España
Pongamos el siguiente caso:
Vamos a comprar de segunda mano una vivienda a la que le queda una parte de la hipoteca. El propietario cancelará la hipoteca con parte del dinero que nosotros le entreguemos el día que firmemos la escritura (y nosotros nos hipotequemos). ¿Cuando se cancela?, ¿en la notaría, cuando nosotros firmemos nuestra hipoteca?, ¿obligatoriamente debe hacerse antes?, ¿cómo?
Gracias de antemano
La cancelación se firma previamente a la compraventa, pero por si acaso no está de más que encarguéis vosotros mismos la gestión de la cancelación a la gestoría de vuestra Entidad (muchas entidades obligan a ello, de hecho). El coste de esto puede oscilar entre los 300 y 600 euros que podéis pactar con el vendedor como rebaja en el precio.
Hola,
Si vas a hipotecar la casa tu banco se encargará de que la hipoteca anterior se cancele por su propio bien. El talón de la cantidad que falte por pagar de la hipoteca anterior no pasará ni por las manos del vendedor, irá directo a la entidad hipotecante anterior para poder cancelarla. El vendedor debe enviaros un certificado de deuda para este fin. Además tu banco (la gestoría) también le retendrá una provisión al vendedor para hacer frente a los gastos de cancelación (que corren por cuenta del vendedor).
Saludos.
Gracias por la información.
Es algo que nos imaginabamos más o menos así, pero no teniamos claro si existiría esa "comunicación" entre las dos entidades o debería estar bien atado por nuestra parte.
EN la factura de gastos de la gestoría se incluye está acción.
date cuenta que tu banco actual es quien realmente está interesado en que su garantía no tenga cargas que vayan por delante suyo en caso de tener que ejecutar la garantía.
Saludos
Y si yo no voy a hipotecar la vivienda, ¿como debo actuar?
¿como va a pagar el vendedor antes si no tiene dinero?
¿podéis explicarme los pasos a seguir desde el momento de entregar la señal?
La teoria (luego las opciones, porque a lo mejor te ponen pegas)
1 - El vendedor tiene que entregarte un certificado de la deuda que tiene la hipoteca, no te conformes con el recibo último pagado, exige un certificado con la firma original del banco, puede que te ponga pegas porque el banco le cobra una comisión, este es su problema, aún cuando la comisión por emitir un certificado de deuda para la cancelación de la hipoteca no es una práctica que el Banco de España considere adecuada http://www.yoreklamo.com/noticias/8 , ahora bien esto va con idea de que la hipoteca fuera saldo cero, cosa que no es, de todas formas esto es problema del vendedor en las relaciones con su banco.
2 - El notario comprobará en el registro de la propiedad que existe una hipoteca, y con el certificado (original) indicará en la escritura que retienes este dinero para hacer frente a la hipoteca (nota 1),
3 - Pidéle que te calcule (por arriba) los gastos de cancelar la hipoteca totalmente, y los retienes también.
Todo ello figura en la escritura, y te comprometes a cancelar la hipoteca.
Luego un tercer cheque con el resto del dinero acordado que ante notario entregarás al vendedor, y un cuartro cheque para el notario como provisión de fondos para sus honorarios, los del registro los impuestos y la gestión (nota 2)
Ahora ¿como montamos esto?
Nota 1: En cuanto a la cancelación de la hipoteca, lo ideal es que en el día de firma viniese el banco a rocoger el cheque y firmase la renuncia a sus derechos de cobro, pero esto puede que sea complicado, que digan que no les va bien y que esto lo firman en la central, tienes que presionar al máximo para conseguirlo, porque si bien hay otra opción, te las vas a ver y desear para que firmen, no te preocupes una vez cobrado, nada te pueden exigir. Si no hay manera, deposita en cheque en la notaria y encarga al notario que por tu cuenta proceda a la cancelación de la hipoteca con el dinero.
En cuanto a los gastos de cancelación pide que sea generoso en el cálculo y lo que sobre una vez liquidado todo, debes darlos al vendedor, no son para ti. Si se emperran en cancelar en la central, la broma de cancelar te aumentará unos 250/300 (que paga el propietario, de ahí que te diga que hay que hacer el cálculo por arriba ¿de que son estos 250/300 €? mira, para cancelar una hipoteca de pongamos unos 120.000 € iniciales, que es la última que hemos tramitado esta misma a través de la web profesional de que soy unos de los socios, han sido 240 €, unos 120 de notario y otros 120 de registro, pero claro hay que sacar la escritura de notaria, presentar el documento de impuestos, que es cero, llevarla al registro de la propiedad, esperar unos días a que se registre, y si hubiera algún problema técnico pedir al notario que subsane, etc., para estos asuntos las gestorias que utilizan los bancos, cobran unos 250/300 €, ahora bien si sabes como hacerlo (y me parece que no) te los puedes ahorrar, presentando tu mismo la escritura, liquidando los impuestos, etc.
Y si uno se pone burro con una reclamación, esto de que "lo tramitan en la central" se puede evitar, pero te ves obligado a exigirlo por escrito, detallando lo que opina el Banco de España sobre este asunto.
Y además, los gastos de cancelación van a cargo del vendedor.
Si éste te dice que la cancelación me haré yo, no lo permitas, la casa una vez escriturada es tuya, y tu debes controlar todo el proceso o encargarlo a profesionales, no puedes depender de que el vendedor lo haga o no.
Nota 2: En la compra está la factura de notario, la liquidación de impuestos y la presentación al registro, puedes encargar esto a la notaria, que te cobrará también gastos de gestión (como antes), y te los puedes ahorrar o reducirlos, depende de lo que cobre el notario por este servicio, contratando por tu cuenta una gestoria que lo haga, te los ahorras si le dices al notario, usted solo haga la escritura que yo ya me ocupo de liquidar los impuestos, presentar al registro, eso si, para ello debes conocer muy bien como va, con lo cual lo más cómodo para ti es encargarlo al notario, pero claro pagando la factura, como todo.
Esto de retender el dinero para pagar la hipoteca es de lo más habitual, no corres riesgo de comertela, lo que si debes vigilar son los gastos de cancelación, que por ahí si no se calcula bien te puedes encontrar pagando tu unas pocas decenas de euros, porque cuando el vendedor ha cobrado no le vayas con "me falta un pico de los gastos de cancelación", porque te puede mandar a hacer gárgaras, o decirte "hombre, me apretaste con el precio, ahora no puedo añadir mas dinero ahi"...
Tal como está el mercado y pisos a montones en venta, a no ser que tu vendedor sea un banco o una empresa muy solvente, no entregaría un euro de señal, si quiere vender el piso todo ante notario, si quiere dinero pronto, que acelere el día de la firma, pero dar dinero a un API, a un particular, a una empresa ... que no sabes de su solvencia, yo no lo haría, si hay algún problema ¿que haces?
Si la compra es a un banco, al menos tienes el sistema de reclamaciones establecido por el Banco de España, para los demás solo te quedan los juzgados, mal asunto !!!!
Me dirás, "todo el mundo da una paga y señal" .... pues vale, pero nadie te informa de que algunos han tenido problemas por la solvencia del vendedor, o porque hay algún problema con los papeles, si se paga todo ante notario tienes todas las garantías, se asegurará de la cédula de habitabilidad, si es obra nueva la licencia de primera ocupación, etc.