Desencuentro de pareja ante compra vivienda. Opiniones bienvenidas

Mi pareja y yo queremos comprar un apartamento valorado en 500.000 euros. Ella dispone de un ahorro inicial que cubre la mitad del precio de compra más impuestos, por lo que en principio no le sería necesario hipotecarse. Yo, en cambio, apenas dispongo de capital inicial, por lo que la mitad del total la aportaría mediante una hipoteca de 250.000 euros, que contrataría yo en su totalidad.

El banco, como sabéis, no acepta una hipoteca a nombre de sólo uno de los dos propietarios de la vivienda, por lo que ella ha de constar a la fuerza como hipotecante no deudora, y por tanto reponder al 100% ante un impago de la hipoteca por mi parte, a pesar de no haberla contratado

Ante esta situación y asesorada por algún experto en la materia, mi pareja argumenta que la hipoteca tiene que ser compartida al 50%, pues de otra forma está corriendo con un riesgo que no le corresponde al contar ella con el ahorro necesario para cubrir su parte. Sin embargo, participar ella en esta hipoteca al 50% implicaría que los porcentajes de propiedad cambiaran respecto a la idea incial del 50% cada uno, a un 75% suyo y un 25% mío.

Sé que es posible realizar un contrato privado en los que se especifican porcentajes distintos de hipoteca (aunque es cierto que de cara al banco seguirán siendo 50-50), que deberían cubrirla ante potenciales eventualidades, pero ella no quiere meterse en este jardín.

Entiendo su punto de vista; ella está aportando un capital inicial muy imporante, mientras que yo lo hago a través de deuda, que le coloca a ella en una posición de riesgo. Sin embargo no me acaba de gustar su requerimiento, pues me deja a mi con una parte muy pequeña de propiedad.

Bajo vuestro punto de vista y experiencia, consideráis razonable su exigencia o es un poco rebuscada?

Un saludo

Responde a la situación real. Al banco no le importa quién tenga mayor o menor porcentaje mientras tenga a quién reclamar.

Buenos días.
Tu pareja tiene razón y tu deberías de mirar por sus intereses, si ella aporta ahora el 50% y luego se hipoteca contigo en el otro 50% ella tiene un 75% del valor y tu un 25%, es mas, que ella aporte el 50% inicial reduce de forma bestial los intereses de esa hipoteca por lo qué si haces la comparativa entre que ella aporte o que no lo haga verás que te produce a ti un ahorro considerable respecto a tu liquidez disponible al reducirse la cuota a la mitad y además ella pierde la posibilidad de rentabilizar solo a su favor ese dinero inicial que aporta.
En mi opinión y teniendo en cuenta que no soy un experto y que me baso en el sentido común, tu pareja sale perdiendo con el 75%/25% y tu ganando.
Un saludo. 

Correcto, eso está claro. Pero en esos casos que la hipoteca en realidad no es 50-50, está la posibilidad de hacer un contrato privado que especifica cuál es el % de hipoteca efectiva, que en este caso sería del 100-0. Pero, como digo, a ella esta fórmula no le sirve, pues entiende que el contrato privado no tiene la misma "entidad" o fuerza que lo que está firmado en la hipoteca (50/50). 

Gracias por la respuesta. Como bien apuntas, en realidad esta fórmula que propone mi pareja la perjudica a ella desde el punto de vista económico, si bien aún así ella la prefiere con la idea de mitigar riesgos. Yo, estoy entre dos aguas. Por un lado, económicamente me beneficia lo que ella propone. Por otro, me deja con un porcentaje pequeño de propiedad (que potencialmente podría revalorizarse y por tanto también aportar económicamente en una potencial futura venta).

Hola a todos,

Me uno a la conversación. Hay que distinguir dos conceptos: propiedad y garantía.

Siguiendo con el ejemplo numérico que tu expones, la propiedad correspondería al 50% a cada propietario y así se especificará en la Escritura de Compraventa: un adquiriente aporta sus fondos personales y el otro aporta los obtenidos de un préstamo hipotecario del que él es el único deudor.
- Si las mensualidades de la hipoteca se abonan íntegramente por ti, no es necesario ningún documento privado, ya que tú estás aportando el mismo capital, que para ti tiene un coste (intereses) debido a que has debido financiarte por no disponer de fondos.
- Si la hipoteca también será asumida por ella como deudora, el reparto 75-25 se puede reflejar perfectamente en la Escritura de Compraventa y dichos porcentajes serán los que se inscribirán en el Registro, lo que encuentro mucho más procedente y adecuado en la situación que comentas.

Ahora bien, efectivamente, la hipoteca es una garantía sobre la totalidad del inmueble para que la entidad se asegure, en caso de impago por parte del deudor (tú) que puede sacar a subasta la totalidad del dominio del inmueble para recuperar la deuda pendiente. Pero como tú no tienes dicho título -tu titularidad alcanza solo una parte- debe consentir como hipotecante no deudor el otro comprador. El deudor siempre serás tú y si tras la ejecución hipotecaria queda deuda pendiente, sólo podrán reclamar contra tus futuros bienes, nunca contra los de la hipotecante no deudora, pero el problema radica en que esta ha "perdido" una vivienda porque así lo ha consentido.

Por tanto, al contrato privado no le veo utilidad, la propiedad se puede reflejar en la Escritura y dicho contrato no impedirá la ejecucción por impago (esta se basa en un título jurídicamente muy superior: una certificación de inscripción registral) y no ayudará en nada, ella puede seguir reclamando contra el deudor -tú- por los perjuicios ocasionados a pesar de que no exista dicho Contrato. Así las cosas, si ella "no quiere jardines" bajo ningún concepto, en ninguna circunstancia y a pesar de entender la figura legal que suscribe, la compra de esa vivienda bajo la fórmula que expones es harto complicada, por no decir que imposible.

Un saludo,

Y ella ahí tiene "toda la razón". Aunque tú estuvieras pagando el 100% del crédito hipotecario, si llegara el caso de impago, ella debería responder de esa deuda con sus bienes actuales y futuros o perder la propiedad por embargo del total del inmueble, no solo de "tu parte", como explica con más detalle y precisión @Maquiz.

Muchas gracias Maqiz por la respuesta, super didáctica y detallada

Exacto, Joanbe, así parece que es

Es curioso, yo nunca lo hubiera pensado, pero este escenario, bajo la legislación actual, al final llega a una especie de paradoja: no vale lo mismo un euro de ahorro inicial que un euro de hipoteca. 

Opino lo mismo aun con el 75-25 a favor de tu pareja, ella sale perdiendo

Una opción aunque solo válida para inversores con tolerancia al riesgo es que ella pida la hipoteca por todo el importe como tú y ella con ese dinero que es privativo lo invierta en algun producto que le de mas rentabilidad que lo que va a pagar de intereses de hipoteca