Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

...me lo estáis poniendo... para encerrarme en el piso alquilable y ahorcarme en medio del salón. 
No, no os culpo de nada, más bien agradezco todo lo que leo. Pero es que yo voy algo "forzado". Mi madre ingresó hace unos meses en una residencia concertada, su piso se ha quedado vacío en Madrid capital, estoy aguantando así, con el pago de la parte fija de los servicios básicos para que no los corten, y me planteaba alquilarlo para ayudar a costear la residencia. Y cuando os leo...
Yo me había planteado, en un primer momento, ponerlo en manos del Ayto de Madrid o de la CAM, de sus planes de alquiler, por si daban más seguridades que hacerlo por tu cuenta, ¿Sabéis algo al respecto, alguna experiencia con el Ayto de Madrid o la CAM?.
También he oído en la radio sobre temas como "Alquiler seguro" y "Agencia negociadora del alquiler". Ya me imagino que toda esta gente se acaba quedando con el piso, que ya no lo sueltan, pero mi idea no es acabar viviendo en él, yo tengo piso ya pagado, sino tener un dinero extra mensual para ayudar a sufragar el gasto de la residencia. También os agradecería opiniones si conocéis estas dos empresas.
Por último, se me ocurrió que debe haber alguna manera de contactar directamente con funcionarios de escalas medias-altas, con ingresos fijos que aseguren tranquilidad. No sé si haya foros de funcionarios, si por los tablones de anuncios de los distintos establecimientos públicos... ¿Alguien ha explorado estas posibilidades?. Supongo que, al estar, esos funcionarios, el la mejor posición para que nos resulten interesantes, como inquilinos, y tener también la necesidad de vivir en alguna parte lo más cercana posible a su trabajo, tendría sentido que se "organizasen" de alguna manera para ofertarse, "tenemos sueldo fijo y buscamos vivienda en alquiler". Además, si están buscando algo temporal, por traslados, serán el tipo de inquilino que se marcha en plan bien (no le tienes que echar), sin dejarte problemas y sin complicarte la vida.

Tu, que te lo curras todo, te has tenido que encontrar con esta duda cuando empezaste, y me gustaría saber cual es la resolución. los contratos de los servicios esenciales.
¿A nombre de quien están? ¿Propietario u inquilino? Porque yo entiendo que, si los pones a nombre del inquilino, te despreocupas del pago por completo, pasa a ser tu problema, pero también te los puede modificar o anular. En una casa con bastantes años, como te corten la luz, el reenganche te puede suponer cambiar toda la instalación.
Supongo que, una de las maneras de limitar el daño que un inquilino te pueda hacer, será limitar las cosas sobre las que tiene la última palabra.

No sé si se pueden mandar privados, así que te lo planteo aquí.
¿Hay algún foro en el que se te pueda encontrar hablando sobre  cartera indexada de renta fija y variable?
Tal vez la idea más útil sea seguir los pasos de los que habéis acertado.

En principio es fácil.
Piso perfectamente reformado y acondicionado.
Precio un poco por debajo de la zona.
En Madrid recibes 50 llamadas en una tarde.
Eliges a 2 personas con trabajo y le haces el contrato a las dos.

No hagas caso de impagos, okupas, familias vulnerables, y todo lo que dicen en los foros.

Hola.

Mi experiencia después de 3 años alquilando 2 pisos en Madrid (San Blas, ojito a esto) ha sido en lineas generales buena.

Uno de los pisos lo compramos en plena burbuja y hace 3 años nos mudamos a otro, alquilando el anterior. Un chico español que en 2 años le tuvimos que cambiar nevera, lavadora y placa vitrocerámica. Cuando se fue el piso no estaba en las mejores condiciones y nos dejó 2 facturas sin pagar. Con la fianza de 2 meses arreglamos todo y pagamos deudas para poder cambiar la luz y gas a nuestro nombre de nuevo. Podía haber sido peor, por supuesto (ahora vendrán los agoreros) pero no fue para tanto y para eso está la fianza. En cuanto a los pagos, el chico pagaba bien todos los meses. A este piso le hice yo inicialmente la búsqueda de inquilino, luego contrate un seguro de Alquiler con Gallen. Cuando el chico se fue, contrate TODA la gestión (búsqueda de inquilino y gestión de incidencias y pagos) con una empresa especializada y después de 7 meses, cero problemas ni llamadas cosa que con el otro inquilino cada 2 o 3 meses me llamaba por algo.

El segundo piso, lo compramos hace un año y medio, ya estaba alquilado a una chica extranjera con un niño y la madre de esta. Puede que esta persona si no me paga, me fastidie, porque si que se podría considerar vulnerable, pero estoy sacando justo ahora un seguro para cubrirme un poco. Hasta ahora cero problemas con esta chica.

En líneas generales, contento con los 2 alquileres en zona "conflictiva" de Madrid. Mi consejo para cubrir la mayoría de los problemas es:

A mi me costó mucho decidirme con el primer inmueble por todo lo que leía, pero al final lo hice y muy satisfecho.

Un saludo.

Los suministros SIEMPRE (q sea posible)  a nombre del inquilino. Luego en el contrato puedes poner que si lo da de baja o cambia la potencia, deberá pagar el coste de ponerlo todo igual.


He puesto siempre que sea posible ya que el agua en alguna localidad, no se puede cambiar o cuesta dinero, etc.

Sí, como dice Zirconito, los suministros a nombre del inquilino siempre que se pueda y con una fianza de 2 o 3 meses puedes hacerte cargo de una posible deuda (pequeña) para volver a poner los suministros a tu nombre. Si da de baja los suministros, tiras de la fianza y listo. Y si la deuda es muy grande, das de alta un nuevo contrato con la fianza y la empresa de suministro irá contra el inquilino no contra ti para intentar cobrar la deuda. 

Hay foros en Rankia específicos de fondos indexados, pero yo no suelo participar últimamente. Ahí encontrarás a gente muy buena que te puede ayudar. 

Si me lo permites, por aclararme, vamos a dividir la posible "deuda" entre "deuda y gastos".
Por ejemplo, el inquilino te deja recibos impagados, esta parte entiendo que es la que, según te leo, le tocaría afrontar a él con la compañía.
Pero también se puede dar el hecho de que el inquilino retenga el contrato bajo su nombre. Entonces, si lo entiendo bien, el problema se divide en dos. Por un lado tendrás que demostrar ante la compañía que el domicilio en el que se presta el servicio te pertenece (contrato de alquiler, papeles de propiedad, contrato antiguo de servicio a tu nombre...), y luego tendrán que dar de baja el contrato del inquilino para abrir uno nuevamente a tu nombre, con el gasto que suponga eso y el posible gasto de renovar la instalación (si se trata de electricidad). Aquí entraría el tema de las clausulas que propone Zirconio, en el contrato, y el manejo de la fianza, que cuanto mayor mejor.
¿Lo he entendido bien?. Saludos y muchas gracias.

Hola.

Lo bueno de poner los contratos a nombre del inquilino es que es él quien es el deudor de cara a la compañía de luz/gas. Si hay un impago SIEMPRE irán contra él, NUNCA contra la vivienda o propietario a no ser que este último quiera asumir la deuda para el cambio de titularidad. Me explico: Si hay una deuda no se puede hacer el cambio de titularidad y te dan 2 opciones: pagar tú la deuda pendiente del inquilino y luego hacer el cambio de titular; o bien, que el contrato siga a nombre del inquilino (la compañía reclamará al inquilino la deuda) y crear un contrato nuevo a tu nombre (lo cual lleva un gasto de alta). Ya depende de la deuda si compensa asumirla por parte del propietario o pagar un alta nueva y que le reclamen al inquilino la deuda.

Y lo que dices que el inquilino retenga el contrato a su nombre... no creo que le interese porque si tu (o tu siguiente inquilino) consume luz/gas se lo van a cobrar a él y van a ir contra él, nunca contra la vivienda.

Y luego a parte de la deuda, que son recibos emitidos y NO pagados, está la parte proporcional del último ciclo de facturación que va desde el inicio del ciclo hasta la fecha de fin de contrato, que eso no es deuda como tal porque todavía no se ha facturado nada y debería asumirlo el inquilino también. Esta parte no hace falta que el propietario la pague con el cambio de titularidad, se le puede decir a la compañía emita un recibo a nombre del inquilino para esa parte y luego haga un cambio de titularidad. Esta parte al estar a nombre del inquilino y ya estar hecho el cambio de titularidad si que se la come el inquilino, y van contra él para cobrarla.

Lo que me pasó a mi (me centraré en la LUZ sólo): Cuando el inquilino dejó la vivienda (el 12 de enero), dejó una deuda en luz, había una factura impagada de 100€. Llamé y me dijo la telefonista de la compañía que si quería hacer el cambio de titularidad en ese momento debía pagar la deuda que si no, un alta nueva eran 200€ y la deuda se quedaba a nombre del inquilino. Obviamente, pague la deuda pendiente del inquilino, me salía mas caro un alta nueva. Para el ciclo de facturación en curso del 16-nov al 16-ene la chica me dijo que la compañía podía "partir" el periodo, del 16-nov al 12-ene que iría contra el inquilino y otro periodo del 12-ene en adelante que emitirían contra mi (lógico). Me recalcó y le pregunté varias veces que pasaba si el inquilino no pagaba esa parte y me dijo que para mi era transparente, que el responsable de esa factura sería el inquilino y que irían contra él SIEMPRE. Pues lo hice así, partía el último periodo de facturación. Al mes me escribió el inquilino diciendo que la vivienda tenía esa deuda y que la tenía que pagar si no quería que me embargasen... no le hice ni caso y de eso ya hace 5 meses, obviamente la compañía se lo reclamaría a él y lo acabaría pagando. Al final como tenía una fianza de 2 meses, pude tirar de ahí para pagarlo.

Resumiendo mucho, si se pone un suministro a nombre del inquilino, la compañía SIEMPRE va a ir contra el inquilino, NUNCA contra el propietario, a no ser que al propietario le interese, por la razón que sea, asumir la deuda.

Espero haber ayudado.

 
En mi opinión el gobierno le endosa a los arrendadores cada vez más obligaciones y les  genera problemas donde no los hay o no debería haberlos.

Cambiar la luz a nombre del inquilino no es un trámite engorroso pero al fin y al cabo es un trámite más. Yo creo que el propietario debería poder identificar al que hizo el consumo y que lo pague quien lo realizó, independientemente de quién sea el titular del recibo. Sería una solución en la línea de la "identificación del conductor" en multas e infracciones de tráfico.

El titular del vehículo no siempre es el responsable y la multa la paga y los puntos se los quitan al que comete la infracción. Pues con los suministros de una vivienda arrendada deberían hacer lo mismo: que los pague el que hizo el consumo.

Lo has explicado muy bien pero la pregunta es: por qué es tan complicado?

Por qué los políticos nos complican así la vida?

El tema de los suministros en una vivienda alquilada es bien sencillo de solucionar: que los pague quien hace el gasto, quien consume esos suministros, independientemente de quién sea el titular del recibo (arrendador o arrendatario).

Y lo del cambio de titular.. pues es surrealista que un arrendador deba pagar un alta nueva para librarse de deudas que le dejan los inquilinos con suministros puestos a nombre de los inquilinos.

Esta anécdota que trae la prensa de hoy es muy divertida. 
 

El periodista explica la situación de forma rara, un poco difícil entender qué pasa ahí. Se deduce que alquilaron el piso a nombre de un diplomático saudí pero que el inquilino realmente es otro (y al parecer iba pagando la renta..). Así que la gente con experiencia en arrendamientos dirá "dónde está el problema?"

La realidad de los arrendamientos:

- Inmuebles baratos: los inquilinos son de baja calidad, inmigrantes de lo peor, panchos con sueldos bajos etc Los inquilinos mutan y se multiplican. En el contrato figuran 2 personas y cuando te devuelvan el piso habrá 15 viviendo allí, y 100 empadronados. Los daños en el piso normalmente no cubrirán ni lo que has "ganado" con el alquiler = sólo gana hacienda.

- Inmuebles caros: el precio de compra es tan alto que el alquiler renta menos que un depósito a plazo fijo. Inquilinos de calidad y cierto riesgo de mangoneo o pequeños desperfectos que normalmente se pueden recuperar con fianza etc, aunque no siempre. Como anécdota en NYC inquilinos que pagan 75.000 euros al mes se han llegado a llevar hasta inodoros de las viviendas.. ahí lo dejo jaja... Rentabilidad NULA, INEXISTENTE.

No lo veo tan complicado, es simplemente llamar a la compañía para realizar el cambio de titularidad. Que no hay deudas pendientes, es instantáneo; que hay deudas, pues ya decides si pagas tú o das de alta uno nuevo. 
Que dar de alta un nuevo contrato no es tan rápido y es un poco rollo (por no llamarlo de otra manera), no te lo niego, es verdad. Pero bueno, creo es un "problema" asumible.