Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

A día de hoy, a día de ayer y a día de mañana.

Si se paga una cuota alta es porque no se da entrada, si no se da entrada no se usa dinero que podrías invertir en otro lado y por lo tanto no genera rentabilidad al ser poco y tienes que pagar alquiler que es un gasto.

Si se paga mucha entrada ese dinero se podría invertir en otro lado y obtener rentabilidad que incluso sea mayor que la del alquiler, pero en ese caso la cuota mensual de hipoteca más gastos será más baja que el alquiler habitualmente.

Lo que no se puede es decir es mejor no comprar porque pagas mucha entrada y es mejor invertir en bolsa y luego decir que no pagas menos al mes hipoteca más gastos (que 300€ solo se los calcula usted) y la hipoteca a 30 años porque eso es imposible.

Elija una de las dos cosas pero no mezcle.

Aun así es como un bono de renta fija con un cupón de por ejemplo vivienda (coste de adquisición más impuestos) 250k y se alquila por 750€ le pones 150€ gastos al mes son 7200€ que te ahorras al año un cupón 2,88% (despues de impuestos) y un capital ligado a la inflación cuando acabe la hipoteca y sin tener en cuenta que el alquiler subirá. A considerar como punto negativo el riesgo que asumes.

A ver dónde se saca eso a día de hoy…

Pero estoy de acuerdo, si compras caro es para aprovechar la financiación barata si no pierdes por los dos lados.

Lo óptimo es financiar el máximo posible a tipo fijo. 

Un 1-1,5% fijo a treinta años en un escenario macro con inflaciones mínimas del 2%, y por tanto en tipos reales negativos, es matemáticamente imbatible, Zacka.

Si es para invertir, sin financiación no compensa. No estás teniendo en cuenta la amortización del activo y sí la inflación de mismo. O se cuentan las dos o ninguna, porque una compense la otra.

Para vivir, habría que hilar muy fino con los números. Dependiendo del precio y las circunstancias, puede ser más adecuado comprar a tocateja que alquilar o al revés. 

Se nota que España va bien: 

Los Mercedes de 80.000 euros se van a vender como churros, para ir a la mansión de la playa :-)))

Otro coste más... impuestos que hacienda se saca de la manga

No es ser afortunado... se llama "nacer en 1950" ;-)

Para todo lo demás.. pagar a Hacienda. Por cierto, que a mí sí me han enviado cartitas de hacienda en relación a inmuebles que adquirí en 2014.

Una de ellas fue graciosísima porque valoraban una plaza de garaje que compré al doble de lo que pedía la EMVS por ella, y la EMVS es pública jaja... le dije al de hacienda "si quiere se la vendo a ese precio de referencia", se la vendo YA!

Pero no, tocó pagar porque protestar, recurrir.. costaba más el collar que el perro. Era poco dinero y pagué el impuesto mafioso e inventado de hacienda.

 "Con datos falsos como esos claro que le salen las cuentas",
"Si usted se compra un houso en Méndez Álvaro de 1 habitacion son 300 - 350 mil euros, de 2 habitaciones 400 - 450 mil euros. Esos pisos se alquilan por 900 euros - 1200 euros. La hipoteca no son 300 euros ya se lo digo yo".

Con datos inventados sale lo que yo quiero ¿Cuanto vale un piso que se alquila por 1000 euros?
Los calculos no son los mismos con 300 o con 450 mil, ademas si le interesa le sumara derramas, seguro que cubre la hipoteca, y tropecientos gastos mas.

Datos reales:
El alquiler mas barato del barrio
https://www.idealista.com/inmueble/86576583/
Se alquila por 700
Lo mas barato en venta
https://www.idealista.com/inmueble/96761282/
Se vende por 155000
Un ahorrador modesto con 35000 euros no puede comprar nada de 300-450000. Puede comprar este piso y con estas cifras es con las que hay que hacer las cuentas.

Para otros el valor de referencia no es algo intrinseco del piso.
Parece ser que depende del año de nacimiento del propietario.
" No es ser afortunado... se llama "nacer en 1950" ;-)" 

Imagina que alguien tiene en fondos 2 millones, en liquidez 1 millon y para diversificar compra un piso de 500 mil a tocateja para alquilar. ¿Que error comete?
Imagina que alguien tiene su dinero en bonos del estado porque no quiere riesgos y compra el mismo piso ¿Que error comete?
Imagina que tiene el dinero y no quiere darselo a su hijo y que el hijo decida y va y compra un piso ¿Que error comete?
Imagina que en 2016 y 2017 metio todo su dinero en Cobas y en AZ y en 2019 saco ese dinero y compro un piso para alquilar ¿Que error comete?
Etc.

En términos absolutos, error ninguno, a largo plazo en una buena ubicación dinero no se va a perder. En términos relativos, la operación es subóptima, pues financieramente resulta mucho más adecuado y rentable hipotecar, a estos tipos, la mayor parte posible del activo, siempre y cuando se pueda asumir la cuota.

Es una opción conservadora y que tiene ventajas, pero es susceptible de mejora.

Hipotecar siempre que tenga alternativa a sacar una mayor rentabilidad al dinero.
Pero en los casos anteriores no existen esas alternativas.
En circunstancias normales una persona empieza con un pequeño ahorro y es obligatorio comprar e hipotecar, pero cuando se tiene un patrimonio es casi obligatorio para la gente conservadora comprar sin hipoteca.
Gente como nosotros valora la alternativa, pero muchisima gente no la contempla.

El valor de referencia está relacionado con los años que tiene el piso.. con lo cual los nacidos en 1950 se compraron los pisos allá por los primeros 1970s, en tiempos de Paquito.

Hacienda no infla escandalosamente los valores de referencia de pisos con tantos años.. los disparates más gordos vinieron luego, y en especial cuando se trata de pisos construidos al calor de la burbuja, a partir de 2004.