España
He estado leyendo algunos artículos sobre una reciente sentencia sobre los gastos de formalizacion, los cuales deben ser asumidos por el banco. Quisiera información ya que adquirí una propiedad del banco (La Caixa) por la cual pedí un préstamo y pague unos 5200 € de gastos de papeles hace unos 4 meses.
Hola Lanto, buenas noches.
La Sentencia del Tribunal Supremo a la que te refieres es la 705/15 del 23 de Diciembre de 2015 por la cual declara nula como bien dices la clausula de Gastos de las Escrituras Hipotecarias.(Normalmente la clausula 5ª).
Supongo que los Gastos que pones de 5.200€ son relativos a las dos escrituras, tanto a la de Compra como a la de Hipoteca, pero eso me lo tendrías que confirmar o habría que verlo.
Voy a intentar explicarlo de una forma sencilla para que se entienda.
Casi seguro al 99,9% de posibilidades que todos los bancos, y todas las personas que han comprado vivienda mediante hipoteca bancaria tienen dicha clausula declarada nula por la Sentencia del Tribunal Supremo 705/15 incrustada en sus Escrituras Hipotecarias. Casi siempre aparece reflejado en la clausula 5ª, pero en algunos casos viene en otra, como la 12ª.
El motivo de la reclamación es el siguiente:
Cuando todos nosotros en su día compramos una vivienda mediante un Préstamo Hipotecario contraído con cualquier entidad bancaria, firmamos dos Escrituras:
1.- Escritura de Compra Venta: Esta escritura es la escritura Notarial, la "bonita", la que viene escrita en un papel timbrado, sellado, en definitiva, la del Notario.
2.- Escritura Hipotecaria: Esta escritura es la del banco, la del Préstamo, en la que figuran todas las condiciones de la hipoteca, cantidad de dinero que nos presta el banco, a que tipo de interés, durante cuantos años...etc.
En su día pagamos tanto por la Escritura de Compra Venta, como por la Escritura Hipotecaria, los recibos siguientes:
1.- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
2.- Gastos de Notaría y Gestora del banco.
3.- Gastos de Hacienda. (Exento en la Comunidad Autónoma Vasca, Navarra...en la primera vivienda, vivienda habitual).
Pues bien, la ley dice que los gastos de la Escritura de Compra Venta, (recuerda, la "bonita" del Notario), nos correspondía pagarlos al comprador de la vivienda, cosa que ya hicimos. Pero la ley también dice que los gastos relativos a las Escrituras Hipotecarias le corresponde pagarlos a la entidad financiera que te concede el préstamo, es decir, al banco, cosa que no hizo, ya que nos endosó en las escrituras la famosa clausula declarada el 23 de Diciembre de 2015 nula por el Tribunal Supremo y que suele venir en el apartado 5º tal y como te he comentado anteriormente.
La clausula más o menos viene a decir lo siguiente:
"QUINT A.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA. - .· . ------------------------. ----------------------· ---
Serán de cuenta de 1a parte deudora todos los gastos presentes o :futuros, que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes:
a) aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para la entidad financiera, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida,
b } impuestos que graven o puedan gravas tanto· el .préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida.
c) gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos.
d). los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, ásí como del seguro de daños del mismo, y de las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble.
e) los gastos procesales.o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago.
f) cualquier otro gastos que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo que no sea inherente a la actividad de la Entidad Prestamista, dirigida a la concesión o administración del préstamo .. ------------------------------------------"
Para reclamar vas a necesitar los siguientes documentos:
- Fotocopia de la Escritura Hipotecaria, (que no la de compra venta, la bonita del Notario), en la que te habla del préstamo, cuanto dinero pediste, a que interés te lo cobran, si con el Euribor, Mibor, o lo que sea. Esta es la que necesitas.
Fotocopia de los recibos relativos a las escrituras hipotecarias, (suele venir la palabra hipoteca o préstamo por algún lado):
- Registro de la Propiedad.
- Hacienda.
- Gastos Notariales
- Gastos de la Gestora del banco.
Desde Ibarra Finanzas llevamos meses reclamando esta cláusula.
Si tienes alguna pega no dudes en mandarme un mensaje personal, estaré encantado de poderte ayudar.
Un saludo.
Muchas gracias muy bien detallado, otra duda es que la propiedad era del banco y tuve que pagar la tasación de dicha propiedad, esto no entraría dentro de esta sentencia no?
Hola Lanto, buenas noches.
En cuanto a la duda que tienes se que en algunos casos el departamento jurídico lo ha metido en la demanda, pero creo que ha habido alguna sentencia contraria, (no me hagas mucho caso), prefiero consultarlo con el departamento jurídico y te contesto.
Quedo pendiente de contestarte.
Un saludo.
Hola Txanton
Quería consultarte mi caso concreto
Me subrogue en una hipoteca anterior y solicite un préstamo, todo ello con la misma entidad bancaria.
Ahora estoy preparando el escrito para el Servicio de atención al cliente y no tengo claro si puedo reclamar los gastos de Notaria, Registro y AJD de las dos escrituras que me dieron en su momento (Subrogación y Constitución de préstamo) o solamente de la que se refiere a Préstamo.
También tengo duda si los gastos de la Gestora del banco son reclamables o no.
Saludos
Buenos dias!. Me acabo de enterar que se puede solicitar la devolución por los gastos de formalización de hipoteca. En esos conceptos van incluidos: Notario, Registro, Impuestos, Gestor, Otros, Comisión de Apertura, Provición de hipoteca, Tasación??.
Si estuviésemos hablando de un importe sobre 2.600 euros...¿Cuanto me costaría un abogado? Gracias por vuestra ayuda.
Hola Joserra 32,
Se puede reclamar los recibos de los costes de la formalización de cualquier hipoteca, es decir, una hipoteca, una subrogación de hipoteca, una novación de hipoteca, una ampliación de hipoteca...lo que no se puede reclamar es los gastos repercutidos en la formalización de una escritura de compra.
Los gastos normalmente son, (recuerda, todos repercutidos en la formalización de la escritura hipotecaria, no de compra):
- Gastos de Gestoria del banco
- Gastos de Notaria.
- Gastos de Registro de la Propiedad.
- Gastos de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, (Modelo 600). Este Impuesto en algunas comunidades esta exento el pago en la primera vivienda o vivienda habitual, como por ejemplo en la comunidad autónoma del País Vasco.
Espero haberte podido ayudar
Si tuve una hipoteca ya liquidada de CajaMadrid, ¿puedo reclamarlos a Bankia?
Si tengo otra activa de Barclays que ahora pertenece a Caixa, ¿los reclamo a Barclays que sigue existiendo como banco aunque vendiera su negocio de España o se los reclamo a Caixa por haber comprado su negocio?
Hola Lanto, buenas noches.
Me quedó pendiente contestarte, y lo prometido es deuda, sobre tu pregunta de si entraba la reclamación del os gastos de Tasación incluyendolos en las reclamaciones de los Gastos repercutidos en la formalización de la Escritura Hipotecaria y tras consultarlo con el departamento jurídico me comentan que NO devuelven las cantidades reclamadas por tasación en Audiencias Provinciales como las de Vizcaya, Barcelona, Pontevedra y Logroño.
Espero haberte podido ayudar.
Un saludo.
Hola Herrfliper, buenas noches.
Así es, si la entidad bancaria que tuviste fue comprada/absorbida por otra, es esa la que responde tanto de lo pasado como de lo presente.
Espero haberte ayudado.
Un saludo.
Hola Txanton
Perdona que insista.
Tengo claro que en una compraventa con hipoteca hay dos escrituras , la de compra (escrituras bonitas) y la de préstamo ( la no bonita) que es la que se pueden reclamar los gastos al banco.
Pero en mi caso, tengo también dos escrituras, la de subrogación del préstamo ( está es la bonita) en la que el pago de los AJD a Hacienda es una cantidad importante y la escritura de ampliación del préstamo ( la no bonita).
Aquí podría entenderse que la primera equivale a la de compra ( sobretodo por ir importe de los AJD) y la segunda al préstamo en sí?
O tu opinión es que se puede reclamar TODO.
Saludos y gracias de antemano
entonces si se compra un piso hoy dia, el banco paga los gastos de compraventa?¿
estoy algo liao con esto
gracias
Hola Joserra32, buenos días
Perdona mi torpeza, y me explico.
Cuando la escritura no es una hipoteca en si de compra sin más, sino que es una subrogación que tu asumes parte de las condiciones del préstamo que el contratista contrató en su día con el banco, entonces la escritura es única, y es la bonita del Notario la que hace de escritura de Compra y de escritura Hipotecaria a la vez. En esta escritura el problema puede o suele estar en dos partes:
1.- En la propia escritura: A veces en la escritura de Subrogación no define claramente todas las condiciones del Préstamo Hipotecario haciendo continuamente referencia a la escritura que el promotor de las viviendas contrató con el banco en su escritura hipotecaria, con lo que para saber dichas condiciones el abogado, va a necesitar que además de la escritura de Subrogación (que como he comentado arriba hace las veces de escritura de compra y de hipoteca), se le faciliten las escrituras del promotor, a las que os subrogais.
2.- En las facturas: Que como ya he dicho, al ser a la vez compra e Hipoteca, las facturas de Notario y Registro no desglosen la parte correspondiente repercutida a la Compra y a la Hipoteca, con los problemas que puede generar, pero eso lo suelen ver en el departamento jurídico y decidir ellos si lo incluyen en la demanda o no.
Respecto a lo que comentas de la ampliacíon, la Ampliación de Hipoteca es en si una escritura aparte con sus gastos. Aunque a veces se suele dar el caso de que por ejemplo, cambias de entidad financiera porque encuentras unas condiciones mejores y Subrogas el prestamo y aprovechas para pedir una Ampliación, con lo que puede ser a la vez Subrogación con Ampliación, o se puede dar el caso de que Cambies ciertas condiciones con lo que haces una Novación, (que mas o menos sería una escritura con nuevas condiciones).
Bueno, pido disculpas por generalizar y no haber explicado bien el caso de la Subrogación anteriormente pudiendo infundir a equivoco.
Para Andrés83,buenos días.
No, lo que se puede reclamar, (y no nos dejan otra vía que la demanda judicial), es los Gastos Repercutidos en la Hipoteca, ya sea Hipoteca solamente, Subrogación, Ampliación de Hipoteca, Novación de Hipoteca...vamos, para que nos entendamos todo lo que lleve implicado una escritura con la palabra Hipoteca o Préstamo hipotecario.
Respecto a la Compra los Gastos repercutidos a dicho escritura los tiene que pagar el comprador de la vivienda, ya que es él el interesado en que se registre en el Registro de la Propiedad como aval de que esa vivienda es de su propiedad.
Espero esta vez si, haberos podido ayudar.
Un saludo.
Si compras hoy en día es muy probable que el banco haya aprendido algo de la sentencia del supremo, y establezca que los gastos los tenga que pagar a medias. Hasta la fecha los gastos los pagaba en exclusiva el cliente, y lo que se puede reclamar son los gastos generados del préstamo hipotecario (notaria, registro, IAJD, etc).