Guía para valorar un piso

Buenas tardes a todos y muchas gracias por vuestra inestimable ayuda como siempre,

Me gustaría proponerle a un propietario un alquiler con derecho a compra de su inmueble.
Por lo que he estado leyendo, existen diferentes tipos de valoración (sea para Hacienda, el banco, etc). En mi caso, al no tener intención de pedir una hipoteca, por el momento, entiendo que debería guiarme por el valor catastral multiplicado por el coeficiente regulador ya que de esta manera estaría pagando un importe más bien bajo y en una situación correcta con hacienda. Ruego me ayudéis con la siguiente problemática:

1.- Por algún motivo no figura su inmueble en la sede electrónica del catastro por lo que no puedo localizar su referencia. Asimismo, entiendo que al no ser el propietario no puedo acceder a su valor catastral. El coeficiente regulador es de 1,1. Alguna idea para hacerme con el valor catastral del inmueble?

2.- Además el inmueble es antiguo, lleva años sin estar habitado (más de 10) y está en un estado ruinoso (perdidas de agua), caldera antigua de leña en desuso etc. Creéis que esto se puede utilizar para bajar el precio de compra respecto del valor catastral?.

En resumen, me gustaría hacer los cálculos por mi cuenta y hacerle una proposición inicial para negociar.

Por último, si se llevase a cabo la operación, creéis apropiada una tasación oficial previa por si es necesario pedir una crédito / hipoteca que cubra el restante a la hora de comprar la vivienda pasado en periodo de alquiler? o se podría hacer a posteriori?

Muchas gracias por vuestros comentarios.

¿Piensas comprarle un piso a alguien basándote en el valor catastral que a saber cuándo tuvo la última revisión? No creo que te sirva para negociarlo con él. Ahora tienes mil aplicaciones para saber el valor de la vivienda que quieras (BBVA tiene una, gratis) y también puedes pedir tasaciones online aunque esto sí te costará dinero.

Si la vivienda está medio en ruinas claro te sirve para rebajar el precio claro. Es una negociación entre 2 al fin y al cabo.

La tasación es obligatoria en un inmueble si vas a pedir una hipoteca sobre él. Ponte primero en contacto con el banco para ver si te concede la hipoteca y luego el banco te dirá qué tasadoras acepta.

No sé para qué te vas a meter en lios de catastro y valoraciones que no valen para nada.

En primer lugar mira a ver si el propietario quiere venderla. Hay muchos que prefieren cobrar alquiler y no quieren vender. Si es así ya hemos acabado la conversación.

Si te dice que ok, mira a ver qué precio estarías dispuesto a pagar y en la negociación juega tus cartas de que está muy vieja, de que tiene caldera del año de la pera, y así intentar ver hasta donde puedes llegar.

Aparecer con el valor catastral, sinceramente, si yo fuera el dueño te diría que el valor catastral me importa bien poco. Que pido por la casa entre x y entre y, y que sobre eso si te parece negociamos, y sino, hasta luego.

Como te han dicho, el valor fiscal te puede servir de referencia pero no creo que al dueño le importe, la gente tiene una idea clara de lo que valen sus pisos (aunque muchas veces no sé de dónde la sacan), y ni ese valor ni una tasación oficial les hace titubear, sólo la negociación a cara y el tiempo les hace cambiar.
Por otro lado, lo de que no encuentres la finca catastral no me gusta un pelo, puede que no esté regularizado o tenga algún problema que luego te suponga un disgusto, lo primero sería averiguar qué le pasa. Efectivamente, no puedes acceder a los datos protegidos como el titular y el valor catastral, pero debes poder identificarlo.

Buenos días,

Muchas gracias por vuestras respuestas y ayuda!! Finalmente he optado por consultar a una agencia inmobiliaria, la cual me ha dado un valor aproximado del precio de mercado. Ahora bien, teniendo en cuenta las características del piso: estado ruinoso, cuarto sin ascensor, sin garage etc, en caso de que el precio de compra estuviese por debajo del valor catastral multiplicado por el coeficiente (a día de hoy no lo sé), Hacienda podría entenderlo a la hora de evitar una complementaria?

Hacienda hoy le manda complementarias a todo el mundo. Tienen varios métodos de valoración y utilizan el que mejor les va para sacarte algunos cuartos más.

Sobre la tasación de la vivienda y la negociación del precio, creo que son cosas distintas. En cuanto a la tasación, creo que lo mejor es lo que te diga el banco si vas a necesitar financiación. De cara a la negociación creo que sería mala estrategia basar tu propuesta en una tasación, por una parte porque si es muy baja el propietario se puede ofender y ponerse a la defensiva, además teniendo en cuenta que es un papel que le presentas tú, y por otro lado porque le puedes dar ideas y puede irse a la típica inmobiliaria que quiere captar propiedades y que le digan que el inmueble vale alguna cantidad disparatada.

Está bien tener un dato de tasación para hacerte una idea, pero la negociación podrías plantearla de forma diferente. Puedes ofrecerle un precio sin justificar y si luego ves que es receptivo a vender y empieza un tira y afloja incluso puedes ver precios de propiedades comparables, pero sin llegar a presentar el papel de un tasador.

Ya te digo yo que de primeras no lo entenderían y te mandarían la complementaria, se supone que el valor catastral ya refleja que no tiene ascensor y hasta cierto punto el estado de conservación, o al menos la antigüedad. Te tocaría luchar como casi siempre, y una tasación es lo mínimo que vas a necesitar, con unas fotos y unas explicaciones no sirve. Lo primero para luchar contra una valoración es tener otra supuestamente más adecuada y correcta.

Muchísimas gracias de nuevo por vuestras recomendaciones y consejos!! Ahora solo falta comenzar las negociaciones...