Sin idea de hipoteca y desesperada

Muchas gracias a todos por vuestras respuestas.

¿Banco único? Un poco más arriba dijiste que habías hablado con Santander y BBVA.

Lo he preguntado en el Santander y el bbv donde tenemos cuenta.

Hola! Yo compré hace unos meses y estaba muy perdida, no sabía por donde empezar así que busqué por internet y encontré una empresa que me lo gestionó todo y quizás te puedan ayudar, se llaman unicreditos. Mucha suerte

No avaléis la casa de tus padres ni contratéis empresas extrañas. Si ningún banco os da la hipoteca, es por algo. 

Luego que pasan cosas raras...

No metas a tus padres... !!! Si algo falla se quedan sin casa ....... aunque la casa tenga un valor de 300.000 si hay una deuda de pongamos 20 que se impaga ... iran contra la casa.... se subasta, ellos cobran y si sobra algo lo daran al.propietario... en dinero .... La casa ya no sería suya.

El problema de avalar, que para mí es un msl asunto siempre, se agrava cuando quien avala tiene una edad de jubiladp o cerca de la jubilación.... porque si alguien con menos de 40 años se equivoca en una decisión económica, tiene tiempo de volver a empezar,luego podrá o no....pero tiempo para corregir su error y llegar a la jubilación de nanera correcta, tiene .....por el contrario si alguien de 60...65 años por un error .. una firma se encuentra fuera de su casa, no tiene posibilidad de corregir nada... no va a conseguir un trabajo para rehacer su vida.

Luego ... en alguna respuesta indicas wue poneus mucho en garantía y no os la conceden ....

Vamos a ver ... ningún banco presta por garantía... lo hace si cree que hay capacidad de pago suficiente, la garantía es por si tal capacidad de pago se tuerce en el futuro.. nunca como base de concesión.

Yo compré hace unos meses y estaba muy perdida, no sabía por donde empezar así que busqué por internet y encontré una empresa que me lo gestionó todo y quizás te puedan ayudar, se llaman unicreditos.

Menudo consejo.

No es un consejo, es publicidad y de la "chunga"

Estoy con W. Petersen, avalar con una vivienda de 300.000€ y, una de -se supone- 45.000€, una hipoteca de 36.000 (80% s/45.000) es un error enorme

Y estoy con, creo ha sido Pvila314, si no te dan 36.000 por tu casa de 45.000 es por algo, hablad con el banco q os expliquen q es lo q no ha cuadrado al dpt. De riesgos y trabajad en mejorar eso q ha hecho saltar las alarmas antes de volver a pedir una hipoteca

Y no te fies de lo q haga la gente, o en las hipotecas q se metan, vosotros, soys vosotros y vuestras circuntancias, entended q scoring teneis para el banco y como mejorarlo

Las cosas hay que ponerlas en perspectiva.

Coste de piso 45k + 15% gastos (posiblemente sean menos por hijos con discapacidad) = 52k. De los cuales los compradores ya tienen 10k, casi el 20%.

Aparte de ello, pagan 500 euros al mes con sus pocos ingresos, y tienen 10k ahorrados que denota que son ahorradores.

Es una soberana tonteria pagar 500 al mes cuando estas a un 1% o 2% de que te den la hipoteca, y en tu casa hay alguien con un activo de 300k. Una soberana tonteria.

Los espanoles no solemos tener mucho ahorro pero somos ricos en ladrillo.

El incremento en su patrimonio neto derivado de comprar va a ser brutal.

Y todo esto dejando de lado la reforma, eso, cuando se pueda (aunque con reforma tambien salen los numeros).

Vale que hay que ser disciplinado, pero no vale con decir si el banco no te la da, pues nada. Esto no es blanco o negro.

Que por que no se la da? Pues a saber:

- La OP no parece que sea de las que mas sabe de hipotecas/economia. Puede no haber entendido bien

- Los comerciales de los bancos son ignorantes. Puede que solo digan: mete la casa de tus padres para asegurarse que vaya hacia adelante. Pero por ellos mismos puede que tambien funcionara, solo se quieren asegurar exito y bonus.

- Solo ha ido a dos bancos...

Para mi, avalar 45k con algo que vale 300k no es un error enorme. Un error enorme es avalar 45k con algo que vale 30k, sumado a los 45k*80% del colateral para que salga justo. Hay mucho margen de maniobra, muchisimo, y esta familia se va a beneficiar muchisimo en incremento de patrimonio.

Por supuesto si son manos rotas puede irles mal, como a todo el mundo... pero no parece ser el caso

Saludos

Interesante respuesta Why so serious. 

Te indico mis comentarios sobre la propía respuesta, para poder seguirlo mejor. 

Las cosas hay que ponerlas en perspectiva.

Coste de piso 45k + 15% gastos (posiblemente sean menos por hijos con discapacidad) = 52k. De los cuales los compradores ya tienen 10k, casi el 20%.

Laowei : para comprar un piso de 45.000€ con hipoteca "estandar" (80% s/menor valor tasación / compra) hay que disponer normalmente de un 30% del precio de compra, 20% para la financiación y un 10% aprox. para los gastos de escrituración, en principio compra-venta, porque los gastos de la hipoteca los adelanta el banco.
Este 10% varía en función de la comunidad autónoma. en Madrid estará cerca del 7% o de hasta el 11% en Cataluña. 

En algunas comunidades aplican descuentos a familias con miembros con minusvalía, que varían en función del % asignado, comunidad, etc ...  (referencia :  http://www.hacienda.gob.es/DocLeyes/onlinelt/c07.03.cd.transmisiones.autonomias_te_23162.htm)

Vamos a estimar un 5% de gastos (compra venta : ITP + Notario + Gestoria) y el 20% que no te financian. Un 25%.

Es decir, que esta familia no dispone de liquidez suficiente para cubrir los gastos, aún teniendo el 5% que falta, se quedarían a cero, para amueblar, dar de alta luz/gas/agua y cubrir sus necesidades básicas. 

Por lo tanto desde el punto de vista de liquidez para afrontar la compra, la cosa apunta a un "esperar y ahorrar"

Aparte de ello, pagan 500 euros al mes con sus pocos ingresos, y tienen 10k ahorrados que denota que son ahorradores.

Laowei : salvo que se me haya escapado algo, no sabemos si el origen de esos fondos es ahorro, es herencia, venta de algún activo que les haya dejado ese rédito. 

Si sabemos que indican que con su nivel de gasto actual, les es dificil ahorrar. Por lo que la capacidad de ahorro es limitada.

Es una soberana tonteria pagar 500 al mes cuando estas a un 1% o 2% de que te den la  hipoteca, y en tu casa hay alguien con un activo de 300k. Una soberana tonteria.

Laowei : en eso estamos de acuerdo, no deberían estar empleando para vivienda mas del 30% sobre los ingresos para gastos de la familia, en este caso 390eur/mes (30% s/1300 eur/mes de ingreso en nómina, los ingresos sobre minusvalias, deben emplearse en los gastos que ocasionan las minusvalías). 

Creo que el considerar la vivienda de los padres un "activo" empleable para una operación financiera, es tomarse demasiada licencia sobre la vivienda de otras personas, en concreto los padres. Ojo con el concepto de activo (algo que genera ingresos) y el de vivienda habitual de los padres, mejor no considerarlos en la misma frase. 

Los espanoles no solemos tener mucho ahorro pero somos ricos en ladrillo.

Laowei : lo de ricos yo lo pondría entrecomillas, hay muchas, por no decír una gran mayoría de personas con hipotecas " underwater" pero como "ojos que ven, corazón que siente" basta con no mirar de manera objetiva, -sin sobre-valorarse la vivienda- cual es el precio de mercado (el precio al que podría vender mi casa esta misma tarde) y cuanto debo al banco. 

El incremento en su patrimonio neto derivado de comprar va a ser brutal.
 

Laowei : esta frase es la que mas me ha llamado la atención, porque creo que no lo estoy entendiendo bien.
Para mi, el patrimonio neto se define como la diferencia de Activo - pasivo = patrimonio neto 

Actual :  Activo : 10.000€  //  Pasivo : 0 (no se indica) // Patrimonio Neto : 10.000 - 0 = 10.000 € (liquido)

Tras la compra :  Activo 45.000€  // Pasivo : 36.000€ (hipoteca) + 2.250 (lo que falta para los gastos d compra) // Patrimonio Neto : 45.000 - (36.000+2.250) = 6.750 € (liquidez limitada)

Salvo error, el patrimonio neto ha descendido un 32,5%. Esto contando con no gastar ni un euro en reforma, muebles, alta suministros ... 

Todo el que ha comprado una vivienda ha podido sufrir en sus carnes como todo son gastos y el patrimonio neto baja dramáticamente, vamos que te quedas pelado/a. 

Y todo esto dejando de lado la reforma, eso, cuando se pueda (aunque con reforma tambien salen los numeros).

Laowei : asumiendo unos 140€/m2 de reforma (actualizar baño,cocina, sanear/pintar paredes, revisar instalaciones) y estimado unos 65m2 salen unos 9.100€ que habría que ver como se podría aportar (financiación, prestamo familiar ...) 

Vale que hay que ser disciplinado, pero no vale con decir si el banco no te la da, pues nada. Esto no es blanco o negro.

Que por que no se la da? Pues a saber:

- La OP no parece que sea de las que mas sabe de hipotecas/economia. Puede no haber entendido bien

- Los comerciales de los bancos son ignorantes. Puede que solo digan: mete la casa de tus padres para asegurarse que vaya hacia adelante. Pero por ellos mismos puede que tambien funcionara, solo se quieren asegurar exito y bonus.

- Solo ha ido a dos bancos...

Laowei : fíjate que después de leer los post, creo que han denegado la financiación por el tipo de contrato, que es posible que sea temporal y con un sólo ingreso en casa, con dos menores con minusvalías, es posible que vayan por ahí los tiros. 

En realidad no han ido a dos bancos cualquiera, sino que han ido a los dos principales bancos por capitalización, ambos (por experiencia personal) no son ni los mejores ni los peores en lo que a limitaciones para conceder hipotecas. 

Para mi, avalar 45k con algo que vale 300k no es un error enorme. Un error enorme es avalar 45k con algo que vale 30k, sumado a los 45k*80% del colateral para que salga justo. Hay mucho margen de maniobra, muchisimo, y esta familia se va a beneficiar muchisimo en incremento de patrimonio.

El riesgo es caer en manos de algún desaprensivo, que les convenza para que los padres metan su vivienda como aval. La operación es redonda para algún "bucanero" :  doy 36.000 euros y consigo garantías por valor de 345.000€. La familia es una bomba de relojería como acreedor, aun y cuando con menores con minusvalía no los podré deshauciar, los padres son otro cantar y a esos los puede poner en la calle sin problema. 

Creeme que cuando las cosas se tuercen, lo único que no hay, es margen de maniobra. 

Te voy a contar el caso de una familiar directo mía, constituyó una hipoteca de 60.000€ para montar un pequeño negocio, con la garantía de la vivienda de su madre (viuda) en la que ella vivía con sus dos hijos, valorada en 450.000€

Las cosas fueron mal y empezaron a no poder pagar las cuotas de la hipoteca. 

Cuando nos pidieron consejo a mí y a mi padre, ya habían recibido varias notificaciones del banco, nunca olvidaré la frase que me dijo mi prima "es que el director del banco, que lo conocemos de toda la vida, no nos está ayudando"  y después de haber visto la operación a mí me salió del alma y le dije "por supuesto, porque el lo que quiere es quedarse casa y el local por los 52.000€ que debes" y ojo la culpa no es del director, era de mi prima por haberle dado al banco casi medio millón de euros en activo inmobiliario a cambio de 60.000€.

Conseguimos darle la vuelta a la tortilla y hoy mi prima es libre financieramente, vive de sus activos, pero estuvo a punto de verse en la calle. Por desgracia a su madre, el estrés de todo aquello se la llevó por delante. Este tipo de situaciones no son para tomárselas a la ligera y menos con personas mayores por medio. 

Por supuesto si son manos rotas puede irles mal, como a todo el mundo... pero no parece ser el caso

Laowei : Aquello que depende de uno mismo se puede controlar, pero hay mil razones ajeas a uno mismo, por las que las cosas pueden ir mal, son esas situaciones para las que uno tiene que estar preparado. 

 

A ver vayamos por partes. Como digo esto no es blanco o negro. Para mi la operacion es un SI, pero claro hay matices.

Tema ahorrador/dinero/herencia

Como dije, si son responsables con el dinero es un SI. Si son unos manos rotas y en cuanto se vean con 300 mas al mes (derivados de comprar vs alquiler) van a fundirselos, pues hay mas riesgo. No lo sabemos. Pero para mi no es para denegarlo directamente.

Tema 20/25/30%

Correcto. Necesitas 15% para una operacion estandar (gastos) + 20% liquidez. Repito, estandar. Esto no es estandar. Si pones un aval de 300k, todo el mundo te financia el 100%. Porque el colateral da de sobra para pagar la deuda.

Tema tu familiar

Si, y no. Estas equivocado en el concepto. A nadie que le debas 20k, o 50k, se queda con tu casa de 400k. La casa se vende en subasta, se pagan los 20k o 50k al que le debes, y el resto va para su dueno. Nadie te quita la casa.

Tema hay gente con patrimonio negativo

Si. Pero en general ES tiene mucha riqueza en ladrillo. Cuantas personas que han vivido la peseta, inflacion, pleno empleo... tienen locales comerciales en centro, pisos varios, chalets, casas valoradas en cientos de miles... Repito que yo hablo en tema general.

Tema incremento patrimonio

En efecto se reduce nada mas empezar. Pero el incremento despues es brutal. Esta gente esta vaciando sus bolsillos 500 al mes. Y es gente que va apurada. Con hipoteca, pagarian nose, 50 euros al mes de intereses. Pon 100 de gastos asociados a poseer vivienda. Te da 350 euros al mes de incremento de patrimonio. Brutal. Para una familia en situacion precaria, si mantiene gastos a raya, en 3 o 4 anos han mejorado su solvencia muchisimo.

Tema bancos

Repito la ignorancia de los trabajadores. Tambien hay bancos que prestan mas del 80%. Tambien hay otros que prestan mas a un mayor interes si no quiere meter aval. Repito la ignorancia (sin ofender) de la OP: querer una hipoteca e ir a todos los bancos posibles (incluidos online) es hipotecas 101. Lamentablemente no el caso tipico en Espana, donde confiamos en Paco el del banco.

Tema reforma

Si no tienes un duro nadie te obliga a hacerla YA. Se puede esperar 1 ano o dos. Que todos hemos crecido en Espana y no siempre hemos sido ricos. Si no tienes un duro nadie te obliga a hacer reforma de 140 m2. Etc.

 

Salvo matices en mi contra, esta familia mejoraria mucho comprando, a pesar de ir apurados al principio. Y salvo que sean manos rotas, lo mejor que pueden hacer es que su padre les avale.

Esa es mi opinion

Saludos

Yo creo que no te dan la hipoteca porque no salen las cuentas.

Piso 45000+4500 gastos hipoteca+ 10000 reforma= 59500 euros.

El banco en general presta el 80% del precio de tasación o de compra, lo que sea más barato. Cálculo 45000 (precio de compra). Te prestaran 36000.

Necesitas 59500. El banco te presta 36000+ 10000 que tienes ahorrado: 46000. Es decir, que te faltan 13500 euros. De donde sacas ese dinero? Tienes varias opciones:
-préstamo familiar.
- buscar una hipoteca al 100%. Aun así estas 4500 euros corta, pero bueno, esta cantidad es más fácil de conseguir con un poco de ayuda familiar.

Que como lo hace otra gente? Pues pidiendo dinero a familiares, con una herencia, ahorrando durante años, reformas más baratas, etc, etc. El problema de la hipoteca es ese, que necesitas un 30% del precio de compra en efectivo, más lo que cueste la reforma. En tu caso esto es un 50% del precio de compra.

Gracias  a todos por vuestros comentarios ,os digo como seguimos, despues de que en nuestro pueblo nos dijeran que no nos hemos ido a la ciudad donde queremos comprar el piso y alli hemos vuelto a preguntar y para nuestra sorpresa nos han dicho que no ven ningun problema , con el contrato de mi marido y peleandolo nos han dicho que creen que podrian llegar hasta el 90 por ciento del precio y si nos avalan mis padres podrian llegar has 55000 con facilodad.Les hemos dejado toda la documentacion y ha esperar ya con los numeros por delante .Tambien  vamos a llevar los papeles a otros bancos haber que tal nos va.GRacias a todos.