Paso 1.- La compra y los pagos.
Paso 2.- La devolución del dinero a tus padres.
Paso 3.- Fiscalidad de la devolución.
Paso 4.- Problemas adicionales .
Paso 1.- De 132.000 €, tu aportas 36.000 € y ellos 30.000.
Tu aportas el 55% y ellos el 45%, observa de los 66.000 de entrada x 45% = 29.700 €, vamos 30.000 redondeado, esto del 55-45% lo entenderás en pasos siguientes, ahora puede parece una chorrada y ganas de complicar las cosas, pero veras que no, bien ….. Compráis vosotros un 55% de la finca, y tus padres el 45%, es perfectamente posible, no es muy habitual pero veras que en notaria no hay problema. Luego la hipoteca será de 66.000 €, calculemos al 3% (es solo orientativo) a 30 años son 278,26 € y si la cosa llega a precios se hace un par de años seria un 6%, vamos 395,70 €, que como ves no es mucho, y llegados a este punto todo lo que vendrá me parece complejo para una cuota máxima de 400 €, pero tú sabes tus circunstancias y el porqué no podéis acceder sin la concurrencia de nadie más a una cuota que comparada con la mayoría de hipoteca es muy baja….. seguimos …. Con una cuota actual de unos 300 € al mes, pues se supone que tú tienes que pagar el 55% de la misma que son 165 €, y el resto, o sea 135 € les correspondería a ellos, sin embargo lo pagarás tu, con lo cual se irá generando una deuda de ellos a tu favor de este importe, entonces a los pongamos 5 años ellos te deberán a ti 8.100 €, y en 10 años 16.200 € ¿me sigues?.
Pero llegados a este punto se genera un problema porque resulta que ahora en lugar de deberles tu los 30.000 €, ellos te deben a ti 8.100 (5 años) , menú plan ¿Cómo les devolvemos el dinero? ¿Por qué ellos te deben a ti, en lugar de ser al revés? La solución a primera pregunta la desarrollaré en el punto 2, y la respuesta a la segunda es simple, porque resulta que ellos no te han prestado nada, ellos han comprado un 45% de una casa, cuya hipoteca pagas tú, de ahí se genera la deuda, es obvio.
Paso 2.- La devolución del dinero a tus padres.
8.100 € es un 6,1% del valor de la casa, para saldar la deuda hay que ir a notario dentro de 5 años y comprarles este porcentaje de la casa, con lo que ya tendrías el 61,1% de la casa y ellos el 38,9 %, pero para esto pagaras impuestos, tenlo presente.
Habría que ir haciendo compras para ir compensando los pagos de la hipoteca, y aparece otros problema que es que hay que justificar los pagos, por tanto casa mes que pagues sus 135 ó los euros que toquen, tienes que hacer recibos en concepto de pago a cuenta de la casa que te venderán poco a poco, ya ves que esto es bastante rocambolesco, legal, pero complejo y muy raro.
El día que puedas pagarles los 30.000 € o una parte de ellos, será a cambio de comprarles parte de la casa (porcentajes), que lo puedes hacer en una de las escrituras anteriores, o en una sola, pero cuantas mas escrituras hagas, mas gastos de notario.
Llegará un punto que no habrá más deuda, y es probable que ellos todavía ostenten una parte de la propiedad de la casa, ya que los valores de las casa varían con el tiempo, dudo que puedas cuadrarlo al céntimo o ni siquiera con diferencias de pocos miles de euros, entonces por el porcentaje restante de propiedad de la casa te veras obligado a que te hagan una donación, que te supondrá un pago de impuestos no muy alto, en Catalunya es el 5% sino excede de los 200.000 €, no sé en tu tierra, pero dudo que sea más caro, en Catalunya estos del tri-lio (perdón tri-partito) se suelen llevar la palma.
Paso 3.- Fiscalidad de la devolución.
Es simple, en cada compra de porcentajes de la casa pagarás el 8% de cada importe declarado en la transmisión mas gastos de notario y de registro, y en la parte final de la donación en Catalunya seria el 5%, no sé en tu tierra, pero será esto o algo menos.
Tendrás que pedir permiso al banco si quieres hacer las cosas bien, a ellos les dará bastante lo mismo quien es el dueño con mas porcentaje, al final con porcentajes o sin ellos, respondéis todos de todo, recuerda el post anterior.
Paso 4.- Problemas adicionales
¿Eres hijo único? Porque si tus padres faltan antes de terminar los pagos, recuerda que ellos tienen una parte de la propiedad de la casa, que por algo han pagado una parte, y te puedes encontrar, y es lógico, que sus herederos no estén de acuerdo con pactos de este tipo, si bien esto se puede solucionar con un contrato notarial explicando toda la idea, y te recomendaría la conformidad de tus hermanos/as, evitarías problemas en un futuro, o tal vez no tengas problema alguno, pero las cosas claras suelen ser de mejor “digestión”.
Otro problema: Que si solo compras el 55% de la casa, obviamente solo podrás deducir el 55% de los pagos en la declaración de renta, porque el otro 45% no es tuyo, y cuando compres los importes restantes, no sé si la normativa fiscal va a permitir mayor desgravación, ya sabes a partir del uno de enero la cosa cambia, y solo se puede desgravar si tienes ingresos menores de 24.000 €.
Como ves es una solución legal, pero muy rocambolesca para unos pagos, que permíteme no son muy cuantiosos para un lio como este, y además esta solución, tarde o temprano te costará un 7 u 8% adicional en concepto de impuestos por dos operaciones de compra, primero el 45% de ellos, y luego para ir “recuperando” este 45% a tu favor.
Yo no lo veo muy lógico, pero a la vez lo que no puedes hacer es que compréis a medias, pagar tu, una parte con dinero de ellos, y que esto no tenga trascendencia fiscal, la tiene, porque en realidad hablamos de donaciones.
