Cada registrador, un mundo. - Registro de la propiedad

Buenas. Les pido opinión y consejo.

Partimos de una urbana y de una rústica adquiridas por mis padres en gananciales e inscritas cada una en un Registro de la Propiedad distinto. Después fallece mi padre, y mediante Escritura Pública (para ambas fincas) pasa el 100% del Usufructo Vitalicio a mi madre y el 100% de la Nuda Propiedad a 2 hijos por mitad e iguales partes indivisas. No inscribimos en los Registros esos cambios en aquel momento. Posteriormente fallece mi madre, y lógicamente se extingue su Usufructo.

Hace 3 meses solicité en uno de los 2 Registros inscribir lo relatado, y hace unas semanas solicité lo mismo al otro Registro. Les adjunto fotos del resultado. La 1ª foto es de la urbana, y la 2ª y 3ª de la rústica.

Si comparamos los conceptos relacionados con gananciales, herencia, inscripción de usufructo, nuda propiedad y cancelación de usufructo, veo 4 cosas llamativas: (1ª) en la rústica en “Inscr. Liquid Gananciales” se minuta 2 en cantidad, (2ª) en la rústica se minuta “Herencia y Adjudicación” pero no en la urbana, (3ª) en la rústica en “Inscripción Nuda Propiedad” se minuta 1 en cantidad pero en la urbana se minuta 2 en cantidad , y (4ª) en la rústica se usa la edad (57 años) de enviudamiento de la usufructuaria para los porcentajes de cálculo de las Bases, en cambio en la urbana usan porcentajes fijos e independientes de esa edad.

He pretendido ser breve. El Valor de la rústica es 5.409,11 € por si alguien quiere meterse más a fondo en el caso.

Estoy en plazo de impugnación de la facturación de la rústica, y agradeceré cualquier sugerencia.

Me reservo mis opiniones sobre la falta de criterio registral unificado.

Gracias. Un saludo.

Que los registros son un infierno aparte, ya lo sabemos algunos, y que no hay quien entienda lo que facturan, también. Pero...  resulta que la mayoría de las veces al final tienen razón y no sirve de nada empeñarse en impugnar sus facturas, al menos desde al experiencia que tengo. No obstante, a veces se cometen abusos y hay que estar con mil ojos, tienes derecho al menos a obtener explicaciones sobre todas tus dudas, aunque no te las dan de buen grado.

Por lo que veo, la factura de urbana me parece en principio correcta, una disolución de gananciales, dos herencias, una constitución y una cancelación de usufructo. Todo en la misma factura, fenomenal, aparte de las historias de notas, códigos, estados...

La otra lo veo peor:

1) no entiendo por qué se hace en dos facturas, aunque haya herencia, y luego herencia y cancelación de usufructo, se puede hacer todo en una, porque te cobran dos veces:

-el asiento de presentación (innecesario, mira como en el otro registro no hacen dos asientos)

-la nota de referencia catastral (por qué la pide o cobra 2 veces aunque sean dos operaciones?, solo hace falta una)

-el estado coordinación (lo mismo)

- 2 notas simples ¿? ¿antes y después?

En fin...

2) A mi entender lo correcto es lo mismo que la urbana, una disolución de gananciales, dos herencias, una constitución y una cancelación de usufructo. Sin embargo, aparentemente cobran 2 liquidaciones de gananciales y una herencia. Para mi que es un error ¿?. Sin embargo, viendo que el coste es mayor en las adjudicaciones de herencia, si lo rectifican, sales perdiendo. Quizás no deberías mencionarlo.

Pero vamos, el punto 1 merece al menos una explicación.

Muchas gracias, Leopo72, y a todos los que hayan leído mi mensaje.

Gracias por haberte interesado de todo el conjunto de conceptos, y de que los mismos hechos se minuten en 1 ó 2 facturas. También se observa que en la primera factura de la rústica, en 2 ocasiones minutan más de 24,04 € siendo las Bases inferiores a 6.010,12 €, No quise extenderme, y me centré en la comparativa.

Aparte de la comparativa, no he comentado en el foro otros asuntos que rodean la facturación de la rústica que merecen impugnación.

Cuando oigo a la gente decir que las minutas están reguladas por ley, me parto de risa. ¡A ver cuándo se acaba el monopolio de distrito hipotecario actual.!. Se acabarían muchos de los problemas. Bueno, paro porque no quiero hacerme mala sangre.

Gracias de nuevo.

Un saludo.

Buenas a todos y en particular a Leopo72.

Según explicaciones del Registro al que pertenece la rústica, los 2 conceptos en que se minutan más de 24,04 € con Bases inferiores a 6.010,12 €, están bien minutados, dice tener que aplicarse el 10% de la Base, en clara contradicción al Registro de la urbana. El Registro de la rústica también se reafirma en los conceptos y cantidades relacionados con los pasos desde gananciales del matrimonio (ambos fallecidos), hasta la propiedad plena a los 2 hijos.

Usted escribió " Pero...  resulta que la mayoría de las veces al final tienen razón y no sirve de nada empeñarse en impugnar sus facturas, al menos desde al experiencia que tengo.".

En ambos Registros me han asegurado una correcta minutación propia. Por tanto, mi experiencia es que cada Registro usa su propio criterio, y ello aparenta inaceptable.

Un saludo a todos.

Ya te dije que al final no se sabe como, pero lo han hecho bien... Para mi también es inaceptable, por mucho que se suponga que los aranceles están regulados, lo cierto es que la oscuridad y la sensación de "tarifo lo que me da la gana" son enormes, mas que en otros sectores. A ver si algún milenio algún gobierno se preocupa un poco del tema, pero de momento, no lo creo.

Buenos días Leopol72, y demás lectores.

Lo primero, pedirles que si conocen algún otro foro que esté vivo y sea más especializado en temas registrales, me lo hagan saber. No lo digo por falta de calidad en las respuestas, lo digo por ser este un foro de Hipotecas y Viviendas. Gracias.

Resulta que tengo varias rústicas pendientes de pasar a Registro en idénticas condiciones a la rústica anterior, y dudo sobre la posible minutación indebida de conceptos de pequeña cuantía, que en conjunto supondrían un importe a considerar (50 € / finca, que podría ocurríos a cualquiera de vosotros).

1.- La diferencia que supondrá el hacer “herencia y cancelación de usufructo” juntos en 1 factura o en 2 facturas, habiendo presentado toda la documentación a la vez. ¿Acaso fue benévolo el registrador de la urbana, y estricto el registrador de la rústica?. ¿Hay algo legislado para exigir en el futuro que se me minute en una sola factura?.

2.- Código de Registro Único. Su implantación en nada cambia las garantías (ante Tribunales, etc.) a favor del titular registral que ya ofrecía el Registro antes de su implantación. Entiendo que es un asunto de funcionamiento interno de Registros, y en cambio lo estamos costeando los titulares de las fincas.

El Arancel de los Registradores de la Propiedad dice: “Las operaciones … que no tengan señalados derechos … no devengarán …”. En cambio, curiosamente una Resolución-Circular de 3-11-2015 de la Dir. Gral. de los Registros y del Notariado, interpreta que el CRU se hará constar por Nota Marginal, y claro eso supone tener que pagarlo.

Entiendo que “interpretar” no es lo mismo que “legislar”. ¿Qué os parece esa interpretación interesada?. ¿Alguien se ha peleado con ella?.

3.- Sobre aplicar rebaja del 5% a las Inscripciones. Primero se legisló un Arancel con un mínimo de 24,04€, y después se legisló aplicar una “rebaja del 5% al importe de los derechos de los registradores de la propiedad resultantes de la aplicación de lo previsto [en la norma anterior]”. ¿Por qué no aplican el 5% de rebaja?.

4.- “Cancelación art 235”, que aparece en la factura 87 por la Herencia de la rústica (2ª foto de mi primer mensaje al foro). Preguntando y leyendo conseguí averiguar que se trata de la cancelación por caducidad de una anotación hecha en la 1ª inscripción de la rústica hace unos 40 años. Datos importantes son que la caducidad era a los 90 días a contar desde la 1ª inscripción, y que ha habido otras 2 inscripciones (ya pasados esos 90 días) antes que las mías (4ª y 5ª inscripción).

¿Debería el Registro haber cobrado esto en aquella 2ª inscripción?. Caso afirmativo, ¿puedo exigir para otras futuras fincas que no se cancele esa anotación y por tanto no se me cobre?, ¿puedo exigir que se sí cancelen, pero a costa del propio Registro por no haberlo hecho a su debido tiempo?.

Perdonad si no sé explicarme mejor y con menos palabras.

Gracias por vuestros comentarios. Un saludo.

Bueno o ir a una notaria para la compra de un pàquing y facturar 7 copias simples !!!!! ¿para que las quiero? No obstante como estas cosas ya me las conozco, en el mail de encargo deje muy claro, que una copia auténtica y una simple .. aun así hasta que no indiqué por escrito mi intención de impugnar la minuta, no hubo forma.