¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.
Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:
Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.
¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.
Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?
Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.
👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.
Hipotecas destacadas 🏆
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.5 %
TAE bonificado:
3.41 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.
¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?
Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.
¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?
Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.
¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?
Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.
¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?
Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.
En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).
He visto algo de información en relación a la fórmula "360" para calcular el interés del contrato de préstamo. Al parece también es considerada abusiva. ¿Existe ya alguna reclamación al respecto?
Por otro lado me gustaría que me confirmaran que bancos están obligados actualmente a devolver los gastos de formalización, es decir, para que entidades existen ya sentencias que les obliguen a ello. Muchas gracias.
Lo que ha sucedido es que el Tribunal Supremo no menciona ni la tasación ni la gestoría en la ya famosa sentencia del 23/12/2015. Sin embargo, esto no quiere decir que no se puedan reclamar. El Tribunal Supremo menciona que corren de parte del banco los gastos en los que el sujeto pasivo sea el propio banco. En el caso de la gestoría está muy claro (de hecho, en la formalización de las nuevas hipotecas algunos bancos como el Santander están pagándola). En cuanto a la tasación, el beneficiario es el banco por lo que considero que también debe pagarla.
Y por cierto, en mi humilde opinión, el abogado no tiene por qué negarse. Saludos!
en respuesta a
Solrac
-
#137
13/03/17 17:08
Mil gracias Carlos!! Siempre gusta que te feliciten por el trabajo, pero si lo hace alguien de inmensa sabiduría (parafraseándote) como tú en Rankia pues anima mucho más :)
Con la ley en la mano, parece que la acción no prescribe, estoy de acuerdo contigo, pero parece que hay algo que se nos escapa si todos coinciden en estos 4 años.
En cuanto a reclamar el seguro de hogar, me has pillado completamente a contrapié, no lo había visto en ninguna reclamación. En esto eres pionero así que cualquier información que nos puedas facilitar, será de ayuda.
Un último consejo aunque ya ibas bien encaminado: no incluyas las cifras en la reclamación. Como tú dices, se encarga el propio banco/juez.
Saludos y gracias de nuevo!
en respuesta a
Solrac
-
#136
12/03/17 01:23
Efectivamente objetivo y bueno, aclara quien es el sujeto pasivo del IAJD Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: "el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista" los plazos etc. y además mas abajo hay otro articulo de otra clausula abusiva en ciernes: El vencimiento anticipado de la hipoteca.
Lorena, lo primero por mi parte es agradecerte no sólo el artículo y el modelo de reclamación sino el soporte que estás dando con las respuestas a tanta duda planteada. ¡Magnífico trabajo!
Aquí van mis dos granitos de arena desde el punto de vista de un pseudo-leguleyo con ínfulas, es decir, ni siquiera he estudiado Derecho; así que cuidado si patino, aviso:
- Sobre el plazo de prescripción: el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas abusivas. Es decir, son nulas de pleno derecho y es como si nunca hubiesen debido ser aplicadas porque, en la práctica, no existen. Por tanto se debe restituir a la situación original. En ese sentido, NO PRESCRIBE, como toda acción nula, lo que prescribe en mi humilde opinión es el plazo desde que se emite la sentencia, y ni de ello estoy seguro. Aquí se está hablando de fechas y aplicando la regla de los cuatro años y me temo, opino desde la barra del bar, ojo, que si hay plazo de prescripción, que creo que no pues se trata de nulidad, no de anulablidad, empieza con la fecha de Sentencia que declara nula la cláusula, me temo. Así que esto daría margen de reclamación desde diciembre de 2015 + "ene" años. No sé si ene es un número natural o el infinito ;)
- Sobre lo que se puede y no se puede incluir como conceptos reclamables: La sentencia del Supremo dice que, además de los conceptos que relacionais por aquí, "se confirma la nulidad de [...] así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, derivados del otorgamiento de Escritura Pública de Préstamo Hipotecario."
La garantía suele ser el seguro del hogar (!!!). Concretamente, en la hipoteca que estoy reclamando se menciona expresamente al seguro de daños como parte de esta garantía y tiene una cláusula propia. Para más inri, la entidad bancaria impone, como es normal en ella, la contratación a una entidad determinada que suele estar conectada al banco.
En mi caso lo que voy a hacer es presentar una relación NO exhausitva de conceptos reclamables, incluyendo la póliza del seguro que se ha pagado cada año, sin llegar a cerrar ni la lista de conceptos ni las cifras finales. Que lo hagan ellos en su inmensa sabiduría
Espero haber sido de ayuda, ¡y que me rebatáis si estoy equivocado!
P.D. Y la entidad a la que reclamo es una de las afectadas directamente por la sentencia. Eso ayuda en algo, espero.
#133
09/03/17 12:41
Hola Lorena,
Estoy con un abogado para reclamar los gastos de hipoteca pero me dice que los gastos de tasación y de gestoría no se están concediendo y los de ampliación de hipoteca tampoco.
¿Conoces tu alguna sentencia en la que si se devuelvan?. Mi abogado dice que no los va a solicitar.
Muchas gracias.
Nuevo
#132
06/03/17 13:18
Hola Lorena, gracias por tu ayuda. Tengo una curiosidad, ¿se pueden reclamar al banco los intereses que esas cantidades pagadas habrían generado desde la fecha de su abono?
Un saludo
en respuesta a
Julio1958
-
#131
06/03/17 08:46
Buenas Julio 1958,
Por desgracia, la gran mayoría de los letrados limitan la reclamación de los gastos de formalización a hipotecas en vigor o que fueron canceladas hace menos de 4 años. Como tu hipoteca lleva cancelada más de 13 años, lo daría por imposible. Si me entero de alguna sentencia a favor de un caso similar al tuyo, te lo adjuntaré.
Si te ha quedado alguna duda me comentas sin problema. Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#129
05/03/17 21:39
Hola Lorena
Quería saber, si es posible que prospere la reclamación judicial de nulidad de la cláusula abusiva de gastos hipotecarios de una hipoteca que se canceló en el año 2004.
Muchas gracias por facilitarnos este documento. Estoy preparando la documentación para reclamar los gastos de varios miembros de la familia que tienen hipoteca. Uno de ellos no tiene la factura de los gastos ¿Se puede hacer algo?
Gracias de nuevo por tu ayuda
en respuesta a
Endrino
-
#127
25/02/17 11:59
Si es al mismo banco, yo los incluiría en el mismo escrito. Detalla bien el año y los gastos que corresponden a cada operación. Saludos!
#126
25/02/17 11:47
Hola!! Una duda respecto a la reclamación de gastos, hay que hacer una reclamación por cada novación o protocolo, o todos en la misma reclamación??.
Gracias!!
en respuesta a
Charlymonks
-
#125
24/02/17 09:13
Buenas Charlymonks, a ver si te he entendido bien. Pediste un crédito (¿personal?) y pusiste tu vivienda como garantía de pago, ¿no? En ese caso, considero que no se podría reclamar, la sentencia habla sobre préstamos hipotecarios como tal.
Saludos!
en respuesta a
Lorena Romero
-
#124
23/02/17 20:49
Hola Lorena, en el caso de un crédito con garantía hipotecaría sobre la vivienda (no para su adquisición), sería aplicable la reclamación de gastos hipotecarios?.
Gracias
en respuesta a
Josehga
-
#123
23/02/17 15:18
En realidad, este modelo de reclamación de gastos hipotecarios se usa para remitirlo al Servicio de Atención al Cliente del Banco. En caso de rechazarse la petición por parte del banco es cuando se podría tomar la vía judicial o esperar. A gusto del consumidor :)
#122
Josehga
23/02/17 14:41
¿No sería mejor esperar a ver si se habilita un procedimiento extrajudicial, tal y como se ha hecho con las cláusulas suelo? Para así evitar pagos a abogados. Hay varios años aún para reclamar los gastos.
Gracias y un saludo.
_col.png?1677486733 "Mejores hipotecas fijas")
_col.png?1650365193 "Dónde comprar pisos de bancos")
_col.png?1732017304 "Mejores hipotecas para subrogación")