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Fcalvo 20/11/10 18:50

Ha comentado en el artículo La mejora de postura, qué mal rollo

Hola licitador, yo ya dije que para pescar en estas aguas hay que tener mucha paciencia, un buen anzuelo y un buen cebo. Que además de mis fondos, dispongo de fondos ajenos para invertir de varios mill. de euros y que después de mirar, no solo las subastas judiciales, sino las de la Agencia Tributaria y las de la Seguridad Social, al año puedo seleccionar entre 5/10 operaciones interesantes, utilizando los criterios de rentabilidad que son necesarios aplicar hoy en día para no equivocarte ni equivocar a nadie. De estas operaciones, obviamente no todas te las adjudicas por lo que el residual que queda es muy estrecho. Si alguien viene a decir que el que entre en este negocio se va a forrar porque solo hace falta un teléfono móvil, visitar los jugados y captar inversores, (no lo digo yo, lo dice M. González)está faltando a la verdad y por ende está utilizando argumentos falsos para sacarle a algún feligrés los 18.000euros que cuesta enseñarle sus fórmulas magistrales.Por cierto esto me recuerda los anuncios de la postguerra. El que yo halla contado como anécdota lo último que he comprado y que no debe extrapolarse a que todo es igual, me faltó decir que en este año es la única compra que he realizado, lo que puede uno ver lo difícil que está el asunto. Y por supuesto que si alguien me hace una judiada, que se vaya preparando porque será el último negocio que haga. No porque le envíe a ningún rumano sino porque las estrategias que le puedan enseñar yo las conozco redobladas y además con resultados negativos. Yo solo pienso en mi beneficio siendo legal y objetivo en mi comportamiento. Si alguien intenta darme la vuelta que se vaya preparando. La casa donde vivo la compré en subasta, pagué 60.000 euros más de lo que tenía que haber pagado.Cuando acabó la subasta le dije a las dos personas que se unieron para hacerme frente que jamás comprarían nada en subastas donde yo estuviera y así ha sido hasta ahora. Es más, han intentado algún arreglo previo con otros pero cuando me han visto llegar (yo siempre llego minutos antes de la subasta) les han recriminado la acción que hicieron conmigo porque todo lo que habían negociado se había ido al traste. El que la hace la paga, antes o después.Es la ley implacable de los negocios

Fcalvo 19/11/10 20:55

Ha comentado en el artículo La mejora de postura, qué mal rollo

Es cierto que a veces salen cosas interesantes. Yo he comprado recientemente una vivienda a 100 metros de la playa, dos dormitorios, piscina comunitaria y porche con jardín en propiedad de 120 m2 en 24.000,00 euros. Y no hubo nadie en la subasta porque nadie sabia donde estaba. ¿Que cuanto vale esto? pues yo creo que malvendiendo unos 90.000,00 euros. Sí, algunas son interesantes.

Fcalvo 19/11/10 10:52

Ha comentado en el artículo La mejora de postura, qué mal rollo

Yo he visto también todos los vídeos esperando encontrar en ellos algo interesante que no he podido encontrar. La verdad es que para personas que no conozcan el mundo de las subastas pueden resultarle entretenidos, pero para los que ya sabemos algo, son tremendamente insufribles. Habla de negocio multimillonario donde hay unos 78.000 millones de euros esperándonos a que vayamos a las subastas y participemos de este gran pastel. De estos miles de millones lo cierto es que quedan muy pocos interesantes y hay que mirar muchos para encontrar alguno que pudiera interesar, por lo que la fórmula mágica del 90/10 que va a hacer que ganen en las subastas en las que participen, no sé de donde la saca. Hoy por hoy, mejorar una postura es prácticamente imposible porque las deudas superan con creces las valoraciones. Si esto es así y la deuda supera el 70% en el 98% de los casos que me diga qué mejora va a hacer aunque una subasta se quede en el 35% del tipo. Pero es que si nos encontramos una deuda que sea inferior al 70%, resulta muchas de ellas la propiedad no vale un carajo, así que me lo explique. Esto de ser muy amigo de los demandados, también lo he probado yo y puedo asegurar que la mayoría me han salido ranas por lo que desistí y voy a hablar con el demandado cuando tengo la adjudicación y para decirle que vaya haciendo las maletas, aunque negocie una salida digna de la casa. Este negocio nunca ha sido fácil. Antes porque había mucha competencia y ahora porque no la hay pero ya sin tanto negocio. Decir en el púlpito a sus feligreses que siendo muy religiosos se van a forrar, posiblemente, después de algún tiempo, alguno haga un viaje cruzando el atlántico para partirle la cara. Tampoco entiendo esta manía de decir que está "poniendo en peligro su vida" por enseñar sus conocimientos, que por cierto son iguales o menores a los nuestros. Los subasteros, según él, estamos que trinamos porque nos va a quitar el negocio. Desde luego engañará así a sus feligreses pero no a nosotros que somos subasteros honrados aunque para él seamos peor que la peste. Habla también que sus feligreses no necesitan dinero, lo que hace falta son inversores. Como si estos estuvieran detrás de la esquina esperando que se acerque un feligrés vestido de traje, corbata y cartera para decirle dónde puede colocar su dinero. Quizá desconozca que los inversores, muchos de ellos, quieren obtener tan altas rentabilidades que hacen imposible la subasta ya que la postura debería ser muy baja. Pero si en vez de un inversor es un interesado en comprar para él, pues lo mismo porque "como es de subasta" quiere pagar poco. Esto no significa que no haya operaciones que salgan bien, lo que ocurre es que no puede extrapolarse este hecho a que se repetirá siempre, porque en las subastas participamos personas con criterios, muchas veces, diferentes, que hacen que lo que tenías pensado no se produzca. Saludos cordiales Francisco Calvo-Administrador www.subastasunicas.es

Fcalvo 18/11/10 00:30

Ha comentado en el artículo Ojo con las estafas inmobiliarias

Por mi propia experiencia os puedo asegurar que hay notarios que son más "simpáticos" con los promotores (casi todos tienen su notario de confianza)que con los que aparecemos por la notaría y no se sabe cuando vamos a volver. Y que, obviamente, defiende más los intereses de estos que les llevan mucho trabajo. Con esto no quiero decir que oculten nada sino que no inciden suficientemente en algo que consideren inusual. Yo intervine en la venta de un solar de un familiar a una promotora y estuve leyendo la minuta antes de firmarla. Observé entonces que decía el notario que en caso de impago del pagaré que se había entregado y que constaba como condición resolutoria en caso de impago, el vendedor tenía que devolver al comprador la entrega inicial que se había hecho y que por cierto ascendía a 150.000 euros ni más ni menos. Como comprenderéis le dije al notario delante del promotor que o quitaba esta cláusula o no se firmaba porque el que incumpliera el contrato, obviamente debería tener una penalización y era perder la entrega inicial. Pues creeros que me dijo el notario que esto lo hacía siempre porque si no el vendedor se enriquecía injustamente. Yo me quedé estupefacto porque una acuerdo entre partes no puede nunca entenderse como enriquecimiento injusto por parte de uno o de otro. Así que le dije o lo quita o no se firma. Al final, lógicamente, lo quitó y se firmó. Mi familiar no para de decirme lo agradecido que está porque al poco tiempo vino la debacle y muy probablemente el pagaré no se hubiera pagado en las condiciones que quería el notario con lo que se hubiera quedado sin el dinero cobrado del que alguno habría gastado y hubiera tenido que salir corriendo para devolverle al promotor los 150.000 euros. Obviamente el promotor pago pero hipotecando. La hipoteca por ahí está pululando. Por supuesto le dije a mi familiar que la ventas se hacen para cobrar en dinero no para cobrar en especies, porque le ofrecieron pisos en otras promociones, etc. etc. Pero solo aceptó dinero porque yo le dije que con su dinero que se comprara el piso que quisiera donde quisiera y no los pisos que tenía el promotor y que "obviamente eran muy buenos y estaban en muy buen sitio" y valían una pasta gansa, claro. Por esto os digo que notarios los hay de todos los colores. Yo le dije a mi familiar que "palicos" en la espalda no que le daba el número de cuenta de mi banco para que me ingresara un "pico" jejejejej Saludos cordiales

Fcalvo 17/11/10 21:29

Ha respondido al tema Ampliacion BBVA: la CNMV le da caña al Bbva

Hace 20 años yo era director de una entidad bancaria muy importante. Eran tiempos donde los presidentes de los bancos podían manipular la cotización de las acciones a través de sociedades de cartera que compraban acciones del banco para mantener la cotización. Era tal la autocartera que mantenía que el Banco de España le llamó la atención al presidente y le dio un plazo para que se deshiciera de toda la autocartera. Claro era tan grande que no había donde colocarla así que pensaron que colocarla a los ingenuos de sus empleados. A mí como director me tocaba comprar 10.000.000 de pesetas (60.000,00 euros de hoy) mediante un préstamo a un interés muy bajo. Nos decían que estábamos haciendo el negocio de nuestra vida.El préstamo era a 5 años con promesa de renovación sine die. Al poco tiempo, las acciones no valían ni la mitad del préstamo que habíamos firmado, los intereses en parte eran sufragados con los dividendos pero no eran suficiente así que el préstamo crecía y crecía y las acciones bajaban y bajaban. Al final el préstamo era de 20 millones de pesetas y las acciones no valían 5 mill. Mucho cuidado porque me costó salir de este problema, máxime cuando me fuí a otro banco a trabajar.

Fcalvo 17/11/10 13:07

Ha comentado en el artículo Ojo con las estafas inmobiliarias

Casos en los que los propietarios de los solares o viviendas los han perdido, he visto muchos. Pero nunca uno como este donde se le pide al propietario del solar que vende, que además firme como avalista de la operación. Aquí hay algo que se me escapa y sería interesante ver la escritura de compra-venta y permuta con condición resolutoria. Si es tal como lo están contando, creo que hay responsabilidad por parte del banco al exigir la garantía de los vendedores y del notario por consentir tal atrocidad. Es como si a cualquiera se le pidiera que al vender alguna de sus propiedades, además de venderla, le hagan avalista del comprador. A mi entender creo que hay responsabilidad del banco por pedir algo que no es usual y que además se engaña al vendedor y, como he dicho más arriba, responsabilidad del notario por consentirlo. Pero es que además, los bancos deben ir entregando el dinero en función de las certificaciones de obra que se está ejecutando y estas certificaciones deben ser verificadas y comprobadas por los tasadores de confianza del banco. No se puede hacer una hipoteca a la promoción de 20.000.000 de euros y adelantarlos el banco de una tacada sin haberse levantado un ladrillo. Si esto es así es para encerrar al director del banco y a todos los directores generales y presidente por no haber hecho lo necesario para que evitar que esto ocurriese. Hoy en Murcia se celebra una subasta donde la condición resolutoria se pospuso a la hipoteca y la buena señora va a perder las casas. El posponer la condición resolutoria a la hipoteca es algo normal para que se pueda conceder la hipoteca a la promoción. Lo que no fueron son lo suficientemente cautos para pedir una aval bancario por el importe de la permuta para evitar lo que está sucediendo. Si lo hubiesen hecho así en los momentos donde todo se concedía seguro que lo hubieran conseguido ya que los promotores tenían sed de solares para construir y los bancos hambre de beneficios suculentos por las promociones. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

Fcalvo 28/10/10 21:53

Ha comentado en el artículo Conversación en la barra de un bar

Yo no sé si el tío este que ha entrado como "D.Pablo" es en realidad el personaje de tu relato o es algún tarao que ha aparecido por el blog. No sé si lo que dice es cierto, en cuanto a las amenazas. Pero si fuera cierto, lo que tienes que hacer es ponerlo en conocimiento de las autoridades; que investiguen las notarias donde este tío firma y que le pregunten a sus prestatarios el dinero que han cogido en todas sus operaciones financieras. A ver si lo trincan. La Agencia Tributaria también está deseando trincar a estos personajes.

Fcalvo 26/10/10 22:16

Ha comentado en el artículo Secretos de una subasta

Los que ya me conocen de mis intervenciones en este blog, saben que soy ácido y que digo las cosas por su nombre y a algunos posiblemente enojaré; pero uno es como es y a estas alturas no voy a cambiar. A continuación expongo lo que me ha llamado la atención de lo que nos ha dado a conocer: Parece que saber cómo funcionan o han funcionado determinadas artimañas propiciadas por los subasteros, denominados en algunas ocasiones como “individuos”, es determinante para salir victorioso de una subasta y nada más lejos de la realidad. Imagino que lo que está vendiendo es la franquicia, ya que observo que el lenguaje que utiliza es para captar intermediadores, pues habla de “buscar el mayor beneficio en una subasta” y que con ello va a conseguir una gran reputación que “difícilmente un subastero puede llegar a conseguir”. ¡Y yo que creía que tenía cierta reputación y respeto! Además dice que somos “tramposos hasta el final”. ¡Vaya por Dios¡. Tristán, Draco y otros que participan en este blog, si alguna vez nos vemos tendré mi cartera a buen recaudo y vosotros haced lo mismo por si acaso. La verdad es que lo del estudiante me ha entusiasmado, pues descalifica o mejor califica de idiotas a los que participamos en las subastas profesionalmente. Quizá donde él trabaja sean así, pero en mi zona de influencia somos algo más espabilados y si no presenta el justificante de haber realizado la consignación, pues va a ser que no……… El daño colateral es interesante porque dice: “ como resultado de estas prácticas poco loables no solo vienen a perjudicarte a ti o alguna otra persona que viene a hacerse con una propiedad por un precio menor, sino que el subastero suele hacerlo con el perjuicio del afectado” La verdad es que no entiendo mucho esta reflexión porque si viene uno a comprar por un precio menor, el perjudicado siempre será el demandado, ¡vamos digo yo! La verdad es que hablar de altas rentabilidades y en contra hablar de que hay que defender al deudor para que pierda lo menos posible, son expresiones que se rechazan. No es posible obtener la máxima rentabilidad y que además se defienda el interés del deudor, por mucho que uno quiera ser pastor de almas descarriadas. El punto 1 del daño colateral dice así como que “la oferta que hagamos debe estar lo más cerca posible de la deuda del demandado”. ¿Es que debemos unirnos fuertemente con el demandado aunque sea un sinvergüenza de mucho cuidado?. El punto 2 se cae por su peso. La oferta que se haga debe ser inferior a su valor de mercado. Ambas cosas son posibles y además se obtendría una alta rentabilidad, según su criterio, claro porque según el mío no es posible. Según mi opinión, la oferta que se haga en una subasta debe estar en consonancia con el valor de mercado del bien y con las expectativas de retorno de la inversión, con la rentabilidad que se quiera obtener y si todo esto nos permite hacer firme la subasta o no. Ahora ya sé la diferencia entre un subastero (lo que yo he hecho toda la vida y me ha importado poco quién pierde la casa porque no es mi problema), y un licitador que es la persona que ayuda a salir de la mejor forma al demandado y además ganar dinero. Tantos años participando en subastas y resulta que no soy licitador, me he quedado solo en subastero. Si lo llego a saber me dedico a otra cosa. Ahora que hay una “nueva fórmula” que parece será como el agua bendita, me tendré que retirar o reciclarme. O a lo mejor sigo como estoy porque creo que no hay fórmulas ni nuevas ni viejas. Una subasta no es la suma de dos más dos. No es aritmética. No son ciencias exactas. Es un compendio de intuición, inteligencia, sabiduría, conocimiento del mercado, saber encontrar lo que otros no saben, etc.etc. y disponer de dinero o socios inversores o ambas cosas. La polémica está servida. Saludos cordiales

Fcalvo 22/10/10 20:19

Ha comentado en el artículo Breve resumen del art. 670 de la L.E.C.

A ver si queda claro. Cualquier oferta por debajo del 70% concede al deudor dos posibilidades: a) presentar tercero que mejore postura ofreciendo cantidad que supere el 70% o por la cantidad que se deba por principal, intereses y costas. Esto es para utilizarlo cuando hay cargas posteriores. Presenta un tercero que paga la deuda y libera totalmente el bien con el mandamiento de cancelación de cargas b) En cualquier momento antes de la aprobación del remate puede pagar todo lo que se debe al ejecutante, liberando así el bien embargado. Esto es para utilizarlo cuando no hay cargas posteriores. Es decir, se le ofrece al demandado todas las posibilidades para pagar, liberándose de las cargas posteriores (presentando tercero) o pagando sin más y libera el bien. Obviamente, si hay un mejor postor que se había hecho ilusiones de comprar pues se queda con dos palmos de narices. Lo que ocurre es que actualmente, la mayoría de las ejecuciones son por importes muy elevados y no hay posibilidad de hacer ninguna jugada porque no hay licitadores. Y si no hay licitadores pues se lo adjudica la actora. Por eso, cuando las deudas no son muy elevadas, los acreedores posteriores tienen que presentarse en la subasta e intentar cubrir su crédito para que no le hagan la jugada. Si el acreedor posterior no hace nada, es su problema.

Fcalvo 21/09/10 23:17

Ha comentado en el artículo ¿Cómo plantear una disolución de proindiviso?

Estas son las subastas en las que predomina el odio al sentido común, como bien dice Tristan. Por supuesto que va a quedar desierta, nadie, en su sano juicio va a participar. Por lo tanto se lo quedará, posiblemente, uno de ellos por 1,00 euro. Lo que posiblemente desconocen es que las cargas subsistirán y si ahora están compartiendo el pago,cuando se lo quede uno, tendrá que apechugar con la totalidad de la cuota del préstamo ¿o no? Pero, lo que quizá no sepan es que la deuda sigue pivotando sobre las dos cabezas, salvo que soliciten al banco la modificación que seguro que no va a aceptar. En fin, si hay gente que se suicida...........