¿Comprador/optante en un contrato de alquiler con opción a compra?

Buenas tardes,

Dispongo de un contrato de alquiler con opción a compra. En dicho contrato aparecemos como inquilinos y optante otra persona con la que dejé de tener relación casi al inicio del contrato y yo. Esta persona cesó en sus obligaciones de pago al segundo mes de comenzar el contrato y abandonó la casa. Notifiqué esta circunstancia al arrendador mediante burofax, pues se trata de una agencia. He ejercido el derecho a compra en tiempo y forma reiterando que la otra persona no compra, y mi pregunta es si esto es un inconveniente y se pueden oponer a la venta por ser yo el único optante que ejerce el derecho a compra, o por el contrario puedo adquirir la vivienda yo solo.

La opción de compra expiró en septiembre del presente año, y aunque como comentaba anteriormente ejercí el derecho a la compra en tiempo y forma como se formalizó en el contrato, aún no he tenido pronunciamiento alguno por parte del arrendador, a pesar de mis reiteradas llamadas y reclamaciones al teléfono de la agencia que no dispone de oficina física. De otro lado, me siguen pasando la mensualidad del alquiler, habiendo expirado, sin contrato en vigor, y sin noticias respecto a la solicitud de compraventa, sin saber hasta que punto es legal que puedan seguir enviándome los recibos de cobro.

Espero que pueda darme una respuesta alguien especializado en este tipo de contratos o que se haya encontrado en una situación similar que me ayude a saber cómo proceder. Gracias a todos!

Buenas Mad15,

Tu duda es bastante específica pero voy a tratar de resolvértela. La ventaja del alquiler con opción a compra es que corresponde únicamente a los compradores la decisión de comprar el piso o no. El arrendador (en principio) no se podría oponer. Sin embargo, al producirse un cambio tan importante como que uno de los compradores no quiere acceder al piso, se inclumpliría el contrato inicial y entonces el arrendador se podría oponer a la venta.

Hasta donde yo se, deberías redactar un contrato nuevo, negociándolo con el vendedor, de cero para suprimir al otro comprador. Si pudieras conseguir una renuncia escrita del ex-comprador facilitaría las cosas. Y por supuesto, esto lo tienes que estudiar con tu abogado. Saludos.

Yo pondría el tema en manos de un abogado. No entiendo qué le importa al dueño del piso que tu pareja no compre, mientras que él cobre, y eso de seguir pagando cuotas ¿bajo que criterio? ¿siguen siendo cuotas con derecho a compra?. No lo veo nada claro...

Por cierto, la agencia no pinta mucho, es un intermediario, supongo que tú tienes contrato con el propietario, y es a él al que deberías acuidir. ¿le has mandado un burofax notificandole el asunto?. Suerte.

Salvo que se "lo hubiera repensado" en cuanto al precio y a visto ahí una posibilidad. Me refiero al actual propietario. 

La única vez en mi vida que me metí en un alquiler con opción de compra, con la firme voluntad de ejecutar tal opción, como así hicimos, en el contrato exigí (y conseguí) un pacto por el cual cualquiera de los optantes, podría ejercitar la opción, fuera en pro-indiviso, en distintas proporciones o, transmitir el derecho a favor de una sociedad, siempre cuando en ella, algunos de los optantes fuera socio, asimismo el derecho de transmitir tal opción a los hijos. 

La opción de compra es un instrumento versátil que se puede utilizar de muchas maneras, no solo para que el inquilino pueda optar a comprar el piso.
Yo lo utilizaba mucho cuando quería atar bien a un propietario para que me diese la venta. En lugar de firmar una exclusiva de venta firmábamos una opción de compra: yo ponía algún dinero pero me aseguraba que yo vendería ese inmueble, naturalmente, a un precio mayor.
Pero para eso hay que poner una clausula que diga mas o menos: "al ejercitar la opción de compra el optante podrá poner el inmueble a su nombre o a nombre de cualquier persona física o jurídica que designe".
Poniendo esa clausula te evitas muchos problemas como el que aquí se expone.

Yo como propietaria no firmaría un alquiler con opción a compra. En el momento de la compra el comprador es el que tiene todo el poder: si ve que los pisos de la zona se han encarecido, compra y seguro que le saca rentabilidad. Si ve que están por debajo puede decir que no tranquilamente y el vendedor tragarse el piso. Luego, si quiere, puede proponerle un nuevo contrato con alquiler más barato.

El alquiler con opción a compra solo lo veo beneficioso en los pisos de bancos, y porque quieren quitárselos de encima o sacarles un mínimo de rentabilidad, no por otra cosa...

jeje, que fino eres...., no se te escapa una joio.

Ojo, los alquileres con opción a compra son más caros que los normales, y por lo general son de 24/36 meses que no es un tiempo para que la vivienda repunte alucinamtemente. Y otra cosa, tienes a un potencial cliente para la compra de la vivienda y eso es un dato importante.

Salu2.

Hay veces que no hay más remedio que hacer una opción de compra.
Si te dan a vender un chalet en La Moraleja y sabes que lo puedes vender pero tienes que gastarte de 10 a 20.000€ en publicidad, ¿crees que alguien sensato va a arriesgarse a perder el tiempo y dinero? Solo un irresponsable que se limita a guardar las llaves en un cajón y esperar que un cliente pregunte por ese chalet lo cogería si no hay garantía de cobrar.
Y si compras un solar, conseguir la Cédula Urbanística y hacer un Anteproyecto te lleva unos meses. ¿Vas a estar trabajando para que en medio te diga el propietario que lo vende a otro? Lo cual pasaba con frecuencia en la época dorada de la construcción.
Yo casi todos los solares que compré lo hacía ejercitando una opción de compra.
Para lo menos indicado que veo la opción de compra es para comprar un pisito en el que estás de alquiler.

No, a mi se me escapan un montón, pero tengo "la mala costumbre" de lo que no domino, consultarlo a uno que si lo domine !!!!, y si vale 150 € la visita, pues que le vamos a hacer. No es que me guste gastar el dinero, ya sabes los catalanes somos "agarraos" de nacimiento, lo que ocurre es que si te vas a gastar 150, 200 ó 250.000 € en una vivienda, va a resultar tan buen o tan mal negocio si son 150.150 €, 200.150 € o 250.150 € .....

Que por cierto es exactamente lo que tu estás recomendando, "la mano de un profesional". 

Esto intenté en mi caso .... pero al vendedor le pareció un riesgo permitir la transmisión del tal derecho a "cualquiera", con lo cual acordamos que solo a los optantes, hijos o bien sociedades en las que alguno de los optantes fuera socio ... si bien en esto de la sociedad, si uno quiere hacer "la pirula", lo tendrá fácil, monta la SL de turno y luego la vende, no obstante cuando la Agencia Tributaria detecta que en realidad no vendes una empresa, sino una finca, hay ciertas implicaciones fiscales que encarecen la operación. 

Es que no trasmites el derecho de opción a nadie. El derecho siempre lo tienes tu, solo que a la hora de ejercitar esa opción pones el inmueble a nombre de otra persona, no a tu nombre.
¿Qué mas le da al propietario? El lo que coge es dinero y se olvida del inmueble.

A lo que me refiero es, que si firmas un contrato de alquiler con opción a compra puedes indicar en el contrato que, teniendo un precio de mercado a fecha actual de 100.000 € y pactas que lo compras en 3 años a 100.000 €, como tú dices, no habrá mucho cambio en los precios (o sí, quien sabe!). Pero es muy común que al precio de compra dentro de 3 años se descuente un porcentaje de lo que has abonado de alquiler (no todo, supongo, sería un descuentazo!!). En ese caso, el precio de compraventa ya está por debajo del mercado. Favorece al comprador. Y, como te digo, es bastante común, por lo menos con los pisos de inmobiliarias.

No se descuenta un porcentaje. Se descuenta todo. Si firmas un contrato de alquiler con opción a compra, al finalizar la fecha pactada, si el potencial comprador hace valer su derecho, compra la vivienda por esos 100.000 euros y se restan las 36 cuotas de alquiler pagadas, digamos que son 18.000 euros, por lo tanto le debes al vendedor 82.000 euros. 

¿Esto tiene alguna ventaja?. Varias.

a) por lo general el precio del alquiler es más alto, en caso de que no te ejerzan la opción, tú habrás estado cobrando un alquiler por encima del que está en el mercado.

b) Tú querís vender la vivienda, y así lo has hecho, ya que logras "retener" al comprador.

c). En 2/3 años los precios no creo que tengan una variación tremenda, además como sabes, una vivienda un es un lingote de oro, con un precio oficial, hay miles de factores que hacen tener rangos (vecinos, vistas, reformas, terrazas, cierres...). 

En resumen, si las dos partes saben a lo que atenerse, y lo tienen claro, es un buen instrumendo que se puede utilizar, como todos....

Saludos!

En caso de cobrar un alquiler por encima del precio de mercado, ya me parece más interesante. Como bien dices, la clave es que cada uno sepa los derechos y obligaciones que implica este contrato. Te debatía el tema porque en mi familia nos lo han propuesto y estamos algo desconfiantes. El piso está alquilado a precio (más o menos) de mercado. El inquilino está encantado con la casa y quiere comprarla, pero le hemos dicho que nos interesa que esté alquilada porque vemos que la zona se revaloriza bastante rápido desde que se compró la casa en 2012. Entonces nos ofreció el alquiler con opción a compra, pero como en el momento de la compra nosotros no podríamos decir que no, todo el poder lo tiene él, no me acaba de convencer. ¿Qué opinas?