Durante años, los gastos de constitución de una hipoteca recaían casi en su totalidad sobre el cliente que solicitaba el préstamo. Esta práctica generó controversia y numerosas reclamaciones hasta que, en 2019, la Ley 5/2019, del 15 de marzo, junto con las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo, confirmaron el carácter abusivo de estos cargos.
A raíz de este cambio legal, muchas personas comenzaron a reclamar los gastos que habían pagado al formalizar su hipoteca. Si aún no lo has hecho o no sabes por dónde empezar, en este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para reclamar los gastos de tu hipoteca al banco.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre la devolución de los gastos de tu hipoteca?
Según establece el Tribunal Supremo, los consumidores pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron por la formalización de la hipoteca en el caso de que estos sean abusivos y nulos. Esto, a partir de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia de abril de 2024, aclara el plazo en que los afectados pueden reclamar la devolución de los gastos de su hipoteca.
Así, este comienza cuando el afectado tiene conocimiento del carácter abusivo de las cláusulas. Y, para ello, es necesaria una sentencia firme que indique que una cláusula es abusiva y nula.
Por tanto, no hay una fecha límite establecida para reclamar los gastos de la hipoteca al banco. Más bien el tribunal europeo abre el plazo a 5 años desde que una sentencia declare nula la cláusula. Además, puedes reclamar los gastos aunque la hipoteca ya esté cancelada.
Ahora, ¿qué son los gastos hipotecarios?
Cuando solicitamos financiación hipotecaria para comprar una casa, debemos tener en cuenta el coste que esto conlleva. Son los llamados gastos hipotecarios, los cuales son necesarios para que la concesión del crédito y constitución de la hipoteca se efectúen. Pueden clasificarse en los siguientes:
- Gastos de tasación
- Gastos de notaría
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Impuestos de Actos Jurídicos Documentados
- Gastos de gestoría
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Este punto está relacionado con el apartado anterior, puesto que todos aquellos gastos que se habían mencionado pueden ser reclamados al banco. Pero vamos a analizar con más profundidad cómo se gestionan los pagos.
- Gastos de notaría. Son los que corresponden a la escritura de préstamo hipotecario. En este caso, el pago lo han de hacer las dos partes: el hipotecado y el banco. Por tanto, solo puedes reclamar el 50 %.
- Gastos de la tasación de la vivienda. Este gasto lo debe asumir el banco por completo, ya que muchos trabajan con empresas propias de tasación.
- Factura por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gastos que correspondan a la gestoría. Deben ser asumidos por el banco.
- Gasto de comisión de apertura. En el caso de que el cobro de la comisión no pueda ser justificado, el banco debe devolver estos gastos.
¿Cómo realizar la reclamación de los gastos de tu hipoteca?
Vamos a verlo paso a paso.
- Recopila todas las facturas y justificantes de pago que se puedan reclamar en los gastos de la hipoteca, por ejemplo, de gestoría, tasación, registro y notaría. También es necesario aportar la copia de la escritura del préstamo hipotecario.
- Reunida toda la documentación, puedes presentar una reclamación a la entidad con la que firmaste el crédito hipotecario. Generalmente, se realiza a través del servicio de atención al cliente. No obstante, para ello has de rellenar un modelo escrito de reclamación de los gastos hipotecarios, que más adelante te facilitaremos.
- Si el banco no te da ningún tipo de respuesta o esta no es satisfactoria, deberías acudir al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
- Si no quieres acudir al Banco de España, puedes interponer una demanda judicial. Eso sí, necesitarás un abogado o unirte a alguna de las demandas colectivas presentadas por las organizaciones de consumidores.
Documentos para reclamar los gastos de tu hipoteca
Los documentos que necesitas para reclamar los gastos de una hipoteca son:
- Escritura del préstamo hipotecario.
- La factura del Registro de la Propiedad, del notario y de la tasación del inmueble.
- Justificante de abono de dichas facturas.
- Factura de la gestoría.
- Justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca: este es el primer cargo que el banco realiza en la cuenta de la propia hipoteca y coincide con la fecha de firma de la escritura hipotecaria.
- Copia de DNI/NIE o Pasaporte de los titulares de la hipoteca.
- Cualquier tipo de correspondencia que hayas mantenido con la entidad bancaria acerca de los gastos de hipoteca que son reclamables.
¿Cuánto tiempo tardan en devolver los gastos hipotecarios?
No hay un plazo concreto, sino que depende de varios factores. Si alcanzas un acuerdo con el banco, sin llegar a juicio, el plazo es el más corto, aunque puede alargarse hasta 6 meses.
En caso de tener que ir a juicio, debes esperar un tiempo entre que se presenta la demanda y se publica la sentencia. El período puede ser de 6 meses a 2 años, en algunos casos.
No obstante, una vez que ya haya una sentencia firme, el banco devolverá los gastos reclamables en el menor tiempo posible. Aun así, el plazo puede extenderse durante varias semanas más.
Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca
Si es tu caso y quieres llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, puedes descargarte el modelo a través de este enlace.
Si contrataste un préstamo hipotecario antes de 2019 y tuviste que hacer frente a todos los gastos, no te preocupes. Ahora ya sabes cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco. Y si todavía tienes dudas sobre este tema, contacta con nosotros. ¡Estamos a tu disposición para asesorarte!
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