Hola Bitxo,
Puedes tomar de ejemplo un contrato de arras tipo este:
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CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
En _____________ a __ de ___________ de ____
De una parte: D.______________________________, mayor de edad, casado, provisto de DNI número ______________, vecino de ________, c/ ____________.
De otra parte: D.________________________, mayor de edad, soltero, provisto de DNI número _____________, vecino de _____________, plaza ______________.
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente documento, lo que llevan a efecto bajo los siguientes:
ANTECEDENTES
I.- Que D.__________________________ es dueño de la vivienda situada en _______________________________________, con inscripción en el Registro de la Propiedad de ________________________________.
Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda carga, gravamen y limitación.
Situación arrendaticia.- Libre, según aseveran, de arrendatarios, ocupantes y precaristas.
II.- Expuesto lo que antecede, los señores comparecientes
CONVIENEN
Primero.- Que D. _____________________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca sita en c/ ________________________. Inscrita en el Registro de la Propiedad de _______________________________.
Segundo.- Que D. ___________________________ (en adelante, EL ADQUIRENTE) está interesado en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras penitenciales, la cantidad de XXXXXX euros (XXXXXX EUROS), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil.
Tercero.- El precio de la venta se establece en XXXXXXXXXXXXXXXXX euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (XXXXXXXXX euros).
Cuarto.- La señal entregada tendrá validez hasta el día ______________________ en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de, al menos, siete días, el lugar día y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pública de compraventa sea otorgada a favor de la persona que ésta libremente designe.
Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesión, se realizará a la firma de Escritura Pública, salvo pacto.
Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente exceptuando el impuesto municipal de plusvalía que correrá a cuenta del vendedor.
Séptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública, en caso contrario
Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio, a excepción del caso en que el adquirente no obtenga financiación para la compra de la vivienda (una vez hecha la tasación). Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entrego, duplicada.
Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.
El vendedor El adquirente
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Puedes probar a incluir la claúsula de excepción que aparece en negrita. Al ser un contrato privado puede que el vendedor trague con el hecho de que puedas no conseguir financiación, aunque se queda en una posición legal complicada porque si le dices que no has encontrado financiación, siempre va a estar obligado a devolverte la fianza. El único caso en el que el vendedor se encuentra con una posición de cierta seguridad es cuando la claúsula incluye devolver la fianza si no se consigue financiación una vez realizada la tasación del inmueble. Para el vendedor resulta fácil ver que el desistimiento se produce por falta de financiación, ya que la tasación corre a cargo del comprador y si van a a tasar el comprador va a tener un coste que no habría asumido en ningún otro caso.
Un cordial saludo.
España