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Fcalvo 19/07/11 23:44

Ha comentado en el artículo Dudas sobre la reciente reforma de la LEC

Queda una tercera vía si la hipoteca primera se está pagando. Para evitar la sobrevaloración de la segunda hipoteca y consecuentemente estar obligado a quedársela por el 60% más la primera hipoteca, deberá renunciar a la ejecución hipotecaria e ir por la vía ordinaria. Es decir, en vez de ejecutar la garantía, ejecutar la deuda (el préstamo). Esto es más lento (por eso digo si la primera hipoteca se está pagando) pero se evita tener que asumir la valoración realizada porque en la ejecución ordinaria debe tasarse la propiedad e indiscutiblemente debe deducirse del avalúo las cargas anteriores. Por tanto debería retirar la demanda que tiene presentada y preparar una nueva demanda ejecutiva. Ojo, siempre y cuando este tipo de demanda se haya previsto en la escritura de constitución de la hipoteca; pero me imagino que sí porque está en la minuta de todos los notarios. Y no cobro nada por estos consejos. Indefectiblemente moriré pobre. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

Fcalvo 09/07/11 14:44

Ha comentado en el artículo Medidas de apoyo a la campaña electoral, uy perdón, a los deudores hipotecarios

Esto es solo maquillaje, y como dice Tristán un preámbulo de lo que nos espera para las próximas elecciones. Una serie de mentiras y sandeces; pero que muchos españoles las "valorarán" de forma positiva, desconociendo que están mintiendo en todo lo que dicen. Esta reforma es una MENTIRA. ¿De verdad podemos creer que estos sociolistos se van a enfrentar a la Banca? El párrafo tercero del punto 4 del art. 670 no se ha modificado un ápice. Ahí tenemos la puerta de entrada oculta para que la banca se pueda seguir adjudicando las propiedades en el precio que quieran. Lo único que tienen que hacer es no dejarlas desiertas. Yo pensaba que eran unos TONTOS; pero después de meditar he de reconocer que son unos LISTOS. Nos hacen creer que están poniéndole las pilas a la Banca. ME PARTO DE RISA¡¡¡¡¡¡¡¡ Os pongo un ejemplo real. Propiedad valorada en 650.000 euros. La hipoteca tiene un saldo al día de hoy de 65.000 euros. La subasta va a quedar desierta. De verdad creéis que el banco va a depositar 390.000 euros en la cuenta del juzgado. Bueno algo menos si le restamos la deuda. El que valoró esta propiedad en 650.000 euros estaba LOCO. Su valor, entonces, no podía ser superior a 300.000 euros. Hoy valdrá algo menos. Saludos cordiales Francisco Calvo administrador-www.subastasunicas.es

Fcalvo 26/06/11 09:45

Ha comentado en el artículo La doble tasación

El valor de tasación no es obligado incorporarlo en ninguna cláusula de la escritura de préstamo hipotecario. Si hay que poner el valor de subasta que es un pacto entre las partes y que no tiene por qué coincidir con el valor tasado. Yo ya comenté en una post relacionado con la redacción del 670 y del 671 que el valor de subasta era fácilmente manipulable en función del interés que se tenga en la propiedad. Si lo que quiero es quedarme con la propiedad si no me pagan, valor de subasta muy elevado. Si lo que quiero es cobrar la deuda, valor de subasta muy bajo. Y jamás los registradores se meterán con este dato. Si los bancos estuvieran por la labor, podrían ceder el remate por el 50% de su adjudicación y les seguirían debiendo los deudores el resto de la deuda. El problema es que no hay inversores que quieran pagar ni el 50% y es que, en muchísimos casos ese 50% es superior al precio real de la propiedad al día de hoy y no sabemos si seguirá bajando.

Fcalvo 03/04/11 22:37

Ha comentado en el artículo ¿Dónde está la trampa?

No creo que sea muy difícil solicita la suspensión de la subasta. Pero falta algún detalle que no se dice y es la fecha del contrato. Tiene que ser muy muy antiguo para que tenga esta renta. A ver si el contrato es más antiguo que el edificio. No es la primera vez que se intenta simular un contrato de renta antigua con un contrato fechado antes de haberse construido el edificio. Hay que investigar mucho. Con los demás propietarios del inmueble para saber si efectivamente viven o no y desde luego el consumo de la luz y el agua es muy importante. Ya comenté en un post anterior, en un caso parecido donde intentaron meterme un inquilino, que el contrato que presentaron estaba hecho con una impresora áser cuando en esas fechas no se había inventado todavía. Por otro lado hay que ver la vejez del papel del contrato. Muchas veces un contrato antiguo está con un papel inmaculadamente blanco. Y el papel por el solo transcurso del tiempo envejece y se oscurece aunque lo tengas guardado entre algodones. En fin. yo creo que investigando se puede solicitar la nulidad de la subasta o pedir la nulidad del documento presentado y pedir daños y perjuicios. ¿Está viviendo actualmente el inquilino en la finca? Esta es otra forma de simulación. Se presenta un contrato pero no vive el inquilino. JeJeJe se las saben todas pero nosotros tenemos que ser más listos. Saludos cordiales Francisco Calvo-Administrador www.subastasunicas.es

Fcalvo 11/03/11 22:49

Ha comentado en el artículo Sucesos: Roban una subasta a punta de Ley

En una ocasión tenía comprado un crédito y el secretario, que me daba abrazos cada vez que me veía, siempre me ponía alguna excusa para avanzar el procedimiento. Al final llegamos a la fase de señalar subasta pero nunca tenía tiempo para señalarla, siempre tenía algún funcionario enfermo o siempre había algún problema o excusa que dilataba el señalamiento. Mi abogado me comentó que en una ocasión le dijo que no le gustaba que subasteros compraran créditos. Entendí, entonces, el motivo de su dilatación. Hice un seguimiento de todos los procedimientos de este juzgado durante 6 meses, mirando la fecha en que se solicitaba subasta y la fecha en que se señalaba. Por detrás de mi procedimiento había innumerables procedimientos que habían pedido subasta y la había señalado y sin embargo el mío que se lo tenía pedido en numerosas ocasiones nunca encontraba momento para señalarla. Con el análisis que había hecho de todos estos procedimientos, anotados todos los datos me fuí a verlo y le dije que, viendo que no había día para señalar la subasta, no me dejaba otra alternativa que quejarme al Consejo General del Poder Judicial, denunciando todos los datos que había recabado. Se puso hecho una fiera. Me amenazó con archivar el procedimiento por defectos de forma y no sé qué cosas más. Al día siguiente tenía señala la subasta. Ni él me dijo nada ni yo le reproché nada, pero conseguí lo que no podía hacer con paños calientes. Así que animo a los que se encuentren con casos parecidos a que se pongan en su sitio que no pasa nada.

Fcalvo 11/03/11 20:37

Ha comentado en el artículo Sucesos: Roban una subasta a punta de Ley

OJO, OJO, Tristán, ¿que es legal lo que han hecho?. De eso nada. Es ilegal totalmente. La subasta ha sido con postores Y el articulo 670 es muy claro, lo reproduzco en lo que interesa: "Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por 100 del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor." Lo que dice es que SOLO CUANDO LA MEJOR POSTURA NO CUBRA EL PRINCIPAL, INTERESES Y COSTAS, el tribunal resolverá............ Pero en este caso la postura ha superado con creces esa cantidad, así que lo que tiene que hacer este subastero es PRESENTAR INMEDIATAMENTE un recurso porque lo tiene GANADO. Y ADEMAS, si yo fuera, presentaba contra el secretario y el juez demanda penal por prevaricación. Y SEGURO QUE LA TENGO GANADA. ESTOS JUECES Y SECRETARIOS DE MIERDA NO SE MERECEN OTRA COSA. Saldos cordiales Francisco Cavo

Fcalvo 06/03/11 12:16

Ha comentado en el artículo ¿Dónde está mi dinero?

Ya se comentó en algún post anterior (concretamente cuando analizamos el art. 670 de la Lec) que esto podía producirse. Incluso algún contertulio me quitaba la razón en el sentido de que el ejecutante podía solicitar la adjudicación por la deuda aunque esta fuera inferior a la oferta realizada. Yo insistía en que esto no era posible porque perjudicaba al deudor y decía que el banco ya había tenido ocasión de subir sus pujas hasta donde quisiera en el momento de la subasta; pero una vez terminada si la puja era superior a la deuda solo el demandado tenía derecho a presentar tercero o pagar. Cuando yo participo en una subasta donde sé que la oferta tiene que ser inferior al 70%, me preocupo por conocer los tipos de demora, el tiempo, la posibles costas (para esto hay una responsabilidad en la constitución de la hipoteca)y después de todos estos cálculos hago la oferta con la suficiente holgura para evitar cualquier posibilidad del banco en utilizar el derecho que tiene de solicitar la adjudicación por la deuda si esta es superior a la mejor oferta. En este caso, lo que está claro es que hay algún amigo del letrado interesado en la vivienda y están intentando adjudicársela para ceder el remate con algún premio para el abogado. De esto estoy seguro. La próxima vez hay que hacer más cálculos para que esto no pueda ocurrir. Siempre y cuando el precio ofertado sea consecuente con el valor de la propiedad. Saludos cordiales Francisco Calvo

Fcalvo 04/02/11 18:37

Ha comentado en el artículo Legislar no es tan fácil como parece

A veces, lamentablemente, lo que beneficia a unos perjudica a otros. Pero la Ley es la Ley y hay que acatarla. Y cuando se cambie pues estaremos para cumplirla. Mira, yo me he adjudiqué una propiedad por un valor bastante inferior al de mercado. El banco cobró y no reclama nada más pero el deudor se quedó sin propiedad. Y esto fue así por la propia desidia del demandado que no aceptó las notificaciones que recibía del juzgado. Pensaba que no aceptándolas no tendría que pagar. Ahora que lo ha perdido comienza su batalla para recuperarlo. Lo ha perdido en primera instancia y ahora está recurrido a la Audiencia Provincial. Creo que no le darán la razón; pero si se la dieran, empezaríamos con la tan renombrada inseguridad jurídica que muchas veces tenemos que soportar los que participamos en subastas. Esta propiedad es mía siguiendo escrupulosamente lo que dice la Ley. Si es justa o injusta yo no soy quien para decirlo; pero la cumplo. Y cuando la cambien, si es que la cambian, que todavía está por ver, pues la seguiré cumpliendo igualmente, aunque me aprovecharé de cualquier vacío que tenga en mi propio beneficio. Faltaría más.

Fcalvo 04/02/11 10:04

Ha comentado en el artículo Legislar no es tan fácil como parece

Dices, ¡hoy!: "Que no haya subastas, que se lo quede el banco por el 70% de su tasación" Dirás, ¡mañana! (si el mercado se reactiva y todo vuelve a la normalidad): ¡Que haya subastas! porque el piso que el banco tasó en 100.000 hace 6 años hoy vale 160.000 y por tanto no vamos a dejar que el banco se lo quede en 70.000 porque es una tremenda injusticia. Es decir, que según tú hay que legislar según convenga al deudor, no? Se te ve el plumero, macho Esto me recuerda un chiste: Le dice uno a un comunista: Oye, Si tú tuvieras 100 millones de euros le darías la mitad al partido. Y contesta que sí Y si tuvieras 6 pisos, le darías la mitad de ellos al partido. Y contesta que sí. Y si tuvieras dos gallinas, le darías una al partido. Y contesta que no. Sorprendido le pregunta: ¿ cómo es posible que des la mitad de tu fortuna y la mitad de tus propiedades y no entregues la mitad de tus gallinas? A lo que contesta: es que las gallinas sí que las tengo. Saludos

Fcalvo 29/01/11 21:36

Ha comentado en el artículo Patinazo de la Audiencia de Navarra

El problema, parece ser, está en art. 671. Al no haber licitadores, el banco se lo tiene que adjudicar por la deuda o por el 50% del valor de subasta. Y digo esto por que leo en los comentarios de los expertos que otra cosa es que haya subasta con licitadores. Entonces no hay duda que es el precio conseguido con la subasta el que determina la diferencia a reclamar al deudor. Ahora entiendo (siempre me lo había preguntado) por qué hay dos entidades financieras que participan en la subasta con su inmobiliaria. Y no entendía el motivo de por qué lo hacían así si al final se lo quedaba la ejecutante por el 50% del tipo. Lo que hacían era evitar el art 671. ¿Sabían estas entidades que podría darse este caso? Si es así hay que felicitar a sus equipos jurídicos. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es