tratos que hagas) ... pongamos 110 €
Resulta que para entregar el piso en perfectas condiciones, te gastaste 340 € en reparar no sé que .....
Ah..... y la parte de intereses del recibo, recuerda 100+105+110 .... lo que sea ... supongamos que al año te ha supuesto 1.317 €
¿me sigues?
Entonces el resultado económico es 5.400 de ingresos menos 2.417 de gastos (300+350+110+340+1.317) = 2.983 € netos antes de impuestos (lo del IRPF, que te tocará cada año)
Entonces con una inversión real de 28.200 (de la hipótesis de antes) le sacas 2.983, con lo cual 10,57% de rentabilidad (2.983 x 100 : 10,57 %) bueno esto es una hipotesis a voleo, normalente esto se te ira entre el 4 y el 6% ...
¿Y al año siguiente? Pues tu inversión aumenta, tienes que sumar los nuevos pagos de capital, al importe del primer año, repito, solo de capital .... con lo cual te aumenta la inversión realizada, el dinero que has puesto en "el negocio" ... y se te reduce algo el pago por intereses, porque con menos deuda, menos intereses ......
A efectos fiscales la cosa cambia un poco, porque en cuanto a ingresos y gastos, la cosa es igual, a la Agencia Tributaria le importa un bledo quien pone el dinero, salvo que si lo pone el banco te permite deducir los intereses, nunca el capital devuelto !!!!!!!!!!!! ahora bien. te permite poner otro gasto para reducir la factura fiscañ .... y es que un 3% del valor catastral de la vivienda y solo en la parte que afecta al vuelo (construcción), nunca la parte que afecta al suelo (terreno) es gasto a efectos tributarios, es la amortización del bien.
#8
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
si deseas ver como funciona o al menos como opinamos un par de foreros, esto de los alquileres, porque llevamos en el tema ya un tiempo, en mi blog lo tienes !!!!!
Está en tres partes y contempla aspectos comerciales, legales y también fiscales .....
#9
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Ay, si fuera tan sencillo lograr un 8% anual a 20 años ...
#10
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Lo que ocurre es que al parecer, muy pocos han conseguido de manera sostenida conseguir rentabilidades positivas todos los años, tal vez Warren Buffet sea de las pocas excepciones.
#11
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Tal y como lo explicas es la forma más exacta de conocer la inversión año a año. Yo entendí que el forero quería saber la rentabilidad final de la inversión, para valorar si podría ser buena compra o no, por eso en mis números puse el total del capital por el que se solicita la hipoteca. Por supuesto no sería exacto porque variará en función de los intereses de cada año.
Por ello cuando se evalúa una posible compra hay que barajar varios escenarios pues unos tipos de interés altos podrían echar por tierra los cálculos iniciales.
#12
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Conseguir rentabilidades positivas cada año es casi imposible, pero en un plazo largo de por ejemplo 20 años es más fácil. Habría que replicar un gran índice de renta variable.
Warren Buffet, Peter Lynch y otros pocos han conseguido rentabilidades bastante más altas, en torno al 20% anualizado. Esos sí son unos cracks.
#13
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Entiendo que es la única manera, porque si calculas sobre el coste, sin considerar que se ha financiado, podrías conocer que ocurrirá cuando esté pagada, pero será un dato meramente indicativo, ya que no se sabe por lo que se podrá alquilar en dicho momento.
También hay quien calcula rendabilidad actual, a precio de inversión en su momento y claro si calculas una compra del año 2000 con alquileres de hoy, pues sale lo que sale, a no ser que se ajuste el precio de compra con los intereses que se habrían percibido de aquel dinero (por ejemplo).
#14
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Hola Celtics,
Nos pareció muy interesante tu pregunta y hemos elaborado una Calculadora de la rentabilidad de la inversión en un inmueble. La descarga es gratuita y podrás saber cuántos años tardas en recuperar tu inversión teniendo en cuenta el precio al que vas a alquilar la vivienda, los gastos anuales que conlleva (impuestos, seguros y demás) la cuota mensual de tu hipoteca. Espero que te sea útil, saludos!
#15
Re: ¿Cómo calcular correctamente la rentabilidad de inversión en vivienda?
Hola Lorena, no se puede ver on-line la calculadora sin bajársela al ordenador?
Gracias