Duda liquidación hipoteca vivienda en venta.

Buenas tardes.

Ultimamente estoy bastante activo en el foro, tras descartar la compra de una vivienda debido a que el propietario especulaba con el precio, cosas de la vida vuelve a presentarse una oportunidad muy similar, bien, la visito y acordamos el precio, eso si, la vendedora me dice que en el momento de la firma y entrega de llaves ella quiere encargarse de liquidar la hipoteca que le resta por pagar de la citada vivienda que yo voy a adquirir,  con su notario en la ciudad donde reside, que lógicamente una vivienda no se puede firmar con una carga, y que para ello dejará un dinero retenido para en el caso de ella no cumplir con su obligación en el plazo establecido se pueda usar para la cancelación.

Yo  me he dirigido a mi banco y les he preguntado sobre si es posible o no, hacerlo de esta manera, debido a que es una condición que la vendedora me ha puesto y debo saberlo de antemano, y la respuesta es que puede que si y puede que no, que cada caso es diferente y que no me pueden dar una respuesta. 

La parte vendedora me exige una respuesta y mi banco se niega a pronunciarse con lo cual me veo en serio riesgo de echar a perder la operación.  Que opinais? yo estoy bastante perdido sin saber bien que hacer...

Es una operación muy frecuente y no entiendo las dudas que tu Banco tiene. 
Este enlace, del notario Luis Benavides,  es muy completo.
 https://www.jesusbenavides.es/blog/quiero-comprar-una-vivienda-sobre-la-que-existe-una-hipoteca-y-la-quiero-cancelar-como-he-de-proceder-y-quien-asume-los-gastos-de-esa-cancelacion

Te hago un extracto:
[Primer escenario complejo y muy habitual en la práctica diaria notarial]

“Cuando una persona quiere comprar una vivienda y sobre la misma ya existe un préstamo hipotecario aún pendiente de pago”

Sin perjuicio de lo explicado hasta ahora, es muy habitual que el actual propietario de la vivienda, antes de que finalice el pago del préstamo, por la razón que fuere (por ejemplo, porque quiere otra casa mayor, porque se quiere mudar de localidad, porque ya no le gusta su actual vivienda, etc.) decida vender la vivienda, de modo que el mismo aún tiene parte del préstamo que solicitó en su momento para adquirirla, pendiente de pago. En tal caso, estaríamos pues hablando de una hipoteca que no se encuentra cancelada económicamente, sino que la misma tiene saldo vivo, la cual será necesario cancelar económica y registralmente, de la forma que se detallará en las siguientes preguntas.

Para conseguir la cancelación económica del préstamo que tiene vigente el vendedor, el mismo, como actual propietario de la vivienda, contactará con su banco al que debe ese préstamo, y le comunicará su voluntad de vender la finca hipotecada y, por lo tanto, de cancelar anticipadamente el préstamo hipotecario. Asimismo, le comunicará la fecha exacta en la que está prevista realizar la compraventa (por ejemplo, 1 de abril de 2021).

A la vista de ello, el banco acreedor entregará al actual propietario un certificado de saldo pendiente a la fecha en la que esté prevista la formalización de la compraventa, en el que también se indicará el número de cuenta bancaria (por supuesto, titularidad del banco y no del vendedor) en el que el comprador deberá ingresar dicho importe.

Así las cosas, llegado el día de la formalización ante notario de la compraventa en escritura pública, el comprador, de todo el precio de compra pactado, retendrá la parte que corresponda al saldo vivo del préstamo en cuestión, al efecto de ingresarlo él mismo, de forma directa, al banco acreedor, en la cuenta indicada en ese certificado, mediante una transferencia bancaria inmediata tipo Banco de España.

Conseguida pues la cancelación económica del préstamo hipotecario, también será necesario gestionar la cancelación registral de la hipoteca. A tal efecto, el comprador deberá retener asimismo el coste que pueda suponer la cancelación registral de la hipoteca (contando el coste del arancel notarial, del arancel registral y de los honorarios del notario, abogado o gestoría a la que encargue esta gestión), para poder abonar los mismos y conseguir esa cancelación registral.

Un saludo.

 Yo tampoco entiendo las dudas de mi banco, lo explica muy bien el enlace muchas gracias, en este caso la vendedora que posee conocimientos en banca quiere hacerlo ella personalmente sin una gestoría impuesta que además no es del lugar donde ella reside, yo entiendo perfectamente su postura que es la siguiente, la venta se realiza en 140000 euros por ejemplo y la deuda pendiente son 50.000. ella va a dejar retenida esa cantidad mas el extra para los gastos..pongamos 52.000 euros y con el resto del dinero en este caso 88.000 que va a recibir ella va a liquidar la hipoteca y cancelar... 

La entidad que te financia no dejará que la gestión de cancelación registral de la hipoteca quede en manos de la vendedora, por muy experta que sea.

¿Y si no la lleva a cabo?.
Tu Banco o Caja no va a permitir que SU hipoteca se inscriba en el Registro de la Propiedad constando una hipoteca previa no cancelada registralemente.

Suerte!!!

La cancelación se hará si o si porque para ello se hace constar en la escritura de compraventa que se han retenido un importe que cubre los fondos de la deuda pendiente y los gastos de cancelación en el registro,  y de no hacerlo ella en un plazo máximo de 3 semanas, pues se usarían para este fin.


En resumen cancelarse se va a cancelar pero no en los plazos habituales o por los procedimientos habituales.

Yo no sé si esta flexibilidad es posible sinceramente no lo tengo nada claro.

Yo veo muchos despropósitos en esa operación. Para empezar eso de cancelar la hipoteca con el dinero que me paga el comprador se llevaba mucho antes de la crisis financiera. En aquel entonces todo se vendía y las condiciones las ponía el vendedor.
Hoy en día creo que muy pocos compradores aceptan eso salvo que tengan alguna compensación importante en el precio o en algún otro aspecto. De hecho, a  un sobrino mío que quiere comprar vivienda le he recomendado que huya de esa práctica.
Pero es que además, hacerlo con una gestoría elegida por la vendedora y un notario elegido por la vendedora, es pasarte tres pueblos ¿El notario lo va a pagar la vendedora?, porque quien paga elige. 
El colmo de los colmos es que la deuda hipotecaria no se cancela simultáneamente a la compra sino que queda a la buena voluntad de la vendedora ¿Si no la cancela, qué haces tú aunque tengas un importe retenido?

Yo sinceramente no tengo ningún beneficio ni ventaja, dispongo de ahorros, acceso a financiación, busco una propiedad que me guste y si esta dentro de mis posibilidades adelante, es ahí cuando por unas razones o por otras encuentras un montón de pegas o peculiaridades de los vendedores, que se salen de lo normal. 

Por lo que vosotros me comentáis es un abuso y no debo aceptar y más cuando me dicen o se hace así o nada.

Aparte que no es cuestión de aceptarlo o no, es que mi banco no accederá. 

Pues esta claro, o sea hace de manera habitual, o tendré que buscar otra cosa. Locuras por una vivienda no.

No entiendo el interés que puede tener la vendedora de hacerlo así.