Sira76,
El sabio consejo de Pvila314 de "algo fuera de tu alcance", va mas allá de haber "cualificado" para la hipoteca.
Vamos por partes :
1. Para "cualificar" para la hipoteca el banco tiene en cuenta la situación actual y con sus ratios, considera si uno es apto o no para que se la concedan, pero por desgracia el banco (ni realmente nadie) lo que sucederá a lo largo de los 30 años de la vida del préstamo y de hecho los bancos han demostrado fallar mas de lo que les gustaría en cuanto a la fiabildiad de los hipotecados, razón por la cual ha habido, hay y seguro habrá muchos embargos.
Conclusión de este primer punto, que el banco te conceda la hipoteca no quiere decir que lo que estés pidiendo no esté como repito, bien dice Pvila314, por encima de tú alcance.
2. Factor "sueño" : si una variación de los tipos de interés te quita el sueño, aun y cuando lo puedas pagar, es que tú sexto sentido te dice que vas por encima de tú límite, cada uno tenemos un límite de tolerancia al riesgo (lo que nos quita el sueño) y aun y cuando podamos pagarlo, si cualquier alteración nos quita el sueño, es que estamos por encima de lo que deberíamos.
3. "red de seguridad" : esa hipoteca es de suponer será para una casa que estará en una horquilla entre los 400.000€ (90% financiación) a lo mas normal que serían unos 450.000€ (80% financiación). Supuesto este último caso, para tener las llaves hay que aportar liquidez por valor de unos 135.000€ (20% no financiado + 10% gastos escrituras) y estima un 10% de esta cantidad para amueblar y poner la casa a tú estilo (lavado de cara, actualizar o similar), hablamos de aportar liquidez por un monto de unos 148 - 150.000€ que reduce el "colchón de por si acaso" que tengáis. Estar acostumbrado a ver una cuantía en el saldo de la cuenta y verlo bajar en 150.000€ también produce cierto desasosiego si no se es muy fan del riesgo.
5. Gastos corrientes : una vivienda en ese rango, pagará IBI (estima un 0,5% del valor catastral o un 0,3% del de compra si no conoces el catastral), seguro (estima un 0,2% del valor de compra, que sea bueno y con amplia cobertura) y comunidad (estima un 0,4% del valor de la vivienda anual) o si es vivienda aislada, chalet, pareado o similar, estima el doble en mantenimiento.
Valores que mensualizados dan unos 340 eur/mes, gastos fijos.
Aquí deberías "provisionar" al menos un 50% del pago de comunidad para las derramas (vendrán), si te sirve de experiencia, en mi caso en una vivienda de este nivel un problema con la cubierta nos tuvo pagado 220eur/mes de derrama durante 2 años, adicional a los 180eur/mes que pagabamos de cuota. Es decir la diferencia de 170€ puede parecer un chiste en comparación con una de esas derramas de algo serio.
6. Gastos Vs. ingresos: viendo los diferencialdes que os han aprobado, es de suponer que los ingresos totales sean al menos de unos 4400 eur/mes y que al menos uno de los ingresos sea de empleo público (funcionario). Vamos a suponer dos personas ingresando y un reparto de ingreso del 50%.
Con este nivel de ingreso, en el caso de hipoteca fija estaréis en unos gastos totales de un 37% sobre ingresos en caso de tipo fijo y de un 33% en caso de variable.
Si bien los bancos utilizan el ratio del 30% de cuota máxima sobre ingresos, no es recomendable pasar de este ratio en el totald de gastos fijos (ellos suponen que puedes dejar de pagar, seguro, comunidad e ibi) y como límite no es recomendable estar por encima del 35%.
Esto tiene un porqué ...
7. Shit-happens : una expresión inglesa muy útil. Aun y cuando ambos sean funcionarios, una de las personas puede tener una baja y puede ver su ingreso mermado al 60% durante el periodo de la baja, lo que haría que los gastos que antes eran del 33 o 37% ahora pasen a ser del 41 o el 45% sobre ingresos, 15% por encima de lo recomendable. Eso empieza a no dejar dormir bien.
Pero si se diese el caso de que se pierde el ingreso de una de las personas, este ratio pasa a ser del 66% o el 74% (variable o fijo respectivamente) y esto ya si quita el sueño directamente.
La práctica totalidad de ejecuciones hipotecarias en la zona donde yo vivo, con viviendas en ese rango de precios, se produjeron por esta circusntancia, había dos buenos sueldos en casa, se podía pagar la hipoteca, la super-comunidad y el prestamo del coche sin problema, moviendose en horquillas del 40-45% sobre ingresos, quedaba dinero para vacaciones, salir y demás, pero llegó la crisis y empezaron a perder su empleo uno de los miembros de la pareja, con el recorte de la prestación por desempleo, el ratio subió al 70% y ahí las cosas empiezan a ponerse complicadas, te quedas sin oxígeno para cualquier imprevisto.
8. Del excelente articulo suyo que te ha recomendado
W. Petersen , hay una opinión que, por lo sencillo y evidente, me parece absolutamente reveladora y viene a decir algo como que, si es tan "evidente" que los tipos van a a subir, porque algo o alguien está prestando tanto dinero a tan largo periodo a tan bajo tipo de interés.
9. Euribor : en esta tabla tienes la evolución mensual del euribor desde el "estallido de la burbuja" año 2007, con los promedios anuales y lo que supondría sobre la hipoteca a tipo variable en el caso que indicas.
Como verás el máximo de la serie es 5,39% que implicaría una cuota en variable de 2204€ y el mínimo es de -0,19% que supone una cuota de 1092€.
Como en el caso de los fondos, "rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras" en el caso del euribor, nadie sabe con el 100% lo que va a pasar de aquí a 30 años, pero si es posible intuir que la corrección a la baja no es estacionaria, sino que parece tendencia, que el promedio de la serie está a día de hoy en 1,24%, con lo que si sería factible considerar una reversión a la media.
En formato gráfico es mas visual el tema de la evolución :
y en el mensual a un año, se aprecia que la tendencia a corto ha girado :
Todo esto es para recomendarte que de esa tabla consideres que lo mas probable es que en el caso de variable, la tendencia es bajista a largo, que tú cuota se acerque a los 1335€, que es factible que pueda llegar a los 2204€ a lo largo de la vida del prestamo.
10. Si ver esto te genera intranquilidad, puedes optar por tipo fijo, sabiendo que cada mes estarás pagando 170euros mas de lo que pagarías por la de tipo variable, si nada cambiase durante los 30 años, habrías pagado 61.000€ (17%) mas por una que por la otra. 30 años parecen mucho, pero viendolo anualizado, significa que cada año pagas 2040€ mas por la fija que por la variable, es decir 1,84 cuotas de hipoteca, vamos que cada año desde la vuelta del puente de todos los santos hasta nochevieja la hipoteca la paga la diferencia entre fijo y variable.
Es revelador mirar la cotización de los swaps sobre Euribor, viendo que lo que nos venden a 1,75% en el mercado se comercializa muy por debajo, ya se sabe que la banca siempre gana ;)
Fuente :
https://rates.chathamfinancial.com/european-market/rates
En resumen: la decisión última es tuya, si optas por fijo pagarás una sobre prima en el corto plazo, pero tendrás mas tranquilidad a futuro, como bien dice W. Petersen, lo que es mejor sólo puedes decirtelo tú y como bien te ha dicho Pvila314 puede que lo que estés comprando salga de tú rango, ambos son referentes absolutos de estos temas, conviene tener sus consejos en cuenta.
Un último apunte si optas por tipo variable, siempre tendrás opción de hacer una cobertura con un futuro o con un ETF inverso sobre Euribor, de tal forma que mantengas lo que te supone el prestamo constante, pagaras algo de prima por la cobertura, pero debería ser menor que la diferencia entre fijo y variable.
