España
No Muros, te la tienes que descargar y así puedes cambiar los datos de importe de vivienda, plazo o cuota de alquiler a tu antojo y vas probando cómo te puede salir más rentable. De todas formas, como he dicho es gratuita, solo necesitas tener excel instalado en el pc o abrirlo con google drive. Si hay alguna novedad te informo :)
Era por curiosidad, es que al final el ordenador tiene tantas cosas que no me tira bien,jeje. Tengo que cambiarlo, va viejuno ya.
saludos
Con esos datos no te puedes hacer las cuentas para ver cuál sería una rentabilidad neta porque el tipo de interés es variable y dependiendo de eso varía el principal coste de la operación: la cuota hipotecaria mensual. Tampoco pones el plazo de la hipoteca.
Además la aportación de fondos propios es baja en relación al precio de la vivienda. Sin hacer cuentas finas, si te pides una hipoteca a 20 años y consigues comprarte el piso sólo alquilándolo (y que el importe del alquiler cubra la cuota hipotecaria, el IBI, la comunidad, la tasa de basuras, posibles imprevistos etc etc) ya sacarías bastante.. pero estamos hablando de cálculos a 20 años y de mantener un piso alquilado sin impagos, incidencias etc 20 años.
aqui estas olvidando una cosa IMPORTANTISIMA, y es el apalancamiento de dinero que se produce.
habria que calcular bien todo pero la rentabilidad mas bien seria algo asi
5.400/20.000 (fondos propios que realmente se aportan)
El resto de info la dejó escrita en el comentario 6. En mi opinión, la aportación de fondos es lo de menos. Si el banco te da el 80% de financiación en lugar del 70% es más problema del banco que tuyo. Par invertir en vivienda yo me cogería una hipoteca a tipo fijo de las que hay al 2 y algo % y te lo calculas al dedillo.
bueno, eso de que es problema del banco.. fíjate a cuánta gente han embargado a estos años atrás. Cuántos de ellos pidieron una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda, más gastos?
El importe a devolver por la hipoteca, con la bajada del precio de la vivienda, en muchos casos ha superado al valor de las propiedades, y eso implica que el prestatario no sólo no paga su deuda con el banco entregando el piso, sino que sigue debiendo dinero.
Esto me recuerda a un debate que ya tuvimos en Rankia: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3313590-hipoteca-ing-100-valor-compra-gastos
Estoy de acuerdo contigo en esto, no es lógico conceder una hipoteca al 100%. Ni ahora ni antes de la crisis. Pero eso ya no está pasando actualmente (no voy a hablar muy alto...) y date cuenta que he dicho financiación del 70-80%, ninguna locura!!
En mi opinión, en el contexto actual en que los precios están bastante estancados (por mucha propaganda que hagan de que ya suben algo), a quien tenga capacidad de ahorro le conviene aportar más capital y reducir deuda.
Ahora mismo los tipos de interés variable tienen un diferencial alto con respecto a los años del boom, donde el diferencial era bajo y el EURIBOR estaba más alto; con esos diferenciales, en un préstamo a más de 20 años, el banco ya se la está colando al prestatario, ya que lo más probable es que el EURIBOR suba bastante en algún momento.
El tipo fijo sí puede ser más atractivo, suponiendo que todas las vinculaciones no encarezcan mucho el tipo real que se está pagando (que no es el que anuncian, sino el resultante de sumarle el coste de las vinculaciones, como por ejemplo los seguros).
Sobre las vinculaciones, también llama la atención que el banco va a ofrecer su producto (aunque sea malo y caro) y ése es el que hay que contratar por narices. Es decir, el banco quiere vender sus seguros, y normalmente no va a aceptar por ejemplo que el prestatario aporte un seguro de vida estupendo que ya tenga contratado por otro lado para cubrir el capital pendiente del préstamo hipotecario en cada momento.
Escalera, Derramas, IBI, Tasa de Basuras, 1 mes de la agencia si lo alquilas por ella, 1 mes por el seguro del alquiler, el seguro de la vivienda y lo peor de todo, lo que no estoy seguro si en primera vivienda se paga...las ganancias de tu alquiler. Los 5.400 euros, tendrás que incluirlo en tu IRPF. Si pagas un 17% de IRPF, pues también tendrás que restarle ese 17% a esos 5.400 euros. Con lo que aproximadamente, de los 450 euros mensuales, no te quedarían ni 180. Pésimo negocio el comprar para alquilar...
No había pensado lo de los seguros del banco y los seguros en otras compañías. Me parece que abriré un hilo porque tengo una hipoteca "bonificada" en la que no me obligan a mantener seguros pero si no lo hago me sube el diferencial.
En cuanto a la situación de la vivienda, yo sí creo que está mejorando. ¿A que ya no ves tantos carteles por la calle de se vende piso? Hace 3/4 años era una barbaridad. También he leído bastante de que se va a dejar de comprar pisos y ahora la gente vivirá de alquiler toda la vida, aunque a mi me da la impresión de que es tirar el dinero a la basura. ¿Qué opinas?
Creo que hasta que no cambie la fiscalidad la vivienda no va a subir con ganas, puede estancarse el precio o subir ligeramente en zonas muy puntuales. En los años del boom inmobiliario había mucho movimiento porque la fiscalidad era mucho más beneficiosa, las hipotecas desgravaban, la gente también compraba en contrato privado (sin escriturar) para "dar el pase" a otro, el IVA sobre el suelo era más barato, etc Ahora todo eso ha cambiado.
Sobre la oferta actual de pisos, depende de las zonas. Hay zonas donde hay más carteles que hace 3 o 4 años pero pretenden vender mucho más caro, y claro, no venden (hay gente pidiendo entre un 60 y un 80% más - por pedir que no quede, luego otra cosa es venderlos). Los mejores pisos ofertados por bancos sí es posible que se hayan vendido ya, porque la gente se lanzó a comprarlos hace 2 o 3 años, cuando el diferencial de una hipoteca a tipo variable estaba en el 1,9 o el 2% para pisos que no eran propiedad del banco, y por otra parte el banco financiaba sus pisos mucho más baratos.
Los pisos de bancos normalmente han sido mucho más caros que los que vende un particular.
Sobre el alquiler, creo que es cada vez más la opción de mucha gente y esa tendencia continuará; poco a poco está cambiando la mentalidad tradicional española de tener vivienda en propiedad. El alquiler da mucha flexibilidad a personas que por trabajo se van desplazando periódicamente de un lugar a otro, y firmando un contrato en condiciones ventajosas puede ser un buen negocio para el arrendatario. En 2011 y 2012 la gente estaba muy justa de dinero y fue un buen momento para alquilar con contrato. Además el arrendatario está bastante protegido por la ley de arrendamientos urbanos frente a intentos de subir el alquiler, repercusión de gastos etc.
Los impuestos a la vivienda en propiedad sin duda seguirán subiendo y eso es un lastre para las ventas. El IBI es una losa y hay sitios donde sube un 10% al año (el gobierno ya ha animado a los ayuntamientos a que lo sigan subiendo). El arrendatario no paga IBI así que está blindado frente a subidas de impuestos. Además las personas que tienen una segunda vivienda ahora tienen que pagar IBI y además aparte tributar una cantidad por ella, que hacienda llama "renta imputable". Los tiempos del apartamento en la playa pasaron a la historia. Además los precios de las propiedades en zonas de "segunda residencia" suelen ser muy volátiles; los precios oscilan mucho según el ciclo económico y sólo las propiedades de muy buena calidad mantienen precios más estables.
Yo no se de verdad si la situación de la vivienda está o no mejorando, pero no creo que el hecho de ver más o menos carteles sea indicador de nada. De hecho, por un lado está el número de viviendas vendidas/compradas y por otro si el precio sube o no; por poner un ejemplo bursátil, es posible que en el Santander cotizando ahora 4€ se compravendan mayor número de acciones que con el san a 8€ y, obviamente, no conlleva que eso sea mejor o que se esté recuperando la acción.
Y como opinión personal, creo que la vivienda tenderá a la baja su precio, por pura demografía, salarios, casas dejadas en herencia... Y es que a mi parecer ahora los que tenemos 30 años solo nos acordamos de cuando el boom y la bajada del 30% del precio de la vivienda, pero aun así, creo que que el precio de la vivienda sea 10 años de salario de una persona no es una situación de equilibrio.
Según mi humilde opinión, con una sola vivienda es imposible calcular la rentabilidad, influye mucho el azar.
Hacéis cálculos en el aire suponiendo que la vivienda esté alquilada siempre pero ¿Qué pasa si tardas 6 meses en alquilarla? ¿y si tienes que hacer reparaciones? ... Y así un largo etcétera.
Esos cálculos de rentabilidad solo los puede hacer una inmobiliaria que tenga más de 100 pisos de alquiler.
La fiscalidad de la vivienda es la clave, tienes toda la razón. Cuando retiraron la desgravación por compra de vivienda habitual fue un suicidio, solo me explico que lo quitaran por los recortes.
En cuanto al alquiler, simplemente hay que mirar un poco más de nuestras fronteras. No se puede negar que el alquiler es una tendencia al alza en Europa y como muchos españoles compraron las segundas viviendas, ahora está locos por ponerlas en alquiler. Los impuestos y la regulación también ayudan como tú dices.