En primer lugar felicitarte por el debate que ha generado tú post. Este tipo de discusiones son las que hacen que merezca la pena entrar en Rankia cada día.
Te comento de los tres argumentos que has indicado como posibles causas del aumento del precio de la vivienda :
- Aumento del precio de alquiler.
Esto supondría que la mayor parte de vivienda adquirida, se ha destinado a alquiler, dado que sería la que los inversores estarían adquiriendo para destinarla a alquiler.
Sin embargo en Madrid Centro (capital) a día de hoy hay 27.478 viviendas en venta frente a 13.589 viviendas en alquiler, es decir hay 2,02 viviendas en venta por cada vivienda en alquiler, sobre la oferta total (venta + alquiler) este último supone un 33% aproximadamente, ¿puede el alquiler con un volumen del 33% sobre el total del mercado, tener peso suficiente para determinar el valor del otro 66%? en mi opión, tiene peso, pero no suficiente como para ello y debe haber otros factores mas determinantes.
- Se ha dado la paradoja de que la cuota mensual es más baja comprando que alquilando.
Esto es así, te diría que en prácticamente cualquier elemento que puedas comprar o alquilar, vamos a pensar en un coche, por ejemplo, alquilar (alquilar, no renting, no leasing, ni similares) un coche de gama media durante un mes puede tener un coste que vá desde los 800 euros en adelante. Y ese mismo coche comprado, tendría un coste mensual (por financiación o por simple depreciación) muy inferior.
Pasa lo mismo con equipamiento industrial, esquies en una estación de esquí, una moto de agua en la playa; o con un chaqué para una boda ...
Lo raro sería que el precio de alquiler fuese inferior al precio equivalente (mensual, diario, ...), cosa que sin embargo si sucede en el inmobiliario, donde en casos muy determinados el precio de alquiler, es inferior al precio equivalente de su posesión, si como bien ha dicho un forero, se consideran todos los costes de posesión (intereses, IBI, seguro, comunidad+derramas, reparaciones, depreciación ...) sin considerar los beneficios fiscales en viviendas habituales adquiridas antes de finales del 2013.
Hay sectores muy concretos donde estas paradojas son mas frecuentes que en otros sectores. Se trata de analizar y hacer números.
Este hecho no parece que sea el que haya hecho que el precio suba
- La falta de alternativas de inversión teniendo la vivienda alquilada una atractiva rentabilidad anual.
Vamos a ver esto con números.
A día de hoy en Madrid capital el precio medio (a granel, sin filtros) de compra es de 4.184€/m2 y el de alquiler es de 18,13€/m2 · mes con lo que la rentabilidad bruta (sin considerar gastos en ninguno de los casos) es del 5,19%
La rentabilidad por dividendo (R/V) de los 30 valores con mayor R/V del mercado continuo español, nada exótico, es del 6,48%, es decir, una cartera seleccionada de alta rentabilidad por dividendo del mercado continuo de aquí mismo es un 24,85% mas rentable que el inmobiliario en uno de los mercados de referencia del inmobiliario patrio. (Madrid)
Nuestro propío IBEX, aun y cuando anda de capa caída, ha dado en lo que va de año (YTD) un 9,18%, es decir un 76% mas rentabilidad que el inmobiliario.
Sin querer ponerme muy pesado con este tema, decir, que si calculamos la rentabilidad "optima" que debería dar el inmoliario utilizando
el WACC (coste promedio ponderado del capital o CPPC) la última vez que yo lo calculé estaba por el 7,12%, es decir el inmobiliario en Madrid capital a día de hoy, da una rentabilidad un 36% inferior a la que debería dar.
En mi opinión, la rentabilidad va ser que no es el factor.
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¿Y entonces cuales pueden ser esos otros factores mas determinantes?
Ojo puedo estar equivocado, pero en mi opinión,
1. Evolución económica de los hogares :
Evolución Paro Marzo 2018 / Marzo 2019
MARZO 2018 : 3.422.551
MARZO 2019 : 3.255.084 -4,89%
Fuente : INE
Evolución Salario Mínimo en España :
2016 655,2 €
2017 707,7 € + 8,01%
2018 735,9 € + 3,98%
2019 900,0 € + 22,30%
Comentario : El salarío mínimo en España ha crecido un 12% entre 2017 y 2018, que coincide con el aumento de precios en proporción similar en el periodo 2018-2019.
2. Cambios Patrones compra / Alquiler :
2017 la casa más buscada tuvo una renta media de 450 euros mensuales
2018 la casa más buscada tuvo una renta media de 550 euros mensuales (+22% Variación)
2017 la superficie promedio mas buscada eran 80m2
2018 la superficie promedio mas buscada eran 90m2
Fuente :
pisos.com
3. Demografía
Evolución Madrid capital 2007 a 2018 :
Subidas del 2007 al 2012 (inercia demográfica del periodo de bonanza anterior)
2012 - 2015 bajada de población (-2,9%)
2015 Inicio recuperación
2019 : Población Madrid capital 3.266.126 personas (dato 1 enero)
Del 2015 (inicio recuperación) hasta 2019 la población en Madrid capital ha aumentado un 4%, que no parece mucho en términos porcentuales, pero que si lo contextualizamos, considerando que son 125.000 personas que necesitan vivienda en una ciudad en la que la oferta total (venta + alquiler) es hoyde unas 41.000 unidades (pero que en Sep'17 eran 31.357 unidades) es un factor "disrruptor" de mercado muy importante.
Si ahondamos un poco mas en este cambio demográfico, veremos que la evolución tiene un patrón particular :
Con un repunte concreto interesante a partir del 2015, que, es posible, tenga una incidencia inmediata en los precios.
La población es "flexible" y varía en función de las condiciones económicas del medio (trabajo). En mi opinión, es la demografía como derivado y su subyacente (economía) las causas fundamentales de las variaciones de precio (alza / baja) de la vivienda, sea en venta o alquiler.
Opiniones :
1. Desinformación : mientras que la información sobre la evolución del precio es algo habitual y continuo, no hay información equivalente en cuanto al volumen asociado y en cualquier mercado, analizar únicamente el precio, sin tener en cuenta la evolución del volumen, no aporta información completa.
2. Justificación fácil de "digerir" para el gran público : Se tiende a buscar explicaciones sencillas a cuestiones complejas y es fácil de digerir el mantra de que el precio ha subido porque hay menos oferta. Todos oímos decir "llevo tiempo buscando piso, pero no encuentro nada", oimos en la televisión que el precio ha subido y la famosa coletilla, que lo relaciona, o con el aumento de la oferta de vacacional, o con la baja oferta.
Opinión : En un mercado que tiene un comportamiento en cuanto a precios muy flexible y que tiene una operativa de fijación de precios tipo subasta, que permite adaptarse a los aumentos / reducciones a los valores a los que el comprador está dispuesto a cerrar el trato (siempre se anuncia por encima y se va recortando hasta que se casa valor de venta y valor de compra)
Quien vivía en una habitación compartiendo piso, ha visto mejorar su poder adquisitivo y se ha planteado moverse a una vivienda pequeña, quien vivía en un piso de 1 habitación, se ha podido plantear moverse a uno de 2 o 3, quien vivía en una zona peor, se ha planteado moverse a una zona mejor, de las afueras, al centro, etc ...
Todo ello con un decalaje en el tiempo que es razonable, empiezo a ver en 2016 que mejora mi nivel de renta y empiezo a pensar en mejorar donde vivo, en 2017 y 2018 todavía mejora algo mas, con lo que cojo seguridad y me planteo seriamente cambiar, como el cambio no es mas o menos "generalizado" el mercado se empieza a calentar.
La famosa "Exhuberancia irracional de los mercados"
Conclusión : El alza de los precios de compra/venta y alquiler de la vivienda es un movimiento inflacionista puro y duro, causado por 2 razones básicas, la mejora de la renta disponible / aumento de la población activa y la falta de formación / información / análisis adecuado para la toma de decisiones correctas por parte de la parte compradora.
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La pregunta del millón : ¿si SMI del 2018 al 2019 ha subido un +22,3% veremos, en uno o dos años, una evolución alcista de los precios, proporcional, tanto en venta como en alquiler?
