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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Recuperar los gastos de tu hipoteca:Desde la tasación hasta los gastos notariales, te explicamos qué puedes reclamar y cómo hacerlo antes de abril de 2024.
Hasta no hace mucho la mayoría de los gastos de hipoteca, por norma general, los debía asumir el cliente que solicitaba la financiación. En torno al asunto, había mucha polémica por la actuación de los prestatarios. Sin embargo, en marzo de 2019 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, corrigió el Supremo a favor de los hipotecados. De este modo, muchos comenzaron a demandar los pagos que hicieron en el momento de contratar su hipoteca. Pero, ¿qué gastos se pueden reclamar al banco?

Te cuento cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco, qué les podemos reclamar y mucho más. 

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Devolución de los gastos de tu hipoteca

Lo cierto es que según establece el Tribunal Supremo, los consumidores pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron por la formalización de la hipoteca en el caso de que estos sean abusivos y nulos. Además, ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) acaba de ampliar el plazos para reclamar la devolución de los gastos de tu hipoteca hasta abril 2024. Veamos qué gastos son estos y qué se puede reclamar. 

Qué son los gastos hipotecarios

Cuando solicitamos financiación hipotecaria para comprar una casa, debemos tener en cuenta el coste que esto conlleva. Son los llamados gastos hipotecarios, estos son necesarios para que la concesión del crédito y constitución de la hipoteca se efectúen. 
Los gastos de la hipoteca, pueden clasificarse en los siguientes:   
  • Gastos de tasación 
  • Gastos de notaría 
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad 
  • Impuestos de Actos Jurídicos Documentados 
  • Gastos de gestoría

Qué gastos se pueden reclamar

Este punto está relacionado con el apartado anterior, puesto que todos aquellos gastos que se habían mencionado, pueden ser reclamados al banco. Pero vamos a analizar con más profundidad cómo se gestionan los pagos
  • Gastos de notaría. Son los que corresponden a la escritura de préstamo hipotecario. En este caso el pago lo han de hacer las dos partes: el hipotecado y el banco.
  • Gastos de la tasación de la vivienda. Este gasto, lo debe asumir el banco por completo, ya que muchos trabajan con empresas propias de tasación. 
  • Factura por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que correspondan a la gestoría. Debe ser asumido por el banco.
  • Gasto de comisión de apertura. En el caso de que el cobro de la comisión no pueda ser justificado, el banco debe devolver estos gastos. 

Cómo realizar la reclamación 

Lo primero y lo más importante antes de reclamar los gastos de nuestra hipoteca es todos los justificantes de los pagos realizados durante la formalización del contrato. Es necesario también aportar la copia de la escritura del préstamo hipotecario. 
El siguiente paso es acudir al banco o al servicio de atención al cliente, pero antes, debemos contar con un modelo escrito de reclamación de los gastos hipotecarios, que más adelante facilitaremos, no obstante también se puede encontrar en internet. 
Una vez hayas hecho todo lo mencionado en los dos apartados anteriores y en el caso de que el banco no te dé respuesta alguna en un plazo de dos meses, puedes optar por ir a los tribunales, o bien, al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. La respuesta del Banco de España la tendremos en un plazo de cuatro meses, con ella podemos reclamar a nuestra entidad y volver a insistir. En el caso de que nuestra entidad tampoco asuma los gastos, podemos recurrir al juzgado especializado en las cláusulas hipotecarias. 
 

Documentos para reclamar los gastos de tu hipoteca

Ahora que ya conoces un poco más de la reclamación de las hipotecas, es necesario que sepas los documentos que necesitas para reclamar los gastos de una hipoteca. Entre estos destacan
  • La escritura del préstamo hipotecario.
  • La factura del Registro de la Propiedad.
  • También la factura del notario
  • Factura de la tasación del inmueble.
  • Factura de la gestoría.
  • Justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca: este es el primer cargo que el banco realiza en la cuenta de la propia hipoteca y coincide con la fecha de firma de la escritura hipotecaria. 
  • Copia de DNI/NIE o Pasaporte de los titulares de la hipoteca.

Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca

Si es tu caso y quieres llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, puedes descargarte el modelo a través de este enlace
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  1. en respuesta a josev_62
    -
    #160
    25/04/17 11:38

    Buenas josev_62, te explico. Son opciones distintas. La copia sellada y el acuse de recibo son las pruebas de que has entregado correctamente la reclamación de los gastos hipotecarios y que el banco es consciente de ello.

    Por lo tanto, si te presentas en la oficina con el escrito, tienes que conseguir la copia sellada (te la quedarás tú) y entregar la otra. Si prefieres mandar un burofax directamente al SAC del banco, debe ser con modalidad "acuse de recibo y copia certificada". En este caso, se manda el original.

    Ahora releyendo parece algo mal explicado, voy a modificarlo, gracias!

  2. en respuesta a Trist
    -
    #159
    25/04/17 10:45

    ¡Gracias Trist por la información! Noticias agridulces. Por una parte, se pueden reclamar los gastos de formalización de hipoteca pese a cancelar el préstamo hipotecario hace más de 4 años. La parte negativa es que pese al proceso judicial, no consiguió recuperar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos, que es más del 60% del coste total de los gastos de hipoteca. No acaba de salir rentable meterte en un procedimiento judicial para 600 €... en mi opinión.

  3. #158
    24/04/17 21:09

    Buenas tardes, necesito una aclaración, he leído pero no acabo de entender como presentar el modelo arriba indicado.El post dice:Presentarte en una oficina de tu banco, inscribir el original y que os sellen la copia con fecha de recepción.
    Mandarlo por burofax con acuse de recibo y copia certificada al SAC de tu banco.
    ¿Que copia tengo que enviar por burofax, la sellada por el banco o la no sellada?
    Muchas gracias.

  4. #157
    24/04/17 16:39

    Hola a todos amigos rankianos.

    Mirad lo que acabo de leer ... por si os interesa.

    http://www.levante-emv.com/comunitat-valenciana/2017/04/24/primera-sentencia-obliga-devolver-gastos/1558029.html

    Un saludo a todos.

    Trist

  5. en respuesta a acc_19
    -
    #156
    12/04/17 17:42

    Otra opción es esperar. Hay cuatro años desde la sentencia de diciembre de 2015 para reclamarlo. Si en este tiempo las entidades se dan cuenta que tendrán que pagar las costas judiciales podrían abrir un proceso de devolución como con las cláusulas suelo. Pero son todo hipótesis.

  6. en respuesta a Mapef920
    -
    #155
    12/04/17 17:36

    Supongo que ese es el escrito que has recibido por parte de Bankia, ¿no? Porque yo he recibido exactamente la misma respuesta.. :( a partir de aquí, ¿qué opciones se supone que tenemos? Supongo que no será otra que acudir por la vía judicial, ¿no?

    Un saludo!

  7. en respuesta a Luis Saguar
    -
    #154
    10/04/17 12:08

    Buenas Luis.

    Según comentan distintos abogados, la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca tiene un plazo de prescripción de 4 años desde la CANCELACIÓN de la hipoteca. Si estás dentro de esos 4 años, no importa que ya no seas cliente de la entidad para reclamar. Aunque te avanzo que desestimarán tu carta al SAC del banco.

    Luego, Freedom Finance entiendo que es un simple intermediario que te puso en contacto con el banco. El que te concedió la hipoteca realmente es la CAM (Banco Sabadell) y en consecuencia, el que te imputó a ti los gastos.

    Saludos!

  8. Nuevo
    #153
    08/04/17 20:46

    Hola, yo hice una hipoteca con la CAM, que ahora es Banco Sabadell, me cobraron todos esos gatos por supuesto, posteriormente la cancele y la volvi a hacer con BBVA (Ampliacion), y mas tarde hice otra vez lo mismo, otra vez con la CAM, auque esta ultima vez me lo tramito todo una entidad (Freedom finance), pero tambien pague los gastos. Me surjen dos dudas, ¿puedo reclamar los gatos de cada vez que hice la ampliación?, es decir, a la CAM, BBVA y de nuevo a la CAM. y el el caso de la ultima ampliación, a quien se lo tengo que reclamar a la CAM o a Freedom Finance?.

    Gracias. un saludo.

  9. en respuesta a Mapef920
    -
    #152
    30/03/17 10:42

    Es una pena que los bancos se estén aferrando a la ambigüedad de la sentencia acerca de los AJD para no devolver ni un céntimo de los gastos de hipoteca. Nos están empujando a la reclamación judicial como la única vía para recuperarlo. Muchas gracias por adjuntar la resolución Mapef920!

  10. en respuesta a Trist
    -
    #151
    30/03/17 10:38

    Hola Trist, eres tú el que tienes que remitir la reclamación directamente al SAC del banco. Encontrarás la dirección en la propia web del banco. Suelen indicar la dirección postal.

    En el propio artículo, último apartado, comento los documentos que es recomendable adjuntar, aunque no es obligatorio. Saludos!

  11. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #150
    29/03/17 19:01

    Hola Lorena.

    Una duda sobre el tramite.

    Cuando presentamos el escrito en nuestra sucursal para que lo hagan llegar al SAC...¿hay que adjuntar fotocopia de todo: facturas, escritura,...etc?

    O dicho de otra manera...junto con el escrito...¿que documentación aportamos?

    Ademas de enviarlo o entregarlo en nuestra sucursal...¿también es necesario enviar lo mismo por correo postal?

    Muchas gracias.

    Trist

  12. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #149
    29/03/17 17:53

    Buenas tardes Lorena,

    Por prudencia con la LOPD he preferido escribirte los párrafos importantes de la carta de contestación de la entidad financiera:

    "En relación a los citados gastos lamentamos comunicarle que no es posible acceder a su solicitud, debiendo significar que la jurisprudencia dictada por los Tribunales en esta materia ha establecido que no todos los gastos e impuestos son por cuenta de las entidades financieras, tal y como usted solicita. De hecho, existen distintas resoluciones judiciales que, basándose en el art. 68 del Reglamento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, han establecido que el pago de dicho impuesto relativo a la formalización del préstamo hipotecario corresponde al prestatario.

    Además, existen otros gastos que corresponden al prestatario entre los que se encuentran los relativos a la tasación del bien, seguro y los de notaría correspondiente a la escritura, así como los que se devenguen en interés del mismo.

    Lo anterior es independiente de la posible nulidad de la cláusula pues, como han señalado determinadas resoluciones judiciales, ello no implica atribuir automáticamente a la entidad bancaria el pago de los concretos gastos reclamados por usted".

    Espero que sirva de ayuda.

    Saludos.

  13. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #148
    29/03/17 10:04

    Hasta que el Gobierno no mueva ficha es tonteria complicarse.
    Quisieron sacar estos gastos junto con los de la clausula en el mismo decreto y hubo parón.
    Supuestamente están en ello, no?.
    El Decreto de las clausulas suelo ha venido estupendamente a muchos afectados, Bankia lo ha cumplido parece ser y está siendo rápida.
    Si con el Decreto sobre gastos de formalización son "simpáticos" con el paganini pues se verá como se comportan los bancos.
    Sigo a la espera

  14. en respuesta a Trist
    -
    #147
    28/03/17 08:49

    A día de hoy, es más complicado recuperar los gastos de formalización por vía amistosa que la cláusula suelo. Eso es un hecho. Pero también lo fue reclamar la cláusula suelo en su día. Es cuestión de hacer fuerza, que se muevan colectivos, se sucedan sentencias etc.
    Cuando lo bancos vean que les sale más rentable devolver el dinero que pagar costas, cambiará el asunto.

  15. #146
    27/03/17 19:48

    Hola a todos.

    Yo tambien me estoy planteando reclamar los gastos a mi banco, aunque soy bastante pesimista (bueno yo parto ya de la premisa que con la reclamación amistosa no vamos a lllegar a ningun sitio... ojalá me equivoque amigos RAnkianos).

    Bueno acabo de leer esto al respecto en invertia:

    https://www.invertia.com/es/-/los-gastos-de-la-hipoteca-que-se-puede-reclamar-en-los-tribunales-?inheritRedirect=true&redirect=%2Fes%2Fportada

    Saludos a todos

    Trist

  16. en respuesta a Jcpo69
    -
    #145
    27/03/17 15:26

    Como cancelaste la hipoteca de Bankinter hace más de 4 años no puedes reclamar. Esto es lo que opinan la mayoría de abogados. Otros apuestan por que la acción no preescribe. Pero los 4 años es lo que se suele decir en estos casos. Sí podrías reclamar los gastos de la subrogación y tienes que dirigir la reclamación al BBVA. Saludos!

  17. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #144
    27/03/17 12:43

    Buenos dias, le cuento mi caso, ya que estoy hecho un lio.
    Compre piso en 2004 a particular y firme hipoteca con bankinter, en 2009 la subrogue a Caixa Terrasa,luego absorvida por Unnim y finalmente por BBVA que es donde esta actualmente.

    Tengo derecho a reclamar gastos de constitucion de hipoteca a Bankinter , a BBVA por la subrogacion , a ninguno de los 2 o a los 2, y que gastos podria reclamar...

    Muchisimas gracias

  18. en respuesta a Mapef920
    -
    #143
    27/03/17 08:38

    Buenas de nuevo! Sí, por favor. Intenta colgarla en comentarios subiéndola como foto. La reclamación del impuesto de AJD está siendo complicada, como se esperaba. ¿Por qué? Porque el sujeto pasivo del AJD es claramente el prestatario, debe pagarlo quien pide el préstamo. Sin embargo, la sentencia del TS dice que debe pagar el AJD la persona/organismo que requiera el pago, en este caso, el banco.

    Aquí se está debatiendo: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3504801-ojo-sujeto-pasivo-ajd-reclamaciones-gastos-formalizacion-hipoteca

    Debido a este debate, parece que la reclamación del AJD deberá pasar por vía judicial.

  19. #142
    22/03/17 19:13

    Buenas tardes Lorena,

    Un cliente me ha hecho llegar la contestación de Bankia a su escrito al SAC en referencia a los gastos de formalización. Rechazan la devolución alegando que dicha cláusula, aún en el caso de que se considere nula, no implica que los gastos los tengan que asumir ellos y que existen sentencias en las que afirman que el impuesto de AJD corre por cuenta del prestatario. Así como los gastos de tasación, notaría, etc.

    Si quieres te puedo hacer llegar dicha carta.

    Saludos.

  20. en respuesta a Carlonil
    -
    #141
    14/03/17 16:55

    Buenas Carlonil,

    Precisamente comentábamos la aplicación del método de cálculo del tipo de interés 365/360 en el foro: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3489362-formula-interes-365-360#respuesta_3503781

    El banco que tiene la sentencia del Tribunal Supremo es el BBVA. Los clientes de esta entidad, tienen más posibilidades de recuperar los gastos porque sus cláusulas fueron escritas de forma similar. De todas formas, las sentencias se están sucediendo en el resto de entidades como menciono en mi comentario anterior.

    Saludos!

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