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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Recuperar los gastos de tu hipoteca:Desde la tasación hasta los gastos notariales, te explicamos qué puedes reclamar y cómo hacerlo antes de abril de 2024.
Hasta no hace mucho la mayoría de los gastos de hipoteca, por norma general, los debía asumir el cliente que solicitaba la financiación. En torno al asunto, había mucha polémica por la actuación de los prestatarios. Sin embargo, en marzo de 2019 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, corrigió el Supremo a favor de los hipotecados. De este modo, muchos comenzaron a demandar los pagos que hicieron en el momento de contratar su hipoteca. Pero, ¿qué gastos se pueden reclamar al banco?

Te cuento cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco, qué les podemos reclamar y mucho más. 

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Devolución de los gastos de tu hipoteca

Lo cierto es que según establece el Tribunal Supremo, los consumidores pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron por la formalización de la hipoteca en el caso de que estos sean abusivos y nulos. Además, ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) acaba de ampliar el plazos para reclamar la devolución de los gastos de tu hipoteca hasta abril 2024. Veamos qué gastos son estos y qué se puede reclamar. 

Qué son los gastos hipotecarios

Cuando solicitamos financiación hipotecaria para comprar una casa, debemos tener en cuenta el coste que esto conlleva. Son los llamados gastos hipotecarios, estos son necesarios para que la concesión del crédito y constitución de la hipoteca se efectúen. 
Los gastos de la hipoteca, pueden clasificarse en los siguientes:   
  • Gastos de tasación 
  • Gastos de notaría 
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad 
  • Impuestos de Actos Jurídicos Documentados 
  • Gastos de gestoría

Qué gastos se pueden reclamar

Este punto está relacionado con el apartado anterior, puesto que todos aquellos gastos que se habían mencionado, pueden ser reclamados al banco. Pero vamos a analizar con más profundidad cómo se gestionan los pagos
  • Gastos de notaría. Son los que corresponden a la escritura de préstamo hipotecario. En este caso el pago lo han de hacer las dos partes: el hipotecado y el banco.
  • Gastos de la tasación de la vivienda. Este gasto, lo debe asumir el banco por completo, ya que muchos trabajan con empresas propias de tasación. 
  • Factura por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que correspondan a la gestoría. Debe ser asumido por el banco.
  • Gasto de comisión de apertura. En el caso de que el cobro de la comisión no pueda ser justificado, el banco debe devolver estos gastos. 

Cómo realizar la reclamación 

Lo primero y lo más importante antes de reclamar los gastos de nuestra hipoteca es todos los justificantes de los pagos realizados durante la formalización del contrato. Es necesario también aportar la copia de la escritura del préstamo hipotecario. 
El siguiente paso es acudir al banco o al servicio de atención al cliente, pero antes, debemos contar con un modelo escrito de reclamación de los gastos hipotecarios, que más adelante facilitaremos, no obstante también se puede encontrar en internet. 
Una vez hayas hecho todo lo mencionado en los dos apartados anteriores y en el caso de que el banco no te dé respuesta alguna en un plazo de dos meses, puedes optar por ir a los tribunales, o bien, al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. La respuesta del Banco de España la tendremos en un plazo de cuatro meses, con ella podemos reclamar a nuestra entidad y volver a insistir. En el caso de que nuestra entidad tampoco asuma los gastos, podemos recurrir al juzgado especializado en las cláusulas hipotecarias. 
 

Documentos para reclamar los gastos de tu hipoteca

Ahora que ya conoces un poco más de la reclamación de las hipotecas, es necesario que sepas los documentos que necesitas para reclamar los gastos de una hipoteca. Entre estos destacan
  • La escritura del préstamo hipotecario.
  • La factura del Registro de la Propiedad.
  • También la factura del notario
  • Factura de la tasación del inmueble.
  • Factura de la gestoría.
  • Justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca: este es el primer cargo que el banco realiza en la cuenta de la propia hipoteca y coincide con la fecha de firma de la escritura hipotecaria. 
  • Copia de DNI/NIE o Pasaporte de los titulares de la hipoteca.

Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca

Si es tu caso y quieres llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, puedes descargarte el modelo a través de este enlace
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  1. en respuesta a jinfico
    -
    #80
    03/02/17 12:22

    Buenas jinfico,

    La comisión de cancelación y la de apertura, a día de hoy, no son reclamables. Puedes reclamar los gastos indicados en este artículo: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/1771721-gastos-hipoteca-compraventa-vivienda-podemos-reclamar-notario-gestoria

    Yo presentaría ambas reclamaciones juntas, dado que son de la misma causa y el mismo banco, pero quizá ellos te pidan dividirlo.

    Saludos!

  2. en respuesta a lucanorio
    -
    #79
    03/02/17 12:20

    Buenas lucanorio,

    Tu caso tiene varias particularidades. Te cuento mi opinión:

    - Reclamaría la cláusula suelo y los gastos de formalización de forma separada, dado que alude a diferentes sentencias de Juzgados. Desconozco si los abogados están llevando ambas reclamaciones de forma conjunta.
    -Si te subrogaste en 2010 y quitaste la cláusula suelo, el plazo de reclamación está prescrito... además que al realizar esa subrogación es muy probable que en tu juicio se demuestre que conocías la cláusula y por lo tanto era lícita.
    - El coste de subrogación sí lo puedes reclamar, a la segunda entidad.

    ¿Me he dejado algo por comentar? Saludos!

  3. en respuesta a Bepi37
    -
    #78
    03/02/17 12:14

    Como comentas, las interpretaciones son muchas. Creo que tú te refieres al artículo 1971 del CC que declara que el tiempo de la prescripción de las acciones para exigir el cumplimiento de obligaciones declaradas por sentencia, comienza desde que la sentencia quedó firme".

    Sin embargo, en mi opinión, no se aplicaría este artículo, sino el caso general en que se indica que "el plazo de caducidad de 4 años empieza con la consumación del contrato" Esto es, la cancelación.

    Se llama "Dies Quo". Las próximas sentencias lo confirmaran, espero.

    Saludos.

  4. #77
    03/02/17 07:25

    Hola, gracias por las aclaraciones , pero tengo una duda, en mi caso hice un credito puente y practicamente son duplicados los gastos de formalizacion hipoteca.
    ¿me voy a mi oficina a presentar dos reclamaciones separadas, o en conjunto?
    El credito puente era de 80.000e que en verdad fueron 79.200 por comision de apertura,
    pero tengo duda si puedo reclamar la comisión de cancelación que fueron otros 800e cuando vendí la casa. Bankia es mi banco.Nov 2007 formalice hipoteca.
    muchas gracias

  5. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #76
    31/01/17 21:23

    Muchas Gracias Lorena.
    Si en la webinar puede comentarse este asunto, estaría muy agradecida.
    Saludos cordiales,
    banquipak

  6. #75
    31/01/17 18:06

    Hola,

    Tengo dos cuestiones si alguien puede contestarme;

    En el caso de querer reclamar la clausula suelo y los gastos de formalización de la hipoteca, ¿que es más recomendable hacerlo en una o dos reclamaciones diferentes?

    Y por otra parte, comentar que en mi caso, al darme cuenta que tenía clausula suelo a finales de 2010 pude subrogar la hipoteca a otro banco sin clausula suelo pero con el consiguiente coste de formalización. ¿Este coste puedo reclamarlo a la primera entidad o sería más correcto a la segunda?

  7. en respuesta a Lorena Romero
    -
    Nuevo
    #74
    31/01/17 15:25

    Lorena, ya sé que todo es "interpretable", pero según leo en la mayoría de los textos sobre este asunto, el plazo de 4 años se cuenta desde la fecha de la sentencia hacia atrás.
    Por tanto, podrán reclamar los gastos los dueños de hipotecas canceladas después del 23/12/2011 (la sentencia es de 23/12/2015).
    ¿O me equivoco de cabo a rabo...?
    Saludos y gracias por tu trabajo!

  8. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #73
    31/01/17 14:13

    Gracias!

  9. en respuesta a Valentin Alcalde
    -
    #72
    31/01/17 14:10

    Si ves que en contrato se dice que Bankinter abonará los gastos de X para repartir los gastos entre la banca y el cliente, yo no lo aceptaría. Como mucho te pagarán los costes de gestoría, pero quedaría el notario, los impuestos etc. Saludos!

  10. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #71
    31/01/17 14:06

    Gracias Lorena,
    Si veo que mencionan algo, entonces pago y firmó? O debo de cuestionarlo?
    Gracias por tu ayuda!

  11. en respuesta a banquipak
    -
    #70
    31/01/17 13:50

    Buenas Banquipak,

    Me parece que en tu caso no se podría reclamar, me temo. Como te comento, la reclamación se basa en los derechos del consumidor y si el local sobre el que recae la hipoteca no tiene el objeto de vivienda y sí con fines comerciales, no aplica. Pasó algo similar con las cláusula suelo sobre locales comerciales.

    También te digo que no soy abogada, y en estos casos tan particulares abogados (u otros profesionales) podrían encontrar resquicios por los que pelear. Próximamente haremos un webinar con un abogado sobre los gastos de formalización de hipoteca. Te mantengo informada Carmen :)

    Saludos!

  12. en respuesta a Miwela
    -
    #69
    31/01/17 13:45

    Buenas Miwela,

    Así es como lo entiendo yo sí. Pasados 4 años de la cancelación no puedes reclamar. Saludos!

  13. en respuesta a Valentin Alcalde
    -
    #68
    31/01/17 13:44

    Buenas Valentín,

    Yo pagaría todos los gastos y después los reclamaría. Más que nada, porque "todavía hay poca literatura" sobre el tema y si reclamas a Bankinter ya, lo único que puede pasar es que asuman una parte (muy pequeña) de todos los casos y ya tendrían para defenderse en una futura reclamación. Debes estar atento también a si se menciona algo en tu futuro contrato hipotecario. También te recomiendo que sigas este hilo: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3437075-gastos-formalizacion-hipoteca-pueden-reclamar

    Saludos!

  14. #67
    29/01/17 12:53

    Hola Lorena, muchas gracias por el articulo, muy informativo.
    Mi pregunta es la siguiente:
    en un par de semanas firmo mi nueva hipoteca, peor mi banco (Bankinter) me cobra todos los gastos que supuestamente se pueden reclamar para hipotecas anteriores. Que debo de hacer? pagarlos y reclamar después la devolución? estoy un poco liado y te agradecería si me pudieses dar alguna información.
    Gracias de nuevo y un saludo

  15. Nuevo
    #66
    27/01/17 16:59

    Hola Lorena

    Gracias por darnos luz sobre esto. Entiendo entonces por todo el hilo, que la reclamación tanto de los gastos de formalizació, como de los de cancelación de la hipoteca, no ha lugar si han transcurrido ya 4 años pues se considera prescrito. Confirmanos por favor. Un saludo.

  16. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #65
    27/01/17 11:28

    Muchas gracias Lorena Romero.
    Buen día!!!

  17. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #64
    27/01/17 11:11

    Muchas Gracias por tu respuesta Lorena.
    La compra de la vivienda fue para nuestra residencia, y en realidad no compramos una vivienda hecha, sino que hicimos una casa en una finca de nuestra propiedad. Como el banco nos ponía problemas para darnos la hipoteca sobre la obra, hicimos la hipoteca sobre un local de nuestra propiedad que teníamos libre de cargas.
    Dicho ésto ¿entiendes que en esta situación también es posible solicitar los gastos de formalización de hipoteca?.
    Muchas Gracias por todo.
    Un saludo,
    Carmen

  18. en respuesta a Mcm2017
    -
    #63
    27/01/17 09:44

    Te voy a dar la razón. De hecho, ayer tuvimos un Webinar sobre la cláusula suelo en el que el ponente (abogado) nos recomendó que no fuéramos reclamando una cantidad en concreto al banco. Dijo que hiciéramos la reclamación formal tanto de la cláusula suelo como de los gastos de formalización y que sea el banco el que se mueva. Recomendó además acudir con un abogado para la negociación de la cláusula suelo con el Real Decreto Ley, para tener una idea de lo que te pueden pagar. En cuanto a los gastos de formalización, puedes usar esta calculadora: https://www.rankia.com/promociones/hipotecas/calculadora-gastos-hipoteca

    PD: Tienes aquí el modelo de reclamación de la cláusula suelo con la sentencia del TJUE: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3425120-clausula-suelo-pasos-seguir-para-recuperar-todos-intereses-indebidamente-cobrados?page=4#respuesta_3426789

    Saludos!

  19. en respuesta a banquipak
    -
    #62
    27/01/17 09:37

    Buenas banquipak,

    La reclamación de los gastos de formalización de hipoteca pueden ser reclamados por quien tiene el carácter de consumidor. Esto quiere decir que la hipoteca no puede destinarse a la actividad profesional o comercial. Por tanto, es válido para la compra de cualquier vivienda, siempre y cuando dicha compra no haya sido como consecuencia de una actividad profesional.

    ¿Es este tu caso? Saludos!

  20. #61
    26/01/17 23:21

    Tengo una duda.
    Nosotros pedimos la hipoteca para hacer una casa contra un local de nuestra propiedd.
    ¿podríamos reclamar esos gastos de notario, tasación, impuestos y registro?.
    Muchas Gracias por los comentarios.

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