Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
- Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
- Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
- Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
- Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
- Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
💡 Importante: No se pueden reclamar los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en la mayoría de los casos, salvo excepciones muy concretas.
¿Quién puede reclamar los gastos de hipoteca?
Cualquier persona que:
- Firmara una hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (junio 2019).
- Haya asumido todos o parte de los gastos de constitución.
- No haya reclamado aún o no haya tenido respuesta positiva del banco.
¿Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca?
-
Recopila la documentación:
- Escritura del préstamo.
- Facturas de notaría, gestoría, registro y tasación.
- Justificantes de pago.
- Copia de tu DNI.
-
Presenta la reclamación al banco:
- Puedes usar nuestro modelo de reclamación de gastos de hipoteca.
En el modelo debes incluir: Tus datos personales, fecha y número de tu préstamo hipotecario, detalle de las facturas pagadas y solicitud expresa de devolución.
-
Espera la respuesta:
- Tienen hasta 2 meses para responder.
-
Si no responden o se niegan:
- Acude al Banco de España o inicia una demanda judicial.
¿Dónde reclamar los gastos de hipoteca?
Tienes tres vías para reclamar:
- Reclamación extrajudicial al banco: a través del servicio de Atención al Cliente. Usa un modelo de reclamación y adjunta toda la documentación.
- Banco de España: si no obtienes respuesta satisfactoria en dos meses, puedes acudir a su Departamento de Conducta de Entidades.
- Demanda judicial: puedes reclamar por vía judicial, con un abogado o a través de asociaciones de consumidores.
¿Cuánto cuesta reclamar los gastos de hipoteca?
Reclamar por tu cuenta es gratis. Si decides acudir a un despacho de abogados o asociación de consumidores, te cobrarán:
- Arriaga asociados, cobra una comisión del 10 al 15% de lo recuperado, aunque puede variar según el caso y los honorarios pactados.
- Otros bufetes pueden aplicar tarifas planas o costes por éxito.
📝 Consejo: Lee bien las condiciones del despacho antes de firmar y pregunta si los costes incluyen procurador y abogado.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
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Preguntas frecuentes
Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen, si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
Sí, si aún no conocías que podías reclamar; el plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el carácter abusivo de la cláusula.
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