Ayuda con hipoteca (con el agua al cuello)

Hola,

el motivo por el que hago esta consulta, es para ver si alguien tiene una idea que no se me haya ocurrido a mí antes.

Me explico:

Soy divorciado. Mi exmujer tenía el usufructo de nuestra vivienda común y yo tenía que seguir pagando la mitad de la hipoteca (casi 300€ mensuales) e impuestos del piso y además me tenía que pagar un alquiler aparte (unos 800€).

Había una cláusula que era que esta situación se mantendría hasta que se vendiera el piso, que como os podréis imaginar, ella tenía CERO interés en vender. O no le venía bien quedar con la visita, o estaba el piso manga por hombro, o a saber lo que les contaría que aunque iba gente interesada a ver el piso, nunca hubo ni una oferta.

El caso es que me lié la manta a la cabeza, y lo compré yo mismo. Conseguí una hipoteca muy ventajosa (0.7% Fijo) pero estoy asfixiado para pagarlo (800€ mensuales).

Mi objetivo era vender el pisazo (me sobra una habitación) y coger algo más modesto y vivir un poco mejor, pero ahora, con los tipos de interés por las nubes, y el precio de la vivienda que ha caído, pues creo que no me interesa vender porque los intereses se comerían la diferencia de precio...

Las otras alternativas que barajo son:
- Alquilar una habitación (400€ mensuales). Me ayudaría con el pago de la hipoteca 
- Alquilar todas las habitaciones (400€ mensuales x 4) e irme a vivir a otro piso más pequeño (800-1000). Me da miedo lo que pueda pasar con el piso, que me lo destrocen y me salga cara la jugada. La ventaja es que al ser diferentes inquilinos, si uno no paga, recibirías el dinero del resto...
- Alquilar el piso entero (1000€-1200€ mensuales) e irme a vivir a otro piso más pequeño. Sería un escenario más tranquilo que el anterior porque habría una familia responsable pero por otro lado sería poner todos los huevos en la misma cesta (si no pagan, no cobras nada)

Nunca he alquilado así que eso me da miedo.

¿Se os ocurre alguna otra alternativa en mi situación? Me interesa mantener la hipoteca?

Gracias.
 

Alquilar por habitaciones, siempre es más rentable. Si no te importa compartir piso es una opción para asegurarte de que lo tratan bien; si no te importa tanto puedes alquilar todas las habitaciones. Si alquilas el piso entero, el inquilino tiene derecho preferente de compra, por lo que quizá no puedas aprovechar una buena oportunidad del mercado; y claro, si quieres recuperar el piso es más dificil

Yo alquilaría por habitaciones, contigo dentro o sin ti; y con los beneficios del piso (sobre todo si estás dentro) iría amortizando poco a poco la hipoteca

Vende el piso y a partir de ahí empieza de cero. Es la solución más sencilla y más segura.

Todas las demás situaciones pueden ser problemáticas..

Y desde luego, NO lo alquiles entero.. entonces no lo podrás vender. El contrato de arrendamiento estará vigente y dificultará la venta.

Sobre el alquiler de habitaciones, yo no me metería en eso tampoco.. en España se protege mucho a los inquilinos y te pueden dejar de pagar y seguir viviendo ahí, y tener que verles la cara todos los días. Y si tú no vives en el piso, pues lo veo una situación problemática también.

Espero que tengas suerte.

El derecho preferente de compra (al menos en mi caso) quedó excluido por una clausula en el contrato de alquiler (a no ser que sea ilegal, que ni idea).

Yo me olvidaría de cualquier tipo de alquiler, por lo que comentan más arriba. 
Si estuviese en tu situación yo vendería el piso, liquidaría hipoteca y empezaría 'de cero', bien alquilando algo más pequeño o comprándolo si encuentras algo que te guste y que lo puedes asumir.
A veces la mejor solución es 'romper' con todo porque sino terminas enroscándote más la cuerda al cuello, y no hay necesidad ninguna.

Hola Txalupa,
Mi abuelo decía que quien vende barato, compra barato.
Es decir, si vendes un piso para comprar otro, te encuentras el mismo mercado en burbuja o en recesión para las 2 transacciones.
Alquilar habitaciones contigo dentro es una opción bastante segura, pero claro tienes que seleccionar muy bien a los inquilinos.
Saludos,

Sin números es difícil darte consejo.
Pero la venta para comprar uno más pequeño lo puedes descartar. Pagarías impuestos en la venta plusvalía e irpf y al comprar el otro escritura, en resumen cambiar a un piso más pequeño cuesta una pasta y además la financiación sería más cara.
Si alquilas una habitación no hagas caso a los agoreros y olvídate de que no te paguen.
Alquilarlo por habitaciones y pagar tú un alquiler te dará trabajo y pocos beneficios.
Alquilar el tuyo y pagar el alquiler de otro más barato es mucho riesgo y poca diferencia.
Lo mejor es seguir como estas y en el peor caso alquilar una habitación.

Falso (otra vez). Si es vivienda habitual no pagaria irpf por reinvertir en vivienda habitual. Y lo de la plusvalia es cution de calcularlo, pero no creo que sea demasiado. Lo que si que paga es el ITP de lo que compre, pero es entre un 6 y un 10%.

Lo de la habitacion... hace no tanto leí que una señora hizo eso, el tio al que alquilaba la habitacion no le pagaba, le tenia que ver la cara todos los dias, y con cuidado porque hubo amenazas veladas.

Desde luego, para mi la opcion con menos riesgo es vender y comprar algo mas barato (porque los tipos estan en el cielo en cualquier caso)... Lo malo de esa opcion es que te tendrias que dar prisa, porque el euribor sube de mes a mes, y es posible que al final acabes sin piso y sin poder comprar uno mas pequeño. 

Que anrabo... ¿ya sabes calcular una cuota? Porque aconsejar sin saber... no queda bien.

Entiendo que se refiere a que, al ser el piso que compre más pequeño y por tanto más barato que el que vende, la exención por reinversión solo afectará al porcentaje reinvertido. Es decir, sería una reinversión parcial. 
Por el resto, si vende con ganancia, sí que tendría que pagar IRPF.

Da igual lo que digas.la razón la tiene ese sujeto.
La escritura es de un 8 a 12% según comunidad, pero no importa a él le cuesta menos.
En Madrid hay que pagar el 6% de impuesto, más notario, más registrador, más gastos de tasación, hipoteca….. etc.
Pero en total es el 6% ja, ja, ja
La plusvalía es gratis y además la gestoría para tramitar la escritura o es gratis o te ponen una limusina para que hagas las gestiones.

¿Me esta usted contando que no iba a reinvertir lo que obtuviera por la venta?

Lease el primer post, que a lo mejor no se ha enterado.

Vender un pisazo para comprar algo más modesto, el resultado es que el piso modesto vale más que el pisazo y no se paga irpf, la plusvalía se la regalan yetc.

Si vendes por 300k el piso grande y compras el pequeño por 200k, reinviertes el 67%. Por tanto, la exención de plusvalía en el IRP solo la podrías aplicar al 67% del impuesto, el otro 33% habría que pagarlo.

PD: Deberías guardarte las inquinas personales para los hilos de debate. Estos hilos están para ayudar a gente que pide consejo, tu tono aquí está de más.

Que no da usted una:
El ITP, por ejemplo en Madrid es del 6% y se puede bonificar un porcentaje del 10% si va a ser su vivienda habitual, asi que en la practica se queda en 5,4%.

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CONT_Pregunta_FA&cid=1142342673866&oid=1142342521691&pageid=1168934251138&pagename=Contribuyente%2FCONT_Pregunta_FA%2FCONT_pregunta

Lo de la plusvalia... ¿para que necesita una gestora? Claro, para el que no sabe calcular una cuota hipotecaria hay que ir a una gestora... el resto de la poblacion se va al ayuntamiento a hacer la gestion  (una mañana) o lo hacen online, 10 minutos desde casa (yo lo he hecho varias veces y es una tonteria).

Ande, señor que se permite aconsejar, haganos un calculo de la cuota de la hipoteca de un prestamo de 150000 a 25 años, al 2% los dos primeros años, y al 3% los siguentes... la cuota del cuarto año.

Para los que lean el hilo, esperen ustedes sentados, que ya es el tercer hilo donde se lo pregunto, y nada. 

Si no es capaz de eso, que es un calculo sencillo... ¿en que se le puede creer?  Yo, desde luego, en nada.  Ustedes pueden hacer lo que quieran,  pero no digan que no se ha avisado.

¿Como vas a vender el piso grande por 300000? Lo vendes, pero tu parte es bastante menos. Lo que tu te beneficias es proporcional al porcentaje que posees (recuerda que esta hipotecado).

Imaginate que de hipoteca debe 150000... Y el piso lo compro por 250000 y se vendio por 300000... A él le quedarian 150.000. Si compra luego un piso de 200000, y reinvierte todo lo que ha obtenido por la venta del piso en los dos primeros años... ¿cuanto tiene que pagar? Lo dejo para los que se permiten opinar... que solo hay que usar google un poco, y asi no se dan consejos erroneos.

Respecto a la inquina y demas... Nada de inquina. Solo dejo claro quien no tiene ni idea. Porque, efectivamente, se trata de ayudar y dar datos veraces. Esto no debería ser la barra del bar donde cualquiera se pone a decir lo que le pasa por la cabeza sin tener ni idea.

Es un tema demasiado importante como para hacer caso a alguien que va de economista y no sabe cuanto hay que pagar de impuestos o ni una miserable cuota de hipoteca. De eso va el tema. Que luego el que paga el pato es el que le hace caso.