Dudas sobre el proceso de compra de una vivienda con hipoteca

Hola!

Como reza el título del post, tengo algunas dudas sobre el proceso que habitualmente siguen las personas que necesitan pedir una hipoteca para comprar una vivienda. Mi principal duda en el proceso es el que comprende entre que visitas las viviendas y consigues la hipoteca.

A día de hoy (aunque supongo siempre ha sido así) lo mejor es ir con una hipoteca pre-aprobada, para que las agencias te prioricen en su lista de clientes. Si no lo hago, es fácil que por mucho contrato de arras que haga, un cliente con disposición de hacer la compra más rápidamente se llevará la vivienda.

Mi duda son sobre los siguientes temas

Hipoteca pre-aprobada. ¿En qué consiste una hipoteca pre-aprobada realmente?. ¿Es simplemente un visto bueno por parte de una entidad a tu perfil e hipoteca? Creo entender, no son contratos vinculantes y caducan al par de semanas. El caso es que, si caducan a los pocos días no veo cómo puedo usar esto a mi favor en la búsqueda de vivienda. Sobretodo si tenemos en cuenta que se pueden tardar meses en encontrarla. ¿Es algo que he de ir renovando constantemente? Este asunto me interesa ya que quiero tener opciones y no depender tanto de la suerte. Si me podéis decir que trabajo previo se puede hacer para que todo sea más rápido, ágil y "seguro", se agradece.

Arras Entiendo que una vez has visto la vivienda que quieres, aceptan tu oferta, se firma el contrato de arras y se abre un periodo en el que has de conseguir la hipoteca (pasar de pre-aprobada a una aprobada y vinculante) ¿De cuanto tiempo hablamos?¿Es renovable? Lo único que tengo 100% claro es que siempre lo he de hacer condicionado a conseguir la financiación.

Documentación Veo que para solicitar la hipoteca, he de presentar varios documentos. Algunos personales otros relacionados con la vivienda. En los relacionados con la vivienda. Creo recordar que se pide una ¿Carta Simple? (no recuerdo el nombre) donde se demuestra la titularidad de la vivienda, cargas, etc. Esta documentación ¿la puedes solicitar en cualquier momento?¿antes de las arras por ejemplo? ¿tiene algún coste?¿cuánto suele llevar conseguir esta documentación? ¿Se puede vincular las arras a que la vivienda esté exenta de cargas y la titularidad? Esto último no me parece trivial, sobretodo si hay cotitularidad o si hay más d un propietario que pueda causar contratiempos en la compra.

La hipoteca.  Dado que es en este momento cuando tienes una vivienda que el banco puede ir a visitar y estimar, es cuando se puede torcer todo y el banco puede desdecirse de la hipoteca pre-aprobada. Así que toca volver a pedir estudios y ofertas. Mi duda es si habiendo sido tasada ya una vez, puedo usar esa tasación cuando buscas nuevas ofertas.



A todo esto, los que tenéis más experiencia ¿Como aconsejaís llevar todo este tramite? ¿Hacerlo uno mismo visitando bancos?¿On line mediante servicios como Colibid, iAhorro o Rankia por ejemplo? Me gustaría no tener que pagar 4.4K € a un intermediario "profesional" de los que abundan en las inmobiliarias. Así que estoy dispuesto ha empaparme y hacer el papeleo que sea necesario. 

Si alguien tiene experiencia con brokers o servicios como los mencionados y puede compartir su experiencia, se agradece. Por ejemplo, tengo entendido que on iAhorro se corre el riesgo de no poder ir por tu cuenta a las entidades que te han ofertado, pq se establece un contrato de exclusividad. Es decir, si el banco A te hace una oferta mediante iAhorro, no puedes ir a ese banco a pedir una mejora o negociar otra hipoteca hasta transcurrido un tiempo (¿validez de la oferta?). ¿Esto es así en estos tipos de brokers?

Gracias de antemano por vuestro tiempo.

Estamos exactamente en la misma situación y me guardo el hilo para encontrar respuesta a las mismas preguntas. A ver si conseguimos aclararlo. Gracias por adelantarte.

No puedo editar, así que añado aquí la corrección

Nota simple del Registro de la Propiedad en lugar de Carta Simple.

Mi fuente de datos

- ¿Que documentos necesito presentar para solicitar una hipoteca?
- Los 10 aspectos a tener en cuenta antes de comprar una vivienda

 

Respuestas en negrita 

 

 
 Hipoteca pre-aprobada. Que han analizado tus datos y la ven bien para financiarte, su sistema automático de concesión les dice que si, que se adapta a quien y para que le van a prestar. Pero lo ideal es que tengas la tasación cuando hagan esta “preaprobación”, que no supone garantía, pero mucho tienen que cambiar las cosas para que cambien de idea, por ejemplo un cambio radial e inesperado de la economía en general, que haga que las exigencias de banco en cuanto a la concesión sean mas duras.

 

Arras ……………  Lo único que tengo 100% claro es que siempre lo he de hacer condicionado a conseguir la financiación. ….. desde luego, porque si finalmente no compras las vas a perder.

Documentación  …. No nota simple, que la puedes obtener en le registro de la propiedad, para la tasación es imprescindible la nota simple, si tienes el número de finca, se puede pedir por internet a unos 10 € y son 24 horas.. si vas al registro es mas lento, dos o tres días y cuesta unos 3 y poco.
 

 

 ¿Se puede vincular las arras a que la vivienda esté exenta de cargas y la titularidad?   Si pides esto y tu vendedor/a tiene hipoteca, entonces sería imposible vender una casa con hipoteca, … cuando se compra una casa que está hipotecada, tu banco a través de la gestoría se va ocupar de retener el dinero de la deuda y el de cancelar la hipoteca en el registro, y lo hacen en interés propio porque tu nueva hipoteca tiene que ser única para garantizarse el cobro.

La hipoteca.   …… una preaprobación sin tasación garantiza que si que tienes el perfil para que te presten, pero sin ella, no sabes siquiera cuánto dinero te pueden prestar … de ahí que te recomiendo que hagas primer la tasación. 

 

La tasación te vale para todos los bancos, aunque es posible que alguno te diga que de está empresa no, no es legal, deben admitir si la tasadora está registrada en el Banco de España ….. lo que ocurre es que te pedirán que conste que para una hipoteca de ellos. Se puede cambiar el nombre del banco en la tasación, creo que si lo pides una vez es gratuito, pero si lo pides una segunda o tercera, te cobrarán 50 o 60 € por tal cambio de banco.

 

 
 A todo esto, los que tenéis más experiencia ¿Como aconsejaís llevar todo este tramite? ¿Hacerlo uno mismo visitando bancos? Sí, si y si …. No le veo el “valor añadido” a un/a agente que te cobrará una buena cantidad para hacer muchas fotocopias y llevarlas a 4 o 5 bancos, salvo que necesites una hipoteca al 100% que esto ya es complicado de conseguir y algún bróker sepa “dónde colocar el asunto”, cosa que pateando calle no vas a saber.