Gromen
03/07/15 17:13
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Gromen
02/07/15 11:21
Ha respondido al tema Empezar con vivienda pequeña de 2a mano + reforma o ir directamente a obra nueva o algo definitivo
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Buenos días,
a comienzos de siglo, era una práctica extendida el adquirir un piso pequeño y viejo por un precio muy bajo y reformarlo y pasados unos años el negocio salía redondo. Por ejemplo en Madrid, el pisito reformado y con calefacción y aire acondicionado se había revalorizado considerablemente incluso multiplicado su precio x2 o x3 (comienzos de la burbuja), lo que habilitaba a la pareja saliente a capitalizarse muy bien y poder optar a la compra de una vivienda de obra nueva con acreditada solvencia.
Hubo incluso quien se apuntó a comprar sobre plano esa otra nueva vivienda mientras aún seguían ocupando la anterior y por tanto haciendo frente a dos cuotas mensuales, para una vez terminada la edificación, efectuar la mudanza y vender (o alquilar) el primer inmueble.
La versión 3.0 de todo este sistema burbujero tuvo como protagonista a las famosas "hipotecas puente", esto es, llegado el momento de escriturar el piso nuevo comprado sobre plano y no habiendo podido vender aún la vivienda anterior (porque las cosas empezaban a ponerse un poco feas), el banco amablemente te ofrecía firmar una "hipoteca puente" la cual podía estar estructurada de diferentes modos pero que básicamente lo que hacía era otorgar un periodo de carencia en la hipoteca sobre la vivienda nueva para dar tiempo a que se pudiese formalizar la venta de la vivienda vieja. Esto fue el principio del fin de muchas familias que años más tarde acabarían desahuciadas, pues al no poder hacer frente a los pagos, el banco ejecutaba la hipoteca que recaía a la vez sobre sendos inmuebles.
Hoy en día puede que el precio de la vivienda haya tocado suelo, no lo sé; lo que sí sé es que ya no se revalorizan los inmuebles en los porcentajes en que lo hicieron antaño y ¡menos mal! Actualmente no me parece una buena idea la de comprar piso 1 para más adelante mudarse a piso 2 y vender piso 1. Echando unos numerillos, al precio de compra neto habría que incrementarle los impuestos, a saber ITP, AJD, comisión de apertura de hipoteca, comisión de cancelación de hipoteca (cuando se venda), gastos de Notaría por escritura de compra, gastos de Notaría por escritura de formalización de hipoteca, gastos de Registro y plusvalía municipal (cuando se venda), lo que a mi juicio hace casi imposible no perder dinero si se pretende actuar a corto o medio plazo.
Vivir de alquiler no supone "tirar el dinero" como habréis oído decir muchas veces. En ciertos supuestos puede ser la solución perfecta. Cuando compras un inmueble mediante hipoteca a 30 años, pagas el precio de dos inmuebles. Además si vives de alquiler, el propietario es quien se hará cargo de las cuotas de comunidad y posibles derramas (las viviendas viejas tienen derramas), (las nuevas no suelen tener derramas pero las cuotas ordinarias de comunidad suelen ser bastante más elevadas). El impuesto sobre bienes inmuebles también correrá por cuenta del propietario. Otras ventajas:
- movilidad geográfica, aunque sea en el mismo pueblo o ciudad, si hay vecinos molestos, obras etc etc , es muy sencillo cambiarse de vivienda
- el coste por traslado es casi cero, por tanto si la familia crece, se puede mudar uno a un piso mayor sin soportar ninguna carga tributaria.
- la inversión inicial solo asciende al importe de dos mensualidades, una para la fianza y la otra para pagar el mes por anticipado.
- y por último y lo más importante, si la pareja va mal, la vivienda no será un problema añadido. Si queréis poder echar un vistazo al blog de Tristán y leed algunas entradas que tiene sobre disolución de pro indiviso y demás variopintas situaciones que se pueden presentar a lo largo de los 20, 25 o 30 que dura un hipoteca.
Tomad esto sólo como una opinión más de las muchas que deberéis cotejar y en cualquier caso, hagáis lo que hagáis os deseo
Suerte!
Gromen
11/06/15 18:59
Ha respondido al tema Divorcio:venta,alquiler o patada
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No cabe duda que la situación es compleja. La vivienda comprada al 50% ya es un pro indiviso, es decir, un todo que NO admite ser divido en dos y por tanto responde íntegramente de la deuda contraída, pero además, los hacéis conjuntamente y solidariamente ambos titulares de la hipoteca; esto es, al banco no le debéis la mitad del préstamo cada uno de vosotros, sino que, entre los dos, le debéis el 100%. Al banco le da igual quien le pague las cuotas mensuales, mientras se lo pague alguno. Lo que agrava esta situación, es que si cae uno de vosotros, arrastrará al otro. Basta con que tu ex deje de pagar para que toda la responsabilidad de pago recaiga sobre tí, así sin más, mientras que la titularidad del inmueble sigue siendo de los dos al 50%; injusto, pero así es.
Piensa que si dejáis de pagar el préstamo, se os generarán un montón de gastos por descubierto, de reclamación y de intereses de demora, que difícilmente serán cubiertos en pública subasta. La deuda restante os perseguirá a ambos, solidariamente, el resto de vuestras vidas en España.
Lo mejor es que trates de llegar a un acuerdo con ella. Cualquier otra opción es costosa en dinero y en tiempo, y el que de los dos cuente con ingresos periódicos, tiene las de perder.
La opción de quedarte tú con el piso y con el préstamo tiene dos grandes inconvenientes:
1) deberás liquidar unos cuantos Euros en impuestos, tasas, AJD, y Escrituras (de propiedad y de hipoteca)
2) deberás convencer al banco de que le convienen más que seas tú el único garante de la hipoteca en lugar de que seáis dos. (lo lógico es que el banco prefiera tener a dos personas a las que echar el guante en caso de impago que solo a una).
Suerte!
Gromen
15/04/15 01:58
Ha respondido al tema Cargas en el registro propiedad
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Buenas noches,
si el propietario amortizó anticipadamente la hipoteca tal y como te indica, pero no comunicó dicha cancelación al Registro de la Propiedad (Cancelación Registral), esa anotación seguirá ahí hasta que transcurran 25 años (dudo si eran 20), momento en que quedará prescrita de forma automática.
Suerte!
Gromen
13/08/14 17:07
Ha respondido al tema Costes cancelación hipoteca y gastos formalización nueva hipoteca
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Buenas tardes,
desde luego que te enfrentas a una situación compleja, que quizá no tenga una solución aceptable para tí.
Lo primero sería leer detenidamente la escritura de la hipoteca que te planteas cancelar. No sería nada extraño que el término "cancelación parcial" venga detallado y con matices, refiriéndose a un porcentaje no superior a un XX,XX% del total de la hipoteca restante. Otra posibilidad es que se refiera a un máximo de una anualidad, etc etc. Sólo si no especifica cuantía alguna, "el truco" que te plantea Tarfearauko te podría resultar.
Y como bien te indica él mismo, deberías pagar Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la mitad de la vienda que adquieres. Además constirutir una nueva hipoteca conlleva gastos de Notaría; se modificarán el títiulo de propiedad y se generán dos nuevas Escrituras, la de compra-venta y la Hipotecaria. No creo que los gastos bajen de los 1000€. Además hay que liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados que creo que está en el 1% sobre el total del importe concedido en la nueva hipoteca. A todo esto hay que añadir gastos de estudio y/o apertura de la misma. Para rematar la faena, supongo que los diferenciales que estén ofreciendo serán más altos que los que estés pagando si tu hipoteca tiene al menos cuatro o cinco años.
En definitiva, no hay una vía sencilla y rápida. Ahora bien, quizá todo esto que parece tan retorcido y tan costoso en términos económincos, te resulte barato a medio plazo por lo que pueda acontecer si no lo resuelves debidamente ahora que estás a tiempo.
Suerte!!!
Gromen
16/07/14 10:42
Gromen
16/07/14 09:52
Gromen
16/07/14 00:01
Ha respondido al tema Hipoteca "Alquiler opción a compra"
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Básicamente es un muy buen plan si sale bien, pero puede tornar en pesadilla si sale mal.
1) Todo firmado ante Notario en escritura pública
2) Que te revise el contrato un abogado especialista. Igual por unos cientos de euros que te cueste su minuta te alegras un montón el resto de tu vida. .
Un viejo conocido Licenciado en Derecho solía repetir que los problemas se dinero se dividen en dos categorías: A) los que al cabo de X años ya no son un problema, y B) los que al cabo de X años siguen siendo un problema. Sin duda este caso se engloba en el segundo supuesto, así que toda precaución es poca.
............por cierto Jordi es un gran profesional, te puede ayudar.
Suerte!
Gromen
11/07/14 01:12
Ha respondido al tema Problemas de venta de un piso en proindiviso. Ideas por favor
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Lo tengo bastante claro.
"Atento a la tributación porque si figuráis como propietarios al 25%, quizá no tenga buen encaje fiscal atribuirse ingresos en porcentajes diferentes a los cuatro cuartos. Todavía os veo, tributando por la parte que les cedéis a vuestros otros dos hermanos. Sería de traca!!!!"
Era una forma sutil de ponerle sobre la pista de lo que vendrá después si no toma las debidas precauciones.
Gracias por tu apunte.
Gromen
11/07/14 01:03
Ha respondido al tema Problemas de venta de un piso en proindiviso. Ideas por favor
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Solo apuntar aquel viejo dicho: "MAS VALE UN MAL ARREGLO QUE UN BUEN PLEITO”
Tu punto de vista me parece inteligente y sensato. Adelante con tu plan, te alegrarás, porque leído lo que he leído, no debe ser muy gratificante compartir ningún porcentaje de nada con personas cuya capacidad de raciocínio brilla por su ausencia.
Atento a la tributación porque si figuráis como propietarios al 25%, quizá no tenga buen encaje fiscal atribuirse ingresos en porcentajes diferentes a los cuatro cuartos. Todavía os veo, tributando por la parte que les cedéis a vuestros otros dos hermanos. Sería de traca!!!!
Suerte!