laowei1500
01/07/19 12:01
Ha respondido al tema Sin idea de hipoteca y desesperada
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Interesante respuesta Why so serious.
Te indico mis comentarios sobre la propía respuesta, para poder seguirlo mejor.
Las cosas hay que ponerlas en perspectiva.
Coste de piso 45k + 15% gastos (posiblemente sean menos por hijos con discapacidad) = 52k. De los cuales los compradores ya tienen 10k, casi el 20%.
Laowei : para comprar un piso de 45.000€ con hipoteca "estandar" (80% s/menor valor tasación / compra) hay que disponer normalmente de un 30% del precio de compra, 20% para la financiación y un 10% aprox. para los gastos de escrituración, en principio compra-venta, porque los gastos de la hipoteca los adelanta el banco.
Este 10% varía en función de la comunidad autónoma. en Madrid estará cerca del 7% o de hasta el 11% en Cataluña.
En algunas comunidades aplican descuentos a familias con miembros con minusvalía, que varían en función del % asignado, comunidad, etc ... (referencia :
http://www.hacienda.gob.es/DocLeyes/onlinelt/c07.03.cd.transmisiones.autonomias_te_23162.htm)
Vamos a estimar un 5% de gastos (compra venta : ITP + Notario + Gestoria) y el 20% que no te financian. Un 25%.
Es decir, que esta familia no dispone de liquidez suficiente para cubrir los gastos, aún teniendo el 5% que falta, se quedarían a cero, para amueblar, dar de alta luz/gas/agua y cubrir sus necesidades básicas.
Por lo tanto desde el punto de vista de liquidez para afrontar la compra, la cosa apunta a un "esperar y ahorrar"
Aparte de ello, pagan 500 euros al mes con sus pocos ingresos, y tienen 10k ahorrados que denota que son ahorradores.
Laowei : salvo que se me haya escapado algo, no sabemos si el origen de esos fondos es ahorro, es herencia, venta de algún activo que les haya dejado ese rédito.
Si sabemos que indican que con su nivel de gasto actual, les es dificil ahorrar. Por lo que la capacidad de ahorro es limitada.
Es una soberana tonteria pagar 500 al mes cuando estas a un 1% o 2% de que te den la
hipoteca, y en tu casa hay alguien con un activo de 300k. Una soberana tonteria.
Laowei : en eso estamos de acuerdo, no deberían estar empleando para vivienda mas del 30% sobre los ingresos para gastos de la familia, en este caso 390eur/mes (30% s/1300 eur/mes de ingreso en nómina, los ingresos sobre minusvalias, deben emplearse en los gastos que ocasionan las minusvalías).
Creo que el considerar la vivienda de los padres un "activo" empleable para una operación financiera, es tomarse demasiada licencia sobre la vivienda de otras personas, en concreto los padres. Ojo con el concepto de activo (algo que genera ingresos) y el de vivienda habitual de los padres, mejor no considerarlos en la misma frase.
Los espanoles no solemos tener mucho ahorro pero somos ricos en ladrillo.
Laowei : lo de ricos yo lo pondría entrecomillas, hay muchas, por no decír una gran mayoría de personas con hipotecas "
underwater" pero como "ojos que ven, corazón que siente" basta con no mirar de manera objetiva, -sin sobre-valorarse la vivienda- cual es el precio de mercado (el precio al que podría vender mi casa esta misma tarde) y cuanto debo al banco.
El incremento en su patrimonio neto derivado de comprar va a ser brutal.
Laowei : esta frase es la que mas me ha llamado la atención, porque creo que no lo estoy entendiendo bien.
Para mi, el patrimonio neto se define como la diferencia de Activo - pasivo = patrimonio neto
Actual : Activo : 10.000€ // Pasivo : 0 (no se indica) // Patrimonio Neto : 10.000 - 0 = 10.000 € (liquido)
Tras la compra : Activo 45.000€ // Pasivo : 36.000€ (hipoteca) + 2.250 (lo que falta para los gastos d compra) // Patrimonio Neto : 45.000 - (36.000+2.250) = 6.750 € (liquidez limitada)
Salvo error, el patrimonio neto ha descendido un 32,5%. Esto contando con no gastar ni un euro en reforma, muebles, alta suministros ...
Todo el que ha comprado una vivienda ha podido sufrir en sus carnes como todo son gastos y el patrimonio neto baja dramáticamente, vamos que te quedas pelado/a.
Y todo esto dejando de lado la reforma, eso, cuando se pueda (aunque con reforma tambien salen los numeros).
Laowei : asumiendo unos 140€/m2 de reforma (actualizar baño,cocina, sanear/pintar paredes, revisar instalaciones) y estimado unos 65m2 salen unos 9.100€ que habría que ver como se podría aportar (financiación, prestamo familiar ...)
Vale que hay que ser disciplinado, pero no vale con decir si el banco no te la da, pues nada. Esto no es blanco o negro.
Que por que no se la da? Pues a saber:
- La OP no parece que sea de las que mas sabe de hipotecas/economia. Puede no haber entendido bien
- Los comerciales de los bancos son ignorantes. Puede que solo digan: mete la casa de tus padres para asegurarse que vaya hacia adelante. Pero por ellos mismos puede que tambien funcionara, solo se quieren asegurar exito y bonus.
- Solo ha ido a dos bancos...
Laowei : fíjate que después de leer los post, creo que han denegado la financiación por el tipo de contrato, que es posible que sea temporal y con un sólo ingreso en casa, con dos menores con minusvalías, es posible que vayan por ahí los tiros.
En realidad no han ido a dos bancos cualquiera, sino que han ido a los dos principales bancos por capitalización, ambos (por experiencia personal) no son ni los mejores ni los peores en lo que a limitaciones para conceder hipotecas.
Para mi, avalar 45k con algo que vale 300k no es un error enorme. Un error enorme es avalar 45k con algo que vale 30k, sumado a los 45k*80% del colateral para que salga justo. Hay mucho margen de maniobra, muchisimo, y esta familia se va a beneficiar muchisimo en incremento de patrimonio.
El riesgo es caer en manos de algún desaprensivo, que les convenza para que los padres metan su vivienda como aval. La operación es redonda para algún "bucanero" : doy 36.000 euros y consigo garantías por valor de 345.000€. La familia es una bomba de relojería como acreedor, aun y cuando con menores con minusvalía no los podré deshauciar, los padres son otro cantar y a esos los puede poner en la calle sin problema.
Creeme que cuando las cosas se tuercen, lo único que no hay, es margen de maniobra.
Te voy a contar el caso de una familiar directo mía, constituyó una hipoteca de 60.000€ para montar un pequeño negocio, con la garantía de la vivienda de su madre (viuda) en la que ella vivía con sus dos hijos, valorada en 450.000€
Las cosas fueron mal y empezaron a no poder pagar las cuotas de la hipoteca.
Cuando nos pidieron consejo a mí y a mi padre, ya habían recibido varias notificaciones del banco, nunca olvidaré la frase que me dijo mi prima "es que el director del banco, que lo conocemos de toda la vida, no nos está ayudando" y después de haber visto la operación a mí me salió del alma y le dije "por supuesto, porque el lo que quiere es quedarse casa y el local por los 52.000€ que debes" y ojo la culpa no es del director, era de mi prima por haberle dado al banco casi medio millón de euros en activo inmobiliario a cambio de 60.000€.
Conseguimos darle la vuelta a la tortilla y hoy mi prima es libre financieramente, vive de sus activos, pero estuvo a punto de verse en la calle. Por desgracia a su madre, el estrés de todo aquello se la llevó por delante. Este tipo de situaciones no son para tomárselas a la ligera y menos con personas mayores por medio.
Por supuesto si son manos rotas puede irles mal, como a todo el mundo... pero no parece ser el caso
Laowei : Aquello que depende de uno mismo se puede controlar, pero hay mil razones ajeas a uno mismo, por las que las cosas pueden ir mal, son esas situaciones para las que uno tiene que estar preparado.