Venta de piso herencia

Saludos,

Tengo un piso en nuda propiedad la cual quiero vender (con el beneplácito del usufructuario) y posteriormente comprar otro piso que pretendo utilizar como vivienda habvitual, aclarar que no tengo el domicilio en la vivienda que quiero vender y estoy tramitándolo ahora para tener en ese piso el domicilio.

Informándome he visto que lo que debe tributarse en caso de venderlo sería:

- La plusvalía municipal, en este caso de 8 años, porque hace 8 años acepté la herencia y se pagó una parte de la plusvalía.

- El 10% del valor de venta debería quedárselo el usufructuario.

- IRPF sobre la diferencia entre venta de piso y compra del piso. Sobre esto tengo una duda: *¿Si compro un piso y lo reformo el coste de esa reforma también está incluido como "pérdida" y por lo tanto se tendría en cuenta en los beneficios totales?*

- 20% sobre diferencia entre valor catastral (la vivienda tiene 40 años) y valor de venta. Sobre esto, he visto que hay formas de evitar ese pago, sin tener que esperar los 3 años para que se convierta en mi vivienda habitual. Casarse, empleo en el lugar donde quiera comprar la vivienda... *¿Alguien me puede aclarar cómo funcionaría? Tengo pareja y podríamos plantearnos casarnos, eso sí, con separación de bienes. Además teniendo en cuenta que la nueva vivienda la compraría en otra población tal vez teniendo un trabajo allí podría evitar el pago de ese impuesto?

- Gastos notariales varios.

 

¿Si no me equivoco todo esto es lo que debería tributar a Sra. Hacienda? A ver si me podéis aclarar las dudas con lo del IRPF y lo del 20% sobre la diferencia entre valor catastral y venta del piso.

 

Muchas gracias

Las mejoras efectuadas son mayor valor de adquisición (no las simples reparaciones y conservación).

No entiendo qué es ¿? ni a qué tributo se refiere lo siguiente:

20% sobre diferencia entre valor catastral (la vivienda tiene 40 años) y valor de venta

Gracias por la respuesta leopol72.

 

Se debe tributar por el beneficio patrimonial que se tenga: valor de venta - valor de coste, excepto si se considera una vivienda habitual. En mi caso, como se compró hace varias décadas, debe tenerse en cuenta su valor catastral en vez del valor de coste.

Copio información de la Agencia Tributaria:

 

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la  transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas,  cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter .

Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente  hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar

• Concepto de vivienda habitual.

  A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la  edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o  concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

 

Me gustaría saber a qué se refiere exactamente con "celebración de matrimonio, traslado laboral, primer empleo..."

 

Saludos

Se debe tributar por el beneficio patrimonial que se tenga: valor de venta - valor de coste, excepto si se considera una vivienda habitual

Ya, eso de hecho es la plusvalía de renta que ya comentas cuando ponías:

 - IRPF sobre la diferencia entre venta de piso y compra del piso. Sobre esto tengo una duda: *¿Si compro un piso y lo reformo el coste de esa reforma también está incluido como "pérdida" y por lo tanto se tendría en cuenta en los beneficios totales?*

 

 

En mi caso, como se compró hace varias décadas, debe tenerse en cuenta su valor catastral en vez del valor de coste.

¿Dónde pone eso?. Se considera siempre que yo sepa el coste, por mucho tiempo que haya pasado.

 

Me gustaría saber a qué se refiere exactamente con "celebración de matrimonio, traslado laboral, primer empleo..."

Exactamente lo que pone, que una vivienda en la que has estado viviendo con caracter de habitual menos de tres años no pierde esta condición (a efectos de aplicar esa exención por reinversión) si te trasladas a otra por uno de esos motivos. Así que si, podrías trasladarte a esa vivienda y luego cambiarte a otra por razón de cambio de trabajo que lo exija, o simplemente por casarte y pasar a vivir a otra con tu pareja, y aplicar la exención al venderla. Eso si, que pase un tiempo prudencial, empadrónate, pon los recibos a tu nombre y guarda todos los justificantes por si te los piden luego.

No sé si lo estoy entendiendo bien...

Entiendo que estaba equivocado con lo del valor catastral. Debe tenerse en cuenta el valor de coste actualizado, ¿no? Es decir, si se compró en 1980 por 100.000, se actualiza anualmente hasta 2018 por un 1%, aproximadamente. Y por lo tanto si se vende pongamos a 200.000, sería (200.000 - (100.000 * 1% * años).

Me gustaría saber a qué se refiere exactamente con "celebración de matrimonio, traslado laboral, primer empleo..."

Exactamente lo que pone, que una vivienda en la que has estado viviendo con caracter de habitual menos de tres años no pierde esta condición (a efectos de aplicar esa exención por re inversión) si te trasladas a otra por uno de esos motivos. Así que si, podrías trasladarte a esa vivienda y luego cambiarte a otra por razón de cambio de trabajo que lo exija, o simplemente por casarte y pasar a vivir a otra con tu pareja

Me parece un poco relativo lo de: "por razón de cambio de trabajo que lo exija". Supongamos que tengo un trabajo a 20kms de mi vivienda actual. ¿Realmente se considera un motivo suficiente para Hacienda como para estar exento del impuesto?

¿Y lo de casarse entiendo que se podría hacer con separación de bienes, con el único requisito de que mi cónyuge se cambie su domicilio al que se ha adquirido?

 

 -   IRPF sobre la diferencia entre venta de piso y compra del piso. Sobre esto tengo una duda: *¿Si compro un piso y lo reformo el coste de esa reforma también está incluido como "pérdida" y por lo tanto se tendría en cuenta en los beneficios totales?*

 

Con esto me refería a la venta del piso que tengo actualmente y a la adquisición posterior sobre la compra del nuevo piso.

 

No sé si estoy pensando que son dos impuestos diferentes y realmente es el mismo... Tengo un poco de lío.

 

Gracias

 

Los coeficientes de actualización fueron suprimidos desde el 2015, ya no se actualizan los valores de los inmuebles, salvo los adquiridos antes de 1994. Ojo, los tiempos se miden entre transmisiones, no desde la construcción del piso. Para el usufructuario serán de aplicación por lo que dices, pero para ti, adquirida la nuda propiedad hace ocho años, no.

Normalmente se considera y acepta que un cambio de trabajo exige el cambio de domicilio cuando hay cambio de municipio, aunque en distancia real ahora vivas mas lejos que antes, en caso contrario no.

No tiene nada que ver el casarte en gananciales o en separación de bienes, de lo que se trata es de que al casarte (o cambiar de trabajo como digo antes), te permiten cambiar de vivienda habitual sin que la inicial pierda tal carácter y por tanto, te puedas aplicar la exención por reinversión.

La reforma de un piso no se considera pérdida a estos efectos y no compensa con ninguna ganancia.

Ahora tengo las cosas más claras.

 

Una última duda:

¿Sobre qué importe debo tener en cuenta el valor de coste de hace 8 años, entonces?

 

Gracias!

El valor de adquisición fue el que se le dió en la herencia en el impuesto de sucesiones, mas gastos.