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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco

Recuperar los gastos de tu hipoteca:Desde la tasación hasta los gastos notariales, te explicamos qué puedes reclamar y cómo hacerlo antes de abril de 2024.
Hasta no hace mucho la mayoría de los gastos de hipoteca, por norma general, los debía asumir el cliente que solicitaba la financiación. En torno al asunto, había mucha polémica por la actuación de los prestatarios. Sin embargo, en marzo de 2019 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, corrigió el Supremo a favor de los hipotecados. De este modo, muchos comenzaron a demandar los pagos que hicieron en el momento de contratar su hipoteca. Pero, ¿qué gastos se pueden reclamar al banco?

Te cuento cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco, qué les podemos reclamar y mucho más. 

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Devolución de los gastos de tu hipoteca

Lo cierto es que según establece el Tribunal Supremo, los consumidores pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron por la formalización de la hipoteca en el caso de que estos sean abusivos y nulos. Además, ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) acaba de ampliar el plazos para reclamar la devolución de los gastos de tu hipoteca hasta abril 2024. Veamos qué gastos son estos y qué se puede reclamar. 

Qué son los gastos hipotecarios

Cuando solicitamos financiación hipotecaria para comprar una casa, debemos tener en cuenta el coste que esto conlleva. Son los llamados gastos hipotecarios, estos son necesarios para que la concesión del crédito y constitución de la hipoteca se efectúen. 
Los gastos de la hipoteca, pueden clasificarse en los siguientes:   
  • Gastos de tasación 
  • Gastos de notaría 
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad 
  • Impuestos de Actos Jurídicos Documentados 
  • Gastos de gestoría

Qué gastos se pueden reclamar

Este punto está relacionado con el apartado anterior, puesto que todos aquellos gastos que se habían mencionado, pueden ser reclamados al banco. Pero vamos a analizar con más profundidad cómo se gestionan los pagos
  • Gastos de notaría. Son los que corresponden a la escritura de préstamo hipotecario. En este caso el pago lo han de hacer las dos partes: el hipotecado y el banco.
  • Gastos de la tasación de la vivienda. Este gasto, lo debe asumir el banco por completo, ya que muchos trabajan con empresas propias de tasación. 
  • Factura por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos que correspondan a la gestoría. Debe ser asumido por el banco.
  • Gasto de comisión de apertura. En el caso de que el cobro de la comisión no pueda ser justificado, el banco debe devolver estos gastos. 

Cómo realizar la reclamación 

Lo primero y lo más importante antes de reclamar los gastos de nuestra hipoteca es todos los justificantes de los pagos realizados durante la formalización del contrato. Es necesario también aportar la copia de la escritura del préstamo hipotecario. 
El siguiente paso es acudir al banco o al servicio de atención al cliente, pero antes, debemos contar con un modelo escrito de reclamación de los gastos hipotecarios, que más adelante facilitaremos, no obstante también se puede encontrar en internet. 
Una vez hayas hecho todo lo mencionado en los dos apartados anteriores y en el caso de que el banco no te dé respuesta alguna en un plazo de dos meses, puedes optar por ir a los tribunales, o bien, al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. La respuesta del Banco de España la tendremos en un plazo de cuatro meses, con ella podemos reclamar a nuestra entidad y volver a insistir. En el caso de que nuestra entidad tampoco asuma los gastos, podemos recurrir al juzgado especializado en las cláusulas hipotecarias. 
 

Documentos para reclamar los gastos de tu hipoteca

Ahora que ya conoces un poco más de la reclamación de las hipotecas, es necesario que sepas los documentos que necesitas para reclamar los gastos de una hipoteca. Entre estos destacan
  • La escritura del préstamo hipotecario.
  • La factura del Registro de la Propiedad.
  • También la factura del notario
  • Factura de la tasación del inmueble.
  • Factura de la gestoría.
  • Justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca: este es el primer cargo que el banco realiza en la cuenta de la propia hipoteca y coincide con la fecha de firma de la escritura hipotecaria. 
  • Copia de DNI/NIE o Pasaporte de los titulares de la hipoteca.

Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca

Si es tu caso y quieres llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, puedes descargarte el modelo a través de este enlace
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  1. #140
    14/03/17 14:09

    He visto algo de información en relación a la fórmula "360" para calcular el interés del contrato de préstamo. Al parece también es considerada abusiva. ¿Existe ya alguna reclamación al respecto?
    Por otro lado me gustaría que me confirmaran que bancos están obligados actualmente a devolver los gastos de formalización, es decir, para que entidades existen ya sentencias que les obliguen a ello. Muchas gracias.

  2. en respuesta a barbadopea
    -
    #139
    13/03/17 17:31

    Buenas y bienvenido a Rankia! Disculpa por no responderte antes. Sí, totalmente, te tienen que devolver los gastos de formalización indebidamente cobrados y sumar los intereses legales del dinero. Lo tienes explicado en el apartado de preguntas frecuentes - Pregunta 4: https://www.rankia.com/blog/vicente-beta-frigola/3484732-pasos-seguir-para-reclamar-gastos-formalizacion-hipoteca-resumen-webinar

    Saludos!

  3. en respuesta a Eloy5
    -
    #138
    13/03/17 17:22

    Buenas Eloy5,

    Lo que ha sucedido es que el Tribunal Supremo no menciona ni la tasación ni la gestoría en la ya famosa sentencia del 23/12/2015. Sin embargo, esto no quiere decir que no se puedan reclamar. El Tribunal Supremo menciona que corren de parte del banco los gastos en los que el sujeto pasivo sea el propio banco. En el caso de la gestoría está muy claro (de hecho, en la formalización de las nuevas hipotecas algunos bancos como el Santander están pagándola). En cuanto a la tasación, el beneficiario es el banco por lo que considero que también debe pagarla.

    En cuanto a sentencia ganadas, te lo dice el propio abogado Vicente Beta-Frígola (hicimos un webinar con él): https://www.rankia.com/blog/vicente-beta-frigola/3484732-pasos-seguir-para-reclamar-gastos-formalizacion-hipoteca-resumen-webinar

    Y por cierto, en mi humilde opinión, el abogado no tiene por qué negarse. Saludos!

  4. en respuesta a Solrac
    -
    #137
    13/03/17 17:08

    Mil gracias Carlos!! Siempre gusta que te feliciten por el trabajo, pero si lo hace alguien de inmensa sabiduría (parafraseándote) como tú en Rankia pues anima mucho más :)

    Al grano. Dado que yo tampoco soy letrada y me baso en los artículos/opiniones/comentarios de los expertos en derecho bancario, me inclino por comentar que el plazo de prescripción es de 4 años desde la cancelación de la hipoteca. Lo hablábamos con Vicente Beta-Frígola, abogado de Efe&Ene y que hizo un webinar hace poco en Rankia: https://www.rankia.com/blog/vicente-beta-frigola/3484732-pasos-seguir-para-reclamar-gastos-formalizacion-hipoteca-resumen-webinar
    Federico Wahnich también lo ha comentado en diversas ocasiones en el foro: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3425120-clausula-suelo-pasos-seguir-para-recuperar-todos-intereses-indebidamente-cobrados?page=41#respuesta_3491717

    Con la ley en la mano, parece que la acción no prescribe, estoy de acuerdo contigo, pero parece que hay algo que se nos escapa si todos coinciden en estos 4 años.

    En cuanto a reclamar el seguro de hogar, me has pillado completamente a contrapié, no lo había visto en ninguna reclamación. En esto eres pionero así que cualquier información que nos puedas facilitar, será de ayuda.

    Un último consejo aunque ya ibas bien encaminado: no incluyas las cifras en la reclamación. Como tú dices, se encarga el propio banco/juez.

    Saludos y gracias de nuevo!

  5. en respuesta a Solrac
    -
    #136
    12/03/17 01:23

    Efectivamente objetivo y bueno, aclara quien es el sujeto pasivo del IAJD Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: "el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista" los plazos etc. y además mas abajo hay otro articulo de otra clausula abusiva en ciernes: El vencimiento anticipado de la hipoteca.

    S2

  6. en respuesta a Chanquete
    -
    Top 25
    #135
    11/03/17 19:26

    Este es el mejor artículo que he leído al respecto hasta ahora, y mira que hay en internet. Fijaos en lo que dice sobre el plazo de prescripción.

    https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2016/12/02/744486-asi-puedes-reclamar-los-gastos-de-formalizacion-de-la-hipoteca-que-te-cobro

  7. en respuesta a Lorena Romero
    -
    Top 25
    #134
    11/03/17 19:05

    Lorena, lo primero por mi parte es agradecerte no sólo el artículo y el modelo de reclamación sino el soporte que estás dando con las respuestas a tanta duda planteada. ¡Magnífico trabajo!

    Aquí van mis dos granitos de arena desde el punto de vista de un pseudo-leguleyo con ínfulas, es decir, ni siquiera he estudiado Derecho; así que cuidado si patino, aviso:

    - Sobre el plazo de prescripción: el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas abusivas. Es decir, son nulas de pleno derecho y es como si nunca hubiesen debido ser aplicadas porque, en la práctica, no existen. Por tanto se debe restituir a la situación original. En ese sentido, NO PRESCRIBE, como toda acción nula, lo que prescribe en mi humilde opinión es el plazo desde que se emite la sentencia, y ni de ello estoy seguro. Aquí se está hablando de fechas y aplicando la regla de los cuatro años y me temo, opino desde la barra del bar, ojo, que si hay plazo de prescripción, que creo que no pues se trata de nulidad, no de anulablidad, empieza con la fecha de Sentencia que declara nula la cláusula, me temo. Así que esto daría margen de reclamación desde diciembre de 2015 + "ene" años. No sé si ene es un número natural o el infinito ;)

    - Sobre lo que se puede y no se puede incluir como conceptos reclamables: La sentencia del Supremo dice que, además de los conceptos que relacionais por aquí, "se confirma la nulidad de [...] así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, derivados del otorgamiento de Escritura Pública de Préstamo Hipotecario."
    La garantía suele ser el seguro del hogar (!!!). Concretamente, en la hipoteca que estoy reclamando se menciona expresamente al seguro de daños como parte de esta garantía y tiene una cláusula propia. Para más inri, la entidad bancaria impone, como es normal en ella, la contratación a una entidad determinada que suele estar conectada al banco.

    En mi caso lo que voy a hacer es presentar una relación NO exhausitva de conceptos reclamables, incluyendo la póliza del seguro que se ha pagado cada año, sin llegar a cerrar ni la lista de conceptos ni las cifras finales. Que lo hagan ellos en su inmensa sabiduría

    Espero haber sido de ayuda, ¡y que me rebatáis si estoy equivocado!

    P.D. Y la entidad a la que reclamo es una de las afectadas directamente por la sentencia. Eso ayuda en algo, espero.

  8. #133
    09/03/17 12:41

    Hola Lorena,

    Estoy con un abogado para reclamar los gastos de hipoteca pero me dice que los gastos de tasación y de gestoría no se están concediendo y los de ampliación de hipoteca tampoco.

    ¿Conoces tu alguna sentencia en la que si se devuelvan?. Mi abogado dice que no los va a solicitar.

    Muchas gracias.

  9. Nuevo
    #132
    06/03/17 13:18

    Hola Lorena, gracias por tu ayuda. Tengo una curiosidad, ¿se pueden reclamar al banco los intereses que esas cantidades pagadas habrían generado desde la fecha de su abono?
    Un saludo

  10. en respuesta a Julio1958
    -
    #131
    06/03/17 08:46

    Buenas Julio 1958,

    Por desgracia, la gran mayoría de los letrados limitan la reclamación de los gastos de formalización a hipotecas en vigor o que fueron canceladas hace menos de 4 años. Como tu hipoteca lleva cancelada más de 13 años, lo daría por imposible. Si me entero de alguna sentencia a favor de un caso similar al tuyo, te lo adjuntaré.

    Saludos!

  11. en respuesta a Sonic73
    -
    #130
    06/03/17 08:44

    Buenas Sonic73. Es imprescindible presentar las facturas de los gastos de formalización de la hipoteca para que la reclamación prospere, me temo. En este mensaje explico cómo conseguir cada documento: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3446229-modelo-reclamacion-banco-por-gastos-formalizacion-hipoteca?page=2#comentario_3450692

    Si te ha quedado alguna duda me comentas sin problema. Saludos!

  12. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #129
    05/03/17 21:39

    Hola Lorena

    Quería saber, si es posible que prospere la reclamación judicial de nulidad de la cláusula abusiva de gastos hipotecarios de una hipoteca que se canceló en el año 2004.

  13. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #128
    05/03/17 19:26

    Hola @Lorena Romero

    Muchas gracias por facilitarnos este documento. Estoy preparando la documentación para reclamar los gastos de varios miembros de la familia que tienen hipoteca. Uno de ellos no tiene la factura de los gastos ¿Se puede hacer algo?

    Gracias de nuevo por tu ayuda

  14. en respuesta a Endrino
    -
    #127
    25/02/17 11:59

    Si es al mismo banco, yo los incluiría en el mismo escrito. Detalla bien el año y los gastos que corresponden a cada operación. Saludos!

  15. #126
    25/02/17 11:47

    Hola!! Una duda respecto a la reclamación de gastos, hay que hacer una reclamación por cada novación o protocolo, o todos en la misma reclamación??.
    Gracias!!

  16. en respuesta a Charlymonks
    -
    #125
    24/02/17 09:13

    Buenas Charlymonks, a ver si te he entendido bien. Pediste un crédito (¿personal?) y pusiste tu vivienda como garantía de pago, ¿no? En ese caso, considero que no se podría reclamar, la sentencia habla sobre préstamos hipotecarios como tal.
    Saludos!

  17. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #124
    23/02/17 20:49

    Hola Lorena, en el caso de un crédito con garantía hipotecaría sobre la vivienda (no para su adquisición), sería aplicable la reclamación de gastos hipotecarios?.
    Gracias

  18. en respuesta a Josehga
    -
    #123
    23/02/17 15:18

    En realidad, este modelo de reclamación de gastos hipotecarios se usa para remitirlo al Servicio de Atención al Cliente del Banco. En caso de rechazarse la petición por parte del banco es cuando se podría tomar la vía judicial o esperar. A gusto del consumidor :)

  19. #122
    Josehga
    23/02/17 14:41

    ¿No sería mejor esperar a ver si se habilita un procedimiento extrajudicial, tal y como se ha hecho con las cláusulas suelo? Para así evitar pagos a abogados. Hay varios años aún para reclamar los gastos.
    Gracias y un saludo.

  20. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #121
    23/02/17 14:12

    Muchas gracias

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