Atención a "las gangas" en viviendas producto de subastas o de adjudicaciones bancarias. *072*

Yo sé de un caso y no era una gran promoción, exactamente 6 casas adosadas en un pueblo turístico, bueno en realidad era un pueblo cercano a uno mas grande dónde si se construían segundas residencias, pues bien a dicho pueblo le faltaba un nuevo transformador de electricidad, total que tardaron mas de 2 años en poder dar de alta la luz, estuvieron funcionando con luz de obras durante todo este tiempo, al final al compañía eléctrica lo llegó a construir, pero oh sorpresa .... la promotora está en concurso de acreedores, con lo cual los vecinos venga a preocuparse de todo, montar una agrupación, etc. etc. ... ¿para demandar a la promotora o a la compañía? no, ¿para que, para tener la razón, no cobrar e incurrir en mas gastos? pues no la agrupación era para "solucionar" el entuerto, que no es un gran problema, pero hay que saber como se hace, y desde luego pagar los gastos. ¿Porque lo sé? pues debido a uno que los vecinos de la urbanización es arquitecto técnico (aparejador) y conocido mío .... a estos de las casas les ha salido bien, una suerte tener como vecino a un aparejador afectado, porque al menos éste sabrá por dónde pisa, .... pues ahora traslada esto a gentes de otros gremios y con ninguna idea sobre la promoción, .... ¿se soluciona? pues claro que si, pagando pues .... ahora esto lo pones en algún lugar como por ejemplo Valdeluz, Seseña, La Muela, La Vall Fosca (macro construcciones de centenares de casas) y para empezar a ver quien es el guapo que consigue para empezar, reunirlos a todos ....

Los bancos solo piensan en como pueden sacarte el dinero,nada más,te cobran por todo con todo tipo de trafullas y engaños.Como bien dicen los bancos nno son tus amigos,y menos en la situación actual.Asi que mucho cuidado.

Espero no verme en un par de años detrás de la pancarta quejándome a gritos de cómo me engañaron y me obligaron a firmar algo que no acababa de entender. Por si acaso firmaré con la huella del pulgar y así luego podré alegar que no se ni escribir.

Que gran verdad, "el banco no es tu amigo" y como le des la más mínima oportunidad te la va a colar por toda la escuadra. Precisamente ahora que no encuentro subastas interesantes ando cotilleando en las webs de ciertas inmobiliarias propiedad de bancos y haciendo ofertas que me harían enrojecer si tuviera que hacerlas cara a cara. Solo por si alguna cuela. Eso si, solo obra buena y bien situada, que se pueda alquilar.

Me parece que tienes pocas posibilidades, se puede intentar bajo ciertas condiciones, vamos a ver .... ¿te dieron la oferta vinculante? ¿el suelo hipotecario aparece detallado en dicha oferta vinculante? Si no aparece, cosa que dudo, lo normal es que quede detallado ahí, se podría intentar, bajo reclamación al servicio de atención al cliente de la empresa financiera (UCI no es un banco, es una entidad financiera no bancaria, participada por Banco Santander y la francesa BNP Paribas), de todas formas y aun cuando no apareciese en la oferta vinculante, e insisto que apostaría a que sí, la excusa para ellos sería que la firma ante notario perfecciona el error ..... no obstante lo que no tengo tan claro es lo que iba a decir el Banco de España, peeeeeeeero para llegar a una queja ante el BdE antes hay que pasar por el Servicio de Atención al Cliente de la entidad, sin este requisito en el Banco de España no te atienden, y no deben, ya que el reglamento establecido en estos casos es primero el SAC, luego con la respuesta o la ausencia de la misma tras dos meses, si se puede ir al Banco de España, si bien, repito, si está en la oferta vinculante y además en la escritura, le veo nulas posibilidades.

el año pasado me compre un piso, financiado al cien por cien valorado en 117000 euros, y a pagar en 38 años a euribor mas uno al 4'25 por ciento, la señorita de la inmobiliaria ni tampco gestora ni notario me dijeron que tenia el derecho de yo revisar con asesoria laas escrituras, cual fue mi sorpresa la primera cuota que page y vi que solamente habia amortizado 100 euros de 517, al tiempo me llamaron de uci preguntandome si estaba satisfecho por la compra que habia hecho, claramente les dije que no y que me sentia estafado. un año despues me entere de lo que habia firmado era una hipoteca con clausula suelo. y que me cobran 200 euros mas o trescientos cada mes.
mi pregunta es que es lo que puedo hacer ahora si voy a salir ganando , que me quiten la clausula suelo , me den lo que me han robado y quizas se queden con el piso , pues son unos estafadores que embargan el piso , no pagan ni rentas ni impuestos que es de las otras cosas que me entere, y que debia a la comunidad 3000 euros, venden el piso por el valor de lo que dejaron sin pagar mas 100000 o sea que triplican el valor sobre el valor real del piso en la tasacion .
petersen muchas gracias por tus explicaciones , me muero de ganas de fastidiar a uci banco de santander y sus agentes

Normalmente no pasan, pero es lógico que cuando uno tiene problemas no los tenga solo con el banco, hasta cierto punto es lógico que los tenga con sus subcontratas, que no pueda pagarlas, y claro todo esto acaba repercutiendo de alguna forma en la calidad o acabados de la obra, de hecho las hipotecas a promotor no tienen problemas al principio, los suelen tener al final, porque se acaba el dinero de la hipoteca, y se suponía que alguna venta se hace antes de terminar, y con los anticipos se iba completando, pero claro ni ventas antes, y en muchos casos después tampoco .....

Ahora recuerdo un caso de un alquiler de un familiar mío que era un "agarrado" de la leche, digo "era", porque ya falleció, entonces alquiló una vivienda a unas personas naturales de marruecos, era un semi-sótano, por una parte de la vivienda salía a un jardín, y por detrás como la calle era mas alta pues ni ventanas, la solución en estos casos de convertir la vivienda en un loft, con lo que va tener ventilación en toda la casa, y se podrá obtener la cédula, pero no este "agarrao" no iba a gastar un euro, y la alquiló sin cédula (con dos cojo***), con mala fortuna que un día se agrietó una viga del techo, por suerte, los inquilinos no estaban, de estar podría haber sido una verdadera desgracia .... bien, ahora imagina que un empresario es propietario de esto, y la verdad es que está en una zona muy buena de su población, este empresario la entrega al banco en garantía de unos préstamos que no puede pagar, vamos que constituye una hipoteca sobre ella, las cosas siguen mal y la casa acaba en poder del banco tras el embargo, y tu vas, te gusta, te dices aquí yo unas obras y la dejo de maravilla, vas y compras sin la asesoria de un aparejador, pues te puedes imaginar los problemas en los que te metes, por el contrario si haces la visita con el arquitecto técnico (aparejador), te dirá, mira Jesús, para la cédula como hay dos habitaciones sin ventilación, tendrías que convertirla en un loft, que con este jardín que tienes, quedará de coña, luego refuerza esta viga, que es de madera, pero no es noble, no es roble, ni siquiera pino, es de chopo y por tanto yo le haría un refuerzo con hierro, y sin problemas para la cédula ..... ¿los 200 - 300 € que te puede costar el aparejador, son buena inversión? pues vaya si lo son ....

Muchas gracias Petersen, dos explicaciones muy buenas de la realidad, no me esperaba que pasasen estas cosas con las viviendas, gracias un saludo.

Las dos experiencias que te puedo contar….

En los últimos meses del sigo pasado (en 1999) adquirimos una vivienda fruto de una adjudicación por parte de un banco de una promoción, esto venía de la crisis del “tocho” post-olímpica, si compramos barato, pero al mismo tiempo “adquirimos problemas” que iban con el precio, lo cual aceptamos y en base a ello el precio fue el que fue …. El parquet estaba rayado y de difícil solución, luego alguien se había “agenciado” de una taza de WC, el mismo o tal vez otro, de los que habían comprado antes al cual debió faltarte la pica de inoxidable de la cocina, sencillamente se había llevado la de nuestro nuevo piso, pero como el tipo, el presunto, debía ser un chapuzas de la leche, con el fregadero arrancó parte del frontal del granito… ahora vas tú y encuentra uno que tenga una “betas” parecidas, que no es fácil …. pero bueno esto es solucionable …. Seguimos…. No tenían los boletines de la luz y del gas, pero si la cédula de habitabilidad (más bien curioso), uno luego va al “chispa” y al “lampista” a por los boletines y te dicen, oye a mí la promotora me dejo a deber tanto, y el banco no lo paga, entonces tendríamos que llegar a un acuerdo tu y yo, para que sea bueno para los dos…. Pues venga paga unas 100.000 ptas. (600 €) por unos boletines y encárgales a estos la iluminación del piso … vale que se puede ir a otro “chispa”, pero claro como que te certifiquen la instalación de otro, pues fácil, fácil no es, lo más simple es “tragar” con los 600 €, y como ya has comprado barato, y te aseguro que el banco no me engañó, me comento todos estos problemas con los que se habían encontrado compradores anteriores y su honestidad fue hasta el punto que estos problemas me los pagaron en forma de menor coste de la vivienda …… seguimos …. Ay la caldera de la calefacción, macho mejor nueva, que con las heladas de un par de años, esto será un nido de problemas, pues anda ponla nueva y en paz…. Hasta ahí todo perfecto, se paga y en paz……. Hasta ahí como ves problemillas, repito cobrados vía menor precio, y el tiempo perdido va aparte ………….. peeeeeero el parquin sin legalizar, el ayuntamiento no daba de alta el IBI, porque el parquin al parecer tenía más plazas que lo que se aprobó en el proyecto inicial, los pisos en lugar de 105 m2, tenían en realidad más de 110 m2, ahí te digo que por fortuna nos pusimos varios vecinos conjuntamente a por el asunto, y creo recordar que tardamos más de 2 años en conseguir la legalización de todo, y ni te digo cobrar derramas del resto de vecinos que seguían con su copla de que el banco debe pagarlo, que el ayuntamiento debería, que pidamos reunión con el alcalde, que debe aprobar (supongo que por cojo*** o por caridad cristiana, porque otra cosa no se me ocurre) …….

Y ahora la otra experiencia, de ella hace unos 7-8 meses, que me interesé por un apartamento propiedad de una entidad financiera, no, no llegamos a ningún acuerdo, pedí una copia de los planos, de la cédula y la licencia de primera ocupación, no, es que de momento la cédula está en trámite, y la primera ocupación lo mismo,….. mire usted tiene que entregar 3.000 € en concepto de reserva, y cuando tengamos la cédula pues seguimos, pero oiga quien me garantiza que no hay problemas ¿??? Señor que esto del banco tal, es imposible que ocurra,…. Entonces si usted como API está tan seguro, que el contrato indique que si en 6 meses no la tienen, me devuelven mis 3.000 €…. Ni se preocupe señor comprador no lo pone pero vamos el banco pues tal y pascual …… oiga señor agente de la propiedad, no ve usted que la escalera no llega al parquin y esto va ser un problema, porque a alguien se le ocurrió hacer una habitación mas en uno de los pisos, vender más caro, y ya tenemos los problemas ….. ¿Qué dice usted? No, si no lo digo yo, lo dice este señor al que he contratado como asesor técnico, y casualmente tiene la carrera de arquitectura, no por nada, es que me siento más cómodo ….. en fin al final, han vendido un montón y sé que tras casi un año, la cédula si, la licencia de primera ocupación pues no ¿se obtendrá? Claro que si, cuando paso por ahí hay albañiles que no creo se dediquen precisamente a las reformas de los pisos.

¿Esto es lo habitual? Claro que no, pero debemos entender que cuando una promoción tiene problemas económicos, lo de asuntos técnicos va parejo …. O por menos en algunos casos va conjunto a ello.

¿No recomiendo comprar fincas a bancos? Yo no he dicho eso, ni lo pretendí, solo digo que al no ser profesionales del ramo, es bueno tomar algunas precauciones adicionales, nada mas que eso, y especial precauciones en un sentido técnico., y si para ello debemos gastarnos 300 ó 600 € en asesoramiento profesional, el piso no va a ser mas caro ni mas ganga por 600 ,e de diferencia, seguirá siendo igual de caro o de barato. Esto sería como comprar un Mercedes-Benz de 80.000 €, y discutir con el vendedor si te pone las alfombrillas o no, mejor si las pone, pero convendremos que no es relevante.

Pues porque las ventas de fincas propiedad de entidades bancarias, en general responden a una "selección inversa" como calificó un forero en uno de mis post de blog, ¿a que me refiero? pues que a diferencia de cuando uno quiere comprar y busca lo mejor según sus posibilidades, las entidades suelen recibir como pago de deuda, o producto de embargo/subasta/desahucio, las viviendas de las gentes menos favorecidas, las mas modestas, las que pueden tener defectos de construcción, en algún caso problemas para obtener la cédula de segunda ocupación, y porque no problemas documentales ¿cómo cuales? pues que estén calificadas urbanísticamente como despachos (esto en grandes ciudades o capitales de provincia) aún cuando su configuración constructiva sea de vivienda o apartamento, te aseguro que no serías el primer caso, conozco personalmente a varios en Barcelona capital, y el cambio de uso no es precisamente fácil, y en ocasiones imposible ..... por tanto si el registro de la propiedad te dará información de cargas, y puede que el detalle de si figura como despacho o vivienda, pero lo otro no te lo dan "en ese lugar", piensa que esto en viviendas construidas en esto últimos años es mas difícil que ocurra, pero con viviendas de 20, 30 ó 40 años, no te garantizo nada, pero nada ....

Y finalmente si vienen de promociones a medias, debido a problemas económicos del promotor, estos problemas de dinero, suelen venir acompañados de pifias del trece en la construcción, ya sabes a perro flaco, todo son pulgas .... yo, lo siento pero me iba a gastar 200-300 € en acudir a un arquitecto técnico y probablemente una cifra similar en un abogado especialista en urbanismo.

Y por cierto, a veces hay fincas que se dieron como garantía de financiaciones empresariales, que son mas o menos una mie*** colgada de un palo, pero que el banco las tomó, porque era eso o nada .... no había nada mas con que agarrarse.

Luego te cuento una experiencia personal en esto, bueno no, mejor 2 ..... dame un par de horas.

No me ha quedado claro para que hay que contratar un abogado experto en temas inmobiliarios, cuando compras una vivienda, el notario te informa de las cargas existentes en ese momento, incluso se bloquea el registro de la propiedad para que no se anoten nuevas cargas.

El problema está en que la forma correcta sería la valoración de dichos activos, no un porcentaje que ahora es el 10, y podría ser correcto un 8 ó un 13% ........... creo que los estados anglosajones esto lo cortaron de raíz, los bancos tuvieron que aflorar todas las pérdidas, se quedaron rojos de uns vez, y se empieza de nuevo con balances correctos, y ahora solo tienen que ir corrigiendo, pero aquí no, se van quedando rosados y nadie sabe a ciencia cierta cual es la realidad de dichos balances.

El BdE ya les obliga a dotar un 10% por cada año que el inmueble permanezca en sus activos.

Mu güeno. Lo que pasa es que esta actitud mis padres no la tenían antes. Ahora sí (a la fuerza ahorcan). Y los hijos, igual (no sé ya los nietos).

Pero quien aún no ha mordido el polvo, aunque sea un poquito (y los hay) se exponen a contratar un seguro de vida por el banco, simplemente porque es un sitio "de confianza".

En nuestro caso, todo lo filtra un abogado. Y yo ya me he metido en la OCU para tener aún más abogados. Y si convenzo a mi parienta, hasta en FACUA. Serán nuestro filtro para evitar tangadas.

Hace exactamente una semana, no se leíste mi hilo https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1514679-situacion-actual-hace-cambiar-mis-planteamientos-sanidad-publica-privada del pasado mes de octubre, entonces el viernes pasado tenía que hacer una gestión en un banco, y me sale el comercial y me dice, Gilbert, Gilbert (bueno no me llamo así) te interesa un seguro de salud ... bueno el resto de la historia lo tienes ahí, la conté en el blog de Julián .... https://www.rankia.com/blog/elblogdelseguro/1563453-poder-asesoramiento ......

Vale que a mi me interesa contratar esto o al menos lo estoy evaluando, pero como observarás ahí el que tiene un problema de presupuesto y necesita un pájaro para ello son ellos.

El problema, y convendrás ahí conmigo por experiencias personales y/o familiares, es cuando te dicen que te ofrecen un producto brillante, espectacular y más rentable, sólo apto para gente como tú, y vas y lo contratas; cuando te da por indagar a ver qué tienes, descubres que te la han metido doblada y envuelta en una piña tropical.

Con la vivienda parece que van a intentarlo igual: te querrán hacer ver San Cristóbal de los Ángeles como si fuese Los Ángeles de San Rafael. Me juego una camiseta del C&A.

No quito que cuando ofrezcan productos al estilo clásico, lo hagan así, cierto es (de hecho hace 10 años eran "honestos"), pero cuando quieren quitarse ponzoña de en medio no se lo echan al cubo de la basura sino al que pasa por delante de la puerta y se queda mirando.

Vamos, que está la banca como para ir tangando a los clientes o posibles clientes. Más les vale tratar de ser honestos.

Yo no acabo de convenir con esta frase de "El banco no es tu amigo", me explico .... de la misma forma que esperamos que cualquier negocio haga sus ventas buscando su beneficio, que un supermercado nos ponga a la altura de la vista lo que quieren que compremos, y que para ir por pan te tengas que patear todo la jodida nave, o si buscar algo que tiene poco margen para ellos, estará por ejemplo a ras de suelo, o a una altura incomoda ... debemos entender de una vez por todas que la banca es un comercio, es una tienda, que en lugar de yogures, vende dinero, si, en realidad es una tiende que compra y vende dinero .... por tanto nos comprará el dinero bajo el formato que mas le convenga, y nos lo venderá del mismo modo .....

Si entendemos esto, mejoramos nuestra percepción y las formas de actuar, luego con el comercial del banco o el director, al igual que con otro de cualquier sector, podremos tener mejor o peor relación, mas cordial o menos, tomaremos café o no .... pero siempre serán relaciones comerciales, nada mas.

Es que la pérdidas esperadas tienen que contabilizarse cuando se producen, si bien hay una regulación especifica (creo) para la banca, que les permite un calendario de aplicaciones porcentuales. En otros estados esto lo afloraron al momento y se acabó, a partir de ahí volvemos a empezar, aquí no, con lo cual los prestamistas extranjeros no se acaban de creer los balances de los bancos españoles.

¿Actualización de activos? No sé si es posible, aquí tengo mis dudas, porque si están en una filial inmobiliaria se condiera stock (almacén), si figura en el balance del banco bajo la partida de "inversiones inmobiliarias" supongo que si se pueden actualizar, pero probablemente lo que iba a provocar sería minusvaloraciones ... y no se yo si en este caso se podría regularizar sin pasar por cuenta de resultados, o sea directamente contra fondos propios.

Si se pudiera hacer y son minusvalias el estado ingresa mas, porque si no "pasan" por pérdidas y ganancias, no es deducible, si se graba si hay plus valía ......

A estos niveles te puedo decir poco, se de contabilidad, pero esto es ya muy especializado, y bajo una regulación específica, la bancaria, que el resto de los mortales no podemos aplicar, bueno hoy otros sectores con regulaciones especiales ...

Hola, si me permites la pregunta, me gustaría conocer tu opinión sobre un tema relacionado con el hilo.

Si les han obligado a realizar dotaciones ¿crees que es una manera de dosificar las pérdidas que supondrán la enajenación de esos activos (cuando se produzca) en varios ejercicios?

¿No sería aconsejable que, además de esta medida, promulgasen una ley de actualización de activos como la última que se hizo en 1.996 (Ley de Revalorización de Balances)?

Creo que de cualquiera de las dos maneras el Balance de resultados va a ser el mismo, pero a lo mejor el de situación reflejaba una mayor realidad de la foto contable. Desconozco si hay alguna diferencia en cuanto a liquidación de impuestos, a lo mejor de la segunda manera el Estado no ingresaba lo mismo. ¿qué opinas?

Partamos de una base necesaria.

El banco no es tu amigo.

Por tanto, te colará lo que le venga en gana.

PD: tengo 55 euros en el monedero; por ese capital ¿de cuántas habitaciones hay pisos en Pocero City? No es por comprar, es por hacerme una idea.