Contenidos recomendados por Fcalvo

Fcalvo 01/05/13 20:55

Ha comentado en el artículo Los embargos caducados o "agua pasada no mueve molino"

La actitud del registrador es clara y ya se ha intentado innumerables veces modificarla sin conseguirlo, ya que la Dirección General del Registro y del Notariado, lo tiene suficientemente claro pues se ajusta a la legislación vigente. Hemos comentado este tema en varias ocasiones en este foro. Y siempre decimos lo mismo, cuando la adjudicación provenga de una ejecución que no sea hipotecaria, OJO CON EL VENCIMIENTO DEL EMBARGO, que ha dado lugar a la ejecución. De todas formas, la tercería hay que presentarla en la Tesorería de la Seguridad Social o en el Juzgado que entienda de los pleitos anotados y que no van a ser levantados. No hay que presentar demanda, salvo que haya un tercero perjudicado, es decir otro adjudicatario a través de la ejecución de una embargo posterior. Si se negaran a reconocer que sus cargas no tienen privilegio alguna sobre la finca, al tener un propietario distinto al apremiado (titular registral anterior), es cuando no queda más remedio que recurrir a los tribunales. Yo ya me encontré con un asunto como este y lo gané en los tribunales, ya que la Agencia Tributaria se negaba a levantar su embargo. Pero eso, hay que gastar tiempo y dinero. Mucho cuidado con la caducidad de las anotaciones preventivas de embargo. Saludos

Fcalvo 21/03/13 09:17

Ha comentado en el artículo Leones y gacelas

Pues claro que hay que mirar y verificar en la medida de lo posible la titularidad, quién ostenta la posesión y la superficie. Ayer precisamente fui a ver una plaza de garaje en una zona muy buena de Murcia. En el Registro no constaba la superficie pero en el catastro tenía 27 m2. Vaya, me dije yo, una buena plaza de garaje en una buena zona, "negocio asegurado". Hablé con el portero del edificio y muy amablemente me acompañó a ver la plaza de garaje y, sorpresa, había un seat panda aparcado, porque es el único vehículo que cabe en esa plaza, así que "operación descartada". En cuanto al caso que comentas, Tristán, la superficie del garaje que sale a subasta, parece ser que tiene escasamente 7 m2, por lo que cabe una moto como mucho. En fin, hay que asegurarse y comprobar la certeza de la información que tenemos, tanto del registro como del catastro y ver que coinciden con la realidad, porque igual que nos encontramos con sorpresas desagradables, puede ser que nos encontremos con otras muy agradables. Saludos

Fcalvo 14/02/13 17:19

Ha comentado en el artículo El informe Inversius

Puedes estar seguro que no se nos ha escapado, al menos a mí no, pero no reunía las condiciones de precio de compra que permita una venta rápida, así que es mejor que se lo quede el banco. Hace tiempo que no actúo con márgenes de 30/40% de beneficios. O doblo o nada. Saludos y buen trabajo por parte de Inversius. Se lo curra el jodío......jejeje Francisco Calvo

Fcalvo 07/02/13 20:14

Ha comentado en el artículo Tasación a ciegas

A río revuelto, ganancias de pescadores. Cuando me encuentro con operaciones como esta, que lamentablemente son más de la cuenta, me entra un gusto cercano al orgasmo porque sé que voy a estar en la subasta más solo que LA UNA. Y me dedico a investigar...... dónde estará el puñetero bancal??? Cuáles son los linderos ??? algunos de ellos o la mayoría del año del catapún. Habrá alguna obra encima???? Será ahora urbano o industrial???? O es una puñetera mierda???? Con estas operaciones disfruto como un enano..........me he encontrado de todo......pero también he encontrado alguna pepita de oro.....

Fcalvo 31/01/13 20:26

Ha comentado en el artículo Minipost: Cien por cien de acuerdo con Manuel González

Lo que tendrían que hacer estos tontos del gobierno es hablar con los expertos. Y yo me pregunto: Quién sabe más de subastas??? el letrado contratado para redactar la Ley o el subastero de turno. Coño¡¡¡¡ pues que hablen con Tristán o con cualquier otro tan cualificado como él y verían cómo la cosa cambiaba a mejor. Pero son tontos que piensan que con subir el porcentaje de adjudicación lo han arreglado casi todo. Pero qué memos que son, por Dios yo no quería reconocer en público que teníamos políticos del pp tan tontos y tan alejados de la realidad. Qué subastero va a comprar un piso al 75% del tipo de subasta,si ese tipo está ya depreciado en un 60% o más.A lo mejor el de Guindos este sabe algo que nosotros no sabemos. Lo que deberían hacer es no poner ninguno y verían cómo la cosa cambiaba. Y el banco que se equivocó con la concesión de la hipoteca que pague su parte de culpa y condonen al deudor la diferencia. Eso es proteger al deudor y no todo lo que están haciendo. Lo del 5%; lo de ampliar los plazos para rematar, etc.etc. son memeces. Publicidad a las subastas y rapidez en la ejecución. De todas formas yo ya no compro pisos, ni siquiera baratos, desde hace mucho tiempo. Voy por otros caminos. Siempre he dicho que las subastas facilonas no las quiero. Me dedico a las subastas complicadas y la verdad es que no se me da mal. Estas sí que tienen beneficio. Saludos cordiales, amigos, y esperemos a la redacción final para poder enjuiciarla con más rigor. Francisco Calvo

Fcalvo 24/01/13 20:35

Ha comentado en el artículo La banca amiga y colaboradora

Hola, amigo Tristán. Yo en este caso que comentas me quedaría quieto y que se lo quede el actor por la deuda. Mientras que el juzgado le da el auto van a pasar unos cuantos meses y seguro que antes sale por la deuda de la Caixa y entonces a poner pasta, si la tengo, porque no me tiembla la mano si la subasta es buena. Que no todo el mundo tiene 700.000 lereles para pagar a la Caixa. O sí????? Saludos Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

Fcalvo 24/10/12 17:43

Ha comentado en el artículo Allanando peligrosamente

Hola a todos.......bien no???? Me alegro...... De estas hemos tenido todos los que nos dedicamos a este negocio. Cuando compramos en la Seguridad Social o en la AEAT, ya tenemos el problema de que nos dan la propiedad pero no la posesión y entonces es cuando uno tiene que ingeniárselas. Si nos consta que la vivienda o el local está deshabitado, no hay cosa mejor que descerrajar la puerta, cambiar la cerradura, irse al cuartel de la guardia civil o comisaría más cercana y decir que la noche pasada te has encontrado casualmente a unas personas intentando entrar en la propiedad y que al verte se han marchado. Como por la noche todos los gatos son pardos, no puedes identificar a los ladrones, y que, aparentemente, no hechas nada de valor en falta. Por supuesto, lo primeros que has hecho es cambiar la cerradura y la factura del cerrajero será con fecha del día de la denuncia, y por supuesto solo por el concepto de cambiar cerradura.....claro...... Saludos y hasta la próxima Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

Fcalvo 02/07/12 11:10

Ha comentado en el artículo La importancia de los linderos

Vista insitu la famosa propiedad os puedo asegurar que por el bajo tasado hubiera pagado una pasta.........Lo que realmente sale a subasta no lo quiero ni regalado......Está unida con la vivienda superior mediante una escalera que ocupa casi la totalidad de la superficie....... Problemas......para quien los quiera....... Y sacad las conclusiones de este post......los linderos tienen que cuadrar..si no es así......investigar......y si no se encuentra solución al por qué no cuadran.......lo mejor es estarse quietecico...... Saludos cordiales......

Fcalvo 01/07/12 00:41

Ha comentado en el artículo La importancia de los linderos

Bueno, bueno.......esto ya sabía que iba a traer cola......y desde luego se han cubierto todas las expectativas. Los que ya me conocen saben que suelo ser polémico.....y que en mis explicaciones, siempre que es posible, pongo ejemplos que suelen ser algo extremos pero que son los que nos permiten aprender porque nos hacen reflexionar. Estoy seguro que muchos lectores de este post no han querido intervenir por temor a meter la pata.....y doy la enhorabuena a los que han intervenido porque han demostrado arrojo y valentía...y he de reconocer que hay comentarios muy buenos.... Con este ejemplo hemos querido poner de relieve, tanto Tristán como yo, que los linderos son fundamentales a la hora de identificar una propiedad. Os puedo asegurar que si alguno de los linderos no me cuadran yo no participo en la subasta. Cuando un arquitecto hace la división horizontal sabe perfectamente cuales son los linderos de cada uno de los departamentos y por supuesto conoce dónde está el norte. El problema se produce cuando tasadores de tres al cuarto, obvian estos linderos y se atreven a decir que si el edificio tiene su entrada por la calle "a" en realidad los locales tienen su entrada por la calle "b". Algunas veces nos encontramos con dos linderos, uno son los del propio edificio y otro los linderos de cada uno de los departamentos. Si habéis visto la descripción que hace la unidad de subastas, los linderos que cita son los del bajo antes de haber hecho ninguna segregación. Problema núm. 1 que induce a error. El segundo problema ha sido la tasación realizada que no tiene nada que ver con la realidad....... Efectivamente, como bien dice Exiliado, parece ser que el local comercial no es tal local, sino que puede haberse convertido en un pequeño apartamento, lo que se deduce por las escaleras, la puerta de acceso, etc. Y ha acertado, es este.........el que, aparentemente, sale a subasta.........Habrá que verificarlo in situ y hacer las últimas comprobaciones........ Pero lo importante, es que un local que tiene acceso por una calle muy comercial tiene un precio significativo.....y el que compre en esta subasta, si es que hay alguien que entre a comprar, no compra un local comercial,está comprando otra cosa......y esto es lo que se ha pretendido con este post. Un saludo........

Fcalvo 16/06/12 18:39

Ha comentado en el artículo Errores en la Certificación de Cargas

Vamos a ver, esta situación nos la encontramos muchas veces y tiene que ser analizada de forma excepcional como siempre que nos encontramos una o varias cargas preferentes a la que se ejecuta. Pero esto no tiene que darnos miedo, al contrario tiene que contemplarse como una oportunidad de negocio si sabemos ponderar bien el riesgo. El hecho de que la Seguridad Social no haya detraído el total importe del límite del crédito no me tiene que preocupar, porque yo sí que lo contemplo en mi análisis. Ahora bien, lo que hay que saber es si aun a pesar de restar yo la totalidad del crédito más los posibles intereses de demora y costas que pudieran devengarse, sigue habiendo margen para hacer una oferta a la Seguridad Social que al menos sea del 25% del tipo de subasta (que es el mínimo que puede autorizar la Seguridad Social según su reglamento). Un cordial saludo Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es