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Fcalvo 27/01/11 20:12

Ha comentado en el artículo Cómo hacer una buena notificación judicial

Hay secretarios que se empeñan en dilatar los procedimientos. Aunque no fue una ejecución hipotecaria sino dineraria, fui adjudicatario de una finca. El secretario después de buscar por todos los medios al deudor procede a celebrar la subasta por edicto. Cuando me la adjudiqué y viendo que pasaban los meses voy al juzgado y me dice el secretario que tiene que notificarle al deudor la tasación de costas por si hay oposición. Vuelta a empezar. Tenía que localizar al deudor como fuera. Pasaron varios años y al final conseguí que me diera el testimonio. Cuando voy a registrar me dice la registradora que solo me puede inscribir el título de adjudicación, pero no el mandamiento de cancelación de cargas porque había caducado la anotación. De tal manera que me tuve que tragar varios embargos que habían entrado entre tanto. Me fuí al juzgado y hablé con el secretario y me cagué en su santa madre porque me dijo que ese era mi problema. Tuve que presentar tercerías en los juzgados donde estaban tramitándose los demás embargos y las gané todas; pero lo que me hizo padecer el hijoputa ese no se lo deseo a nadie. Ahora, como comprenderéis, cuando me adjudico un bien por una ejecución dineraria o por embargos de la Seg. Social o de la AEAT sigo con interés el vencimiento de las anotaciones de embargo para que no me pase lo mismo. Así que al tanto los que estáis por ahí fuera con estas ejecuciones y atención al vencimiento de las anotaciones Saludos cordiales

Fcalvo 23/12/10 11:26

Ha comentado en el artículo Nueva parida legislativa

Antes comprábamos barato y vendíamos caro. Ahora compramos más barato y vendemos barato. Así, seguro que no vamos al paro, aunque ganamos menos, todo hay que decirlo. Y te preguntarás ¿cómo compran barato? pues no te voy a contestar.

Fcalvo 22/12/10 12:10

Ha comentado en el artículo Nueva parida legislativa

Yo, cuando voy de compras voy al sitio más caro porque, pobre comerciante, está jodido y arruinado y hay que ayudarle para que se recupere. No me importa que tenga que pagar más caro ahí que en otro sitio. Tenemos que ayudarnos unos a otros y al que le falte pues nos repartimos entre los demás sus deudas y tocamos a poco. Joder que sois unos desalmados los subasteros. Todavía no os habéis enterado que las pérdidas hay que socializarlas y los beneficios, para quien se los ha currado. Que estáis viviendo de vidas arruinadas, cuando el que ha "perdido su casa". No mejor dicho "la casa donde vive" de la que no ha pagado ni el 2% de su valor. Porque los que están perdiendo "la casa donde viven" (en algún sitio tendrian que vivir), optaron por pagar un recibo mensual de un banco en vez de pagar un alquiler. Si ahora no pueden pagar no pueden decir que pierden su casa, deberían decir que pierden la casa donde viven y que tendrán que irse a una de alquiler que es lo que tendrían que haber hecho en vez de firmar créditos por 200/300.000 euros. Si hubieran estado de alquiler y no pudieran pagarlo, también tendrían que irse por las buenas o por las malas. ¡JODER!

Fcalvo 21/12/10 13:19

Ha comentado en el artículo Nueva parida legislativa

D. Pablo, con lo prestamista que es usted y no se ha dado cuenta que no hace falta una tasación para poner en una escritura de hipoteca el valor a efectos de subasta. Este valor es el que ambas partes (hipotecante e hipotecado) han consensuado y siempre, obviamente, se pone el valor que dice el que da la pasta. ESto es muy sencillo de sortear. El valor de tasación servirá para conceder el préstamo. Y el valor a efectos de subasta, que no tiene por qué coincidir, será el que yo considere por si tengo que ejecutar. Hecha le ley absurda, hecha la trampa

Fcalvo 20/12/10 21:57

Ha comentado en el artículo Nueva parida legislativa

Habrá que ver el articulado y la modificación correspondiente de la Lec. Pero, vamos, que si el problema es que si las subastas quedan desiertas impedir que se las adjudique el acreedor por la deuda si esta es inferior al 50% del tipo, pues no quedarán desiertas. Solemne tontería. Lo que tienen que hacer es facilitar la participación en las subastas y dar garantías procesales a todos, incluidos los adjudicatarios. Pero, vamos, con las alternativas que tienen los bancos o capital privado para reclamar la deuda, esta medida no serviría para nada porque en función del valor actual del bien, elijo una u otra demanda, ejecutando la garantía o ejecutando la deuda, irme por el procedimiento judicial o extrajudicial. Estos legisladores son tontos del culo.

Fcalvo 27/11/10 19:45

Ha comentado en el artículo Guías de subastas

La diferencia es muy simple, Tristán se involucra personalmente en todo el proceso, tanto de investigación como de representación, adjudicación y toma de posesión. En mi caso, el trabajo lo realiza el que quiere comprar. Yo solo le asesoro a distancia. En mi web digo que si alguien quiere que me involucre personalmente en todo el desarrollo de la subasta tiene que pedirme presupuesto y os puede asegurar que no es inferior a lo que cobra Tristán. La diferencia es que el cliente haga todo el trabajo o que el cliente quiera que lo haga yo. En función de lo que quiera cobro 60 euros o 6.000 euros. Es cuestión de horas dedicadas y el precio de cada hora. Con mis clientes inversores vamos al 50% del beneficio. Es decir el que pone el dinero tiene derecho al 50% de los beneficios y el que pone el trabajo (en esta caso yo) el otro 50%. Yo no cobro nada hasta que se vende. Este es mi sistema de trabajo desde que empecé y os puede asegurar que ninguno está descontento. Otra cosa es que el margen se haya estrechado y que ya no haya operaciones interesantes. Pero para mí haciendo una operación al año estoy servido porque ahora le dedico el tiempo a operaciones difíciles, con márgenes muy altos. Hoy por hoy, el beneficio está en el olfato. En encontrar esas operaciones con elevado margen pero que debido a su complejidad nadie suele estar interesado. Para antes de final de año tengo preparadas dos más otras dos para enero y febrero. Si al final salen y soy capaz de comprar, aunque tarde en vender tengo garantizada mi supervivencia en los próximos años. Los momentos que estamos viviendo me han obligado cambiar mi estrategia. De comprar mucho con margen normal del 30/40% a comprar poco con amplísimos márgenes. Saludos

Fcalvo 27/11/10 15:33

Ha comentado en el artículo Guías de subastas

Quizás me falta dar un poco más de información y diferenciar una de la otra. En la guía para participar facilito la guía y se pueden pedir todas las aclaraciones sobre la misma. Lo que no puedes es pedirme que te asesore sobre un caso concreto. En la información para participar, además de la guía ofrezco todo el asesoramiento necesario sobre un caso concreto y facilito un número de teléfono para que, además por este medio, me pregunten todo lo que se quiera, también sobre el caso concreto sobre el que se está trabajando. La guía es una especie de "cuaderno de campo" para seguir todos los pasos que son necesarios para participar en una subasta. Pero, es que además no cierro las puertas a aclarar cualquier duda. La web la hice porque, lamentablemente en la actualidad, los que nos dedicamos a las subastas disponemos de bastante tiempo ya que como hemos dicho hasta la saciedad, la mayoría tienen que ser descartadas al primer vistazo y me sirve de distracción. Pero claro algo hay que cobrar al menos para cubrir los costes de mantenimiento de la página. Toda mi sabiduría la he compartido gratuitamente en este blog con mis intervenciones y con mi aportación a aclarar muchas y variadas dudas y dando luz a estrategias que pueden ponerse en práctica. Saludos

Fcalvo 24/11/10 10:57

Ha comentado en el artículo Réplica de Manuel González respecto a las mejoras de postura

Nada, que este hombre sigue pensando que estamos cabreados por las cosas que les va a enseñar a sus feligreses. Yo desde luego estoy chirriando por todo ello. Lo que me sorprende es que hable solo de subastas judiciales, cuando hay un nicho de mercado muy importante que son las subastas de la Seguridad Social y de la Agencia Tributaria. Estas se ve que no las domina. Pero lo que me tiene tremendamente preocupado es que va a ganar todas las subastas en las que participe. Por que su fórmula es ganadora. Quizá desconoce que todas las subastas son diferentes y que cada una necesita un análisis diferente. Con esto quiero decirle que no se preocupe, que su vida no corre peligro, y que puede contarle a todos sus fórmulas magistrales y que espero que gane muchas subastas, también las que son muy complicadas. Las subastas simplonas que son las que puede enseñar con el abc de las subastas a sus feligreses,hoy por hoy no interesan. También le deseo mucha suerte en encontrar socios inversores que, por cierto, están ahí esperando a que llegue él y sus feligreses. También le quiero recordar que su fórmula magistral no funciona en condiciones normales de competencia. Quiero decir cuando todo iba sobre ruedas y las subastas se adjudicaban muy por encima del 70%. Me sorprende que enseña su fórmula magistral en estos momentos y no años atrás. Sabe, por que lo está sufriendo en sus carnes, que hoy no hay negocio, que no hay buenas operaciones y que si lo que se compra no se vende que me diga donde está el enriquecimiento de sus feligreses. Y quiero que sepa una cosa que es primordial y es el respeto a los que participamos en subastas que somos "subasteros" y si él participa en subastas es un subastero, por mucho que le duela. En fin, que le vaya bien no voy a perder más tiempo escuchando tonterías.

Fcalvo 23/11/10 18:43

Ha comentado en el artículo Triquiñuelas para ahorrar costes en las subastas

Efectivamente, creo que la solución ya ha sido apuntada por dos uténticos primeros espadas como mi amigo personal, Manuel alicante y Jotaerre. El Art. 670.7 es el que hay que aplicar en este caso concreto porque al no estar aprobado el remate, el deudor siempre puede liberar el bien pagando lo que se deba por principal, intereses y costas. Previamente a ningún pago tiene que consultarse esto con el secretario judicial para evitar otras interpretaciones que nos llevarían a perder tiempo y posiblemente dinero. Y obviamente una vez que estemos seguros que el secretario judicial acepta nuestra interpretación y antes de efectuar ningún pago hay que ir a notaría para hacer una escritura simple de compra-venta donde aquí sí que pondremos una condición o cláusula suspensiva y es precisamente que no se produzca ninguna incidencia a la hora del pago en el juzgado, que sea aceptado por el juzgado y consecuente la eliminación de la carga objeto de la ejecución. La justificación del pago de la compraventa será el ingreso que se haga en la cuenta del juzgado. Pero como todo hay que tenerlo atado y bien atado. Nos tendrá que hacer un poder de representación para personarse y nombrar abogado y procurador de nuestra confianza. Además de apoderarnos para cobrar todas las cantidades que pudieran quedar pendientes en el procedimiento como devolución, ya sea de sobrante como en el hipotético caso de no aceptarse la maniobra y tener que anularse todo. Saludos cordiales Francisco Calvo-Administrador www.subastasunicas.es

Fcalvo 21/11/10 13:07

Ha comentado en el artículo La mejora de postura, qué mal rollo

Aquí lo que criticamos es la puñalada trapera, no que alguien gane una subasta en buena lid. Cuando en la subasta de mi casa se la juré a dos subasteros fue porque ellos pensaban pagar menos de lo que se pagó. Individualmente no podían pagar esa cifra y lo que me dolió fue que en el acto de la subasta uno le dijera a otro "¿lo hacemos a medias?" y acordaran esa sociedad en ese momento porque si yo no hubiese estado especialmente interesado en comprar no hubieran pagado ni la mitad de lo que se pagó. Como comprenderás, no todas las subastas a la que se asiste uno compra y no por ello te vas a enemistar con los compradores. Pero insisto en que estamos discutiendo un hecho que en la realidad se produce muy pocas veces y por tanto hay que darle el valor que tiene y es bien poco. Otra cosa es que alguien las enseñe como algo que es habitual cuando realmente es excepcional.