Compraventa de vivienda con contrato de precario / comodato privado

Buenos días! Y gracias por vuestro tiempo en leer esta consulta y vuestras opiniones. Estoy en proceso de comprar una casa (mi primera vivienda) y la verdad es que no se como era antes del covid, pero lo que tengo claro es que la subida incremental de tipos los nervios en estos procesos de compra solo han debido de aumentar. En parte también escribo esto para aclarar mis pensamientos:

Siento la biblia, pero quiero estructurarlo bien porque quizá le pueda servir en el futuro para alguien en mi misma situación

Mi situación es, siendo ahora mismo febrero (en Valencia):

Corre a mi cargo hacer el contrato, vía abogado, y quiero a incluir lo siguiente (que el señor acepte o no es otro tema, pero asumamos que lo hará):

El contrato privado de precario / comodato no estaría elevado a público porque entonces el banco directamente ni me daría la hipoteca. Pero el contrato privado obliga igualmente a las partes, como por ejemplo hacen las arras con las pérdidas de señal o señal duplicada

La razón por la que me planteo esto es obviamente que quiero esa hipoteca. Otros bancos, ahora mismo, ya me han hecho las simulaciones y están por el 3.25% o 3.5% bonificados y esos tipos solo van a ir a peor con el paso del tiempo

La duda que se me plantea es obvia, ¿y si la persona no se va? El señor es de familia de dinero. Y la propuesta de precario / comodato vino de mi, no de él; por lo que a priori no intuyo mala fe... Pero el quid de la cuestión, si el señor se queda vamos a juicio por desahucio; que acabaría ganando porque no hay alquiler (por lo que no está amparado por la LAU) y podría reclamarle los meses que estuvo en la casa durante el juicio y pedir que le embargaran (o al hijo) para cobrarlo. Unos 6.000€ por mes

Por otro lado, que esto es algo que he visto que nadie nunca plantea en los hilos de este foro que he visto, si el plan del señor siempre fue hacer la estafa de escriturar y luego darme unas llaves falsas en el notario quedándose de okupa el proceso del juicio de desalojo sería el mismo; y ahí si que no podría reclamar más que desperfectos y puede que sin asegurarme la cuantía debida. Esencialmente, si su idea es no irse el contrato de precario / comodato lo único que hace es perjudicarle

Como digo, yo al señor no le presumo mala fe porque no es una persona vulnerable económicamente y la idea de poder hacer el precario / comodato vino de mí

¿Cómo lo veis? ¿Me he equivocado en algo?

Gracias a todos

Hola,

No discrepo en absolutamente nada de lo que comentas. Parece buena opción, pero la prudencia me obliga a decirte que el peor caso que nos imaginamos siempre puede ocurrir.

El contrato privado tiene su validez entre las partes, como bien afirmas, por tanto, en caso de incumplimiento, puedes desplegar sus efectos forzosamente en un juzgado y sin importar el motivo del incumplimiento, pero sopesa el tiempo y coste que esto te supondrá.

Creo que la "fuerza" sería mayor si se incluye en la escritura, ten en cuenta que la adquisición de vivienda se firman dos escrituras: la de compraventa, en la que únicamente intervenís tú y los vendedores y la de hipoteca, que es aquella que viene "impuesta" por el banco. En lugar de comodato, podéis pactar unas cláusulas en las que la entrega de la posesión (que no de la propiedad, esta sería tuya desde el mismo día en el que se otorgue la Escritura) se difiere respecto a la fecha de firma. Cierto es que como dependes del banco y de su evaluación de riesgos, puede no concederte la hipoteca si esas cláusulas se incluyen en la escritura de compraventa, aunque el banco si tú le impagas, tendría derecho a sacar la finca a subasta, independientemente de quien se encuentre ocupándola.

Un saludo,

Buenos dias, justo me encuentro en esta miama sitiación y leyendote me has dado un par de ideas. Muchas gracias  ñ. Ami la propiedad me pide 90 dias para hacer obras en su nueva propiedad. Aprovecho para preguntarte qué tal te fue. Te aceptó todas las condiciones? 

Todo fue bien. Firmamos el precario / comodato tal y como expuse, el señor aceptó todas las condiciones. Escrituramos y en vez de las 4 semanas al final solo tuvo que estar 3, por lo que se fue antes del plazo.

Esta es mi experiencia personal claro, pero a toro pasado y como dije, firmar el precario solo le perjudica si es que quería hacer una estafa. Porque se obliga a si mismo a pagar una multa diaria.

Comentando esto con amigos y conocidos pasado el tiempo, suele ser un proceso relativamente habitual en la compra-venta de viviendas de segunda mano. Y es normal que salgan suspicacias.

Solamente ten cuidado y consulta todo siempre con un abogado, no te fies de cómo te pinten las cosas por aquí (incluido yo), ni desde luego el inquilino o la agencia si hay. Tú haz todo siempre con consejo legal previo y adaptado a tu situación.

Y sobre todo ten en cuenta que con el precario / comodato le estás haciendo un favor tu a ellos, no al revés. Así que el contrato lo redacta tú abogado y las condiciones son las que tú y tú abogado considereis adecuadas y suficientes.

Muchas gracias por tus consejos!! La verdad es q estoy en unnsinvivir.. jeje

La compra de una casa siempre es estresante, pero porque es normal. Yo también me estrese, sobre todo porque es algo que no había hecho antes. Esas 3 semanas estuve estresado / nervioso, pero bueno al final compensa.

Mucho ánimo!! Y si puedes recuerda comentar tu experiencia una vez pase todo para ayudar a más gente en el futuro

Hola, quería hacer una cuestión relacionada con el comodato. Mi marido y yo dimos a final de marzo un total de 10000 euros como contrato de arras, el banca nos preacepta la hipoteca y todo bien pero al hacer la tasación ven que en ese terreno (rustico) hay una nave que no está registrada. Por lo que no nos dan la tasación hasta que se registre.  Ha pasado un mes y medio intentando ver otras opciones para que se pudiera hacer todo en el momento de la compraventa pero el banco no lo acepta. Entonces los vendedores y nosotros los compradores hemos hablado con la inmobiliaria para hacer un comodato, a cambio de otros 10000 euros, con una duración de 3 meses para que de tiempo a registrar de nuevo la vivienda y así nos puedan dar la hipoteca y firmar, estando ya viviendo allí ya que vendimos la nuestra para comprar esta. ¿Veis esta opción segura? Creéis que nosotros podríamos perder ese dinero si hubiera algún otro problema con el banco? 
Muchas gracias 

Buenas Alba! Lo primero es que lo mejor es siempre consultar a un abogado, por entre 50€ y 100€ puedes hacer una consulta o varias y la verdad es que te da una buena visión; y es mejor eso que actuar directamente y luego arrepentirse.

Por lo que comentas, el problema lo tienen los dueños del terreno, no vosotros. Las arras estipulan (o deberían estipular) que en caso de no formalizarse la compra-venta por causas que deriven del vendedor (ellos) en ese caso las arras deben devolverse dobladas. En este caso diría que es fácilmente imputable las causas de la no compra-venta en tiempo a los vendedores, ellos son los que deberían haberse asegurado de tener los papeles en regla. Así que, en todo caso, son ellos los que deberían tener que buscarse la vida.

Entiendo que no queráis perder la compra y meteros en reclamar las arras, pero un precario / comodato es una concesión que hacéis vosotros porque permitís que alguien disfrute de una propiedad que habéis comprado durante X días después de la compra. Esencialmente les estáis haciendo un favor. Esto lo uno con lo que habéis dicho de "a cambio de otros 10.000€"; que entiendo que se refiere a que vosotros (compradores) vais a dejar una especie de señal adicional a ellos que son los que se van a quedar en la propiedad. Para mi eso no tiene sentido. Les estáis haciendo un doble favor, les firmáis un precario / comodato y encima les dais más dinero (aparte del propio dinero de la compra-venta).

Aparte que como puntualización, el precario / comodato se firma poco antes de la compra-venta, porque permitís que una persona disfrute de vuestra propiedad. Por lo que antes o después tienen que producirse esa compraventa, si no da igual, porque de todos modos la propiedad no es vuestra. 

Mi consejo es que, aparte de ver esto con un abogado, les dejeis las cosas claras: el problema lo tienen ellos, las arras estipulan un tiempo límite para la compra-venta y si no se produce por algo que es su culpa ellos son los que han hecho que la compra-venta no prospere, por lo que os deberían el doble de las arras que habeis depositado (salvo que se estipule lo contrario en las arras, que sería extraño). 

A la hora de hacer el precario si o si impondría una clausula de penalización si pasado X fecha ellos no se han ido van a tener que pagar X€ por cada día extra que estén. Si ellos no quieren incluir esa clausula ahí si que sospecharía bastante. Y adicionalmente todo lo que vuestro abogado os aconseje (que de verdad, no es caro contratar a un buen abogado para que durante unas semanas os redacte el contrato, revise la situación y podáis hacerle consultas)

P.D.: No te fíes de las inmobiliarias, ellas solo quieren que se venda la propiedad para cobrar su comisión así que os van a decir lo que favorezca que la compra-venta se produzca. Si luego os encontráis un pufo eso ya no es problema de ellos. Lo mejor es siempre contar con asesoramiento legal propio, y si tenéis que llevar a vuestro abogado a las reuniones pues que así sea.