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¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Guía Completa

¿Firmaste una hipoteca antes de 2019? Aún puedes reclamar los gastos abusivos como notaría, gestoría, registro o tasación. Descubre paso a paso cómo recuperar tu dinero, cuánto te pueden devolver, hasta cuándo puedes reclamar y qué documentación necesitas.
Durante muchos años, los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro y tasación...) recaían injustamente sobre el cliente. Esta práctica fue considerada abusiva y, desde 2019, tras varios fallos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE, los bancos deben devolver parte de esos gastos a los consumidores.

Si firmaste una hipoteca antes de esa fecha y no has reclamado nada, estás a tiempo. A continuación, te explico qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo paso a paso, cuánto te pueden devolver, y hasta cuándo puedes reclamar, incluso si tu hipoteca está cancelada.

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

Según la jurisprudencia vigente, estos son los gastos hipotecarios que puedes reclamar:

  • Gastos de notaría: puedes reclamar el 50% del coste de la escritura del préstamo hipotecario.
  • Gastos de tasación: en la mayoría de los casos, los debe asumir el banco.
  • Gastos del Registro de la Propiedad: son reclamables en su totalidad.
  • Gastos de gestoría: el banco debe devolver el 100%.
  • Comisión de apertura: se puede reclamar si no está justificada o fue impuesta sin negociación individual.

💡 Importante: No se pueden reclamar los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en la mayoría de los casos, salvo excepciones muy concretas. 

¿Quién puede reclamar los gastos de hipoteca?

Cualquier persona que:

  • Firmara una hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (junio 2019).
  • Haya asumido todos o parte de los gastos de constitución.
  • No haya reclamado aún o no haya tenido respuesta positiva del banco.

¿Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca?


  • Recopila la documentación:
    • Escritura del préstamo.
    • Facturas de notaría, gestoría, registro y tasación.
    • Justificantes de pago.
    • Copia de tu DNI.


  • Espera la respuesta:
    • Tienen hasta 2 meses para responder.

  • Si no responden o se niegan:
    • Acude al Banco de España o inicia una demanda judicial.

¿Dónde reclamar los gastos de hipoteca?

Tienes tres vías para reclamar:

  1. Reclamación extrajudicial al banco: a través del servicio de Atención al Cliente. Usa un modelo de reclamación y adjunta toda la documentación.
  2. Banco de España: si no obtienes respuesta satisfactoria en dos meses, puedes acudir a su Departamento de Conducta de Entidades.
  3. Demanda judicial: puedes reclamar por vía judicial, con un abogado o a través de asociaciones de consumidores.

¿Cuánto cuesta reclamar los gastos de hipoteca?

Reclamar por tu cuenta es gratis. Si decides acudir a un despacho de abogados o asociación de consumidores, te cobrarán:

  • Arriaga asociados, cobra una comisión del 10 al 15% de lo recuperado, aunque puede variar según el caso y los honorarios pactados.
  • Otros bufetes pueden aplicar tarifas planas o costes por éxito.

📝 Consejo: Lee bien las condiciones del despacho antes de firmar y pregunta si los costes incluyen procurador y abogado.

Modelo de reclamación de gastos de hipoteca

Puedes descargarte un modelo actualizado en el siguiente enlace: [Modelo de reclamación de gastos hipotecarios].
Modelo de reclamación de los gastos hipotecarios


En el modelo se incluyen los siguientes datos:

  • Tus datos personales.
  • Fecha y número de tu préstamo hipotecario.
  • Detalle de las facturas pagadas.
  • Solicitud expresa de devolución.
  • Copia de los documentos adjuntos.

¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca?

La posibilidad de reclamar no depende del año en que firmaste la hipoteca, sino de cuándo conociste que existía una cláusula abusiva. Es decir:

¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos de hipoteca?

Gracias a la sentencia de la TJUE de abril de 2024, el plazo para reclamar es de 5 años desde que tengas constancia de la nulidad de la cláusula.

Esto ocurre normalmente cuando hay una sentencia firme o cuando el consumidor descubre la ilegalidad por medios fiables (por ejemplo, información de un juzgado o un abogado).

¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20, 25, 30 o 40 años?

Sí, puedes reclamar aunque firmaras la hipoteca hace 20, 25, 30 o incluso 40 años, si no sabías que los gastos eran abusivos hasta ahora y puedes demostrarlo.

👉 El plazo de 5 años no empieza en la fecha de la firma, sino cuando tienes conocimiento de que puedes reclamar. Por eso es fundamental recopilar pruebas de cuándo supiste que tus derechos fueron vulnerables.

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Preguntas frecuentes


¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Notaría (50%), registro, gestoría, tasación y comisión de apertura (si es abusiva).

¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?

Tienes 5 años desde que conociste la nulidad de la cláusula. No desde que firmaste la hipoteca.

¿Puedo reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada?

Sí, mientras puedas justificar los pagos y el caracter abusivo de la cláusula.

¿Se puede reclamar una hipoteca firmada hace 25 años?

Sí, si aún no conocías que podías reclamar. El plazo empieza cuando tienes conocimiento, no en la fecha de firma.

¿Cuánto cobra arriaga asociados por reclamar los gastos?

Aproximadamente entre un 10% y un 15% de lo recuperado, aunque puede variar.

¿Se puede reclamar el IRPH de una hipoteca cancelada?

Sí, si aún estás dentro del plazo de 5 años desde que supiste que podía ser abusivo.

¿Se puede reclamar la comisión de apertura?

Sí, especialmente si no se justificó adecuadamente.

En resumen. si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes recuperar miles de euros. No importa si la hipoteca está cancelada o si firmaste hace más de 20 años. Lo que importa es que reclames a tiempo (5 años desde el momento en qué tienes conocimiento de la nulidad de la cláusula).

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  1. #140
    14/03/17 14:09

    He visto algo de información en relación a la fórmula "360" para calcular el interés del contrato de préstamo. Al parece también es considerada abusiva. ¿Existe ya alguna reclamación al respecto?
    Por otro lado me gustaría que me confirmaran que bancos están obligados actualmente a devolver los gastos de formalización, es decir, para que entidades existen ya sentencias que les obliguen a ello. Muchas gracias.

  2. en respuesta a barbadopea
    -
    #139
    13/03/17 17:31

    Buenas y bienvenido a Rankia! Disculpa por no responderte antes. Sí, totalmente, te tienen que devolver los gastos de formalización indebidamente cobrados y sumar los intereses legales del dinero. Lo tienes explicado en el apartado de preguntas frecuentes - Pregunta 4: https://www.rankia.com/blog/vicente-beta-frigola/3484732-pasos-seguir-para-reclamar-gastos-formalizacion-hipoteca-resumen-webinar

    Saludos!

  3. en respuesta a Eloy5
    -
    #138
    13/03/17 17:22

    Buenas Eloy5,

    Lo que ha sucedido es que el Tribunal Supremo no menciona ni la tasación ni la gestoría en la ya famosa sentencia del 23/12/2015. Sin embargo, esto no quiere decir que no se puedan reclamar. El Tribunal Supremo menciona que corren de parte del banco los gastos en los que el sujeto pasivo sea el propio banco. En el caso de la gestoría está muy claro (de hecho, en la formalización de las nuevas hipotecas algunos bancos como el Santander están pagándola). En cuanto a la tasación, el beneficiario es el banco por lo que considero que también debe pagarla.

    En cuanto a sentencia ganadas, te lo dice el propio abogado Vicente Beta-Frígola (hicimos un webinar con él): https://www.rankia.com/blog/vicente-beta-frigola/3484732-pasos-seguir-para-reclamar-gastos-formalizacion-hipoteca-resumen-webinar

    Y por cierto, en mi humilde opinión, el abogado no tiene por qué negarse. Saludos!

  4. en respuesta a Solrac
    -
    #137
    13/03/17 17:08

    Mil gracias Carlos!! Siempre gusta que te feliciten por el trabajo, pero si lo hace alguien de inmensa sabiduría (parafraseándote) como tú en Rankia pues anima mucho más :)

    Al grano. Dado que yo tampoco soy letrada y me baso en los artículos/opiniones/comentarios de los expertos en derecho bancario, me inclino por comentar que el plazo de prescripción es de 4 años desde la cancelación de la hipoteca. Lo hablábamos con Vicente Beta-Frígola, abogado de Efe&Ene y que hizo un webinar hace poco en Rankia: https://www.rankia.com/blog/vicente-beta-frigola/3484732-pasos-seguir-para-reclamar-gastos-formalizacion-hipoteca-resumen-webinar
    Federico Wahnich también lo ha comentado en diversas ocasiones en el foro: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3425120-clausula-suelo-pasos-seguir-para-recuperar-todos-intereses-indebidamente-cobrados?page=41#respuesta_3491717

    Con la ley en la mano, parece que la acción no prescribe, estoy de acuerdo contigo, pero parece que hay algo que se nos escapa si todos coinciden en estos 4 años.

    En cuanto a reclamar el seguro de hogar, me has pillado completamente a contrapié, no lo había visto en ninguna reclamación. En esto eres pionero así que cualquier información que nos puedas facilitar, será de ayuda.

    Un último consejo aunque ya ibas bien encaminado: no incluyas las cifras en la reclamación. Como tú dices, se encarga el propio banco/juez.

    Saludos y gracias de nuevo!

  5. en respuesta a Solrac
    -
    #136
    12/03/17 01:23

    Efectivamente objetivo y bueno, aclara quien es el sujeto pasivo del IAJD Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: "el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista" los plazos etc. y además mas abajo hay otro articulo de otra clausula abusiva en ciernes: El vencimiento anticipado de la hipoteca.

    S2

  6. en respuesta a Chanquete
    -
    Top 25
    #135
    11/03/17 19:26

    Este es el mejor artículo que he leído al respecto hasta ahora, y mira que hay en internet. Fijaos en lo que dice sobre el plazo de prescripción.

    https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2016/12/02/744486-asi-puedes-reclamar-los-gastos-de-formalizacion-de-la-hipoteca-que-te-cobro

  7. en respuesta a Lorena Romero
    -
    Top 25
    #134
    11/03/17 19:05

    Lorena, lo primero por mi parte es agradecerte no sólo el artículo y el modelo de reclamación sino el soporte que estás dando con las respuestas a tanta duda planteada. ¡Magnífico trabajo!

    Aquí van mis dos granitos de arena desde el punto de vista de un pseudo-leguleyo con ínfulas, es decir, ni siquiera he estudiado Derecho; así que cuidado si patino, aviso:

    - Sobre el plazo de prescripción: el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas abusivas. Es decir, son nulas de pleno derecho y es como si nunca hubiesen debido ser aplicadas porque, en la práctica, no existen. Por tanto se debe restituir a la situación original. En ese sentido, NO PRESCRIBE, como toda acción nula, lo que prescribe en mi humilde opinión es el plazo desde que se emite la sentencia, y ni de ello estoy seguro. Aquí se está hablando de fechas y aplicando la regla de los cuatro años y me temo, opino desde la barra del bar, ojo, que si hay plazo de prescripción, que creo que no pues se trata de nulidad, no de anulablidad, empieza con la fecha de Sentencia que declara nula la cláusula, me temo. Así que esto daría margen de reclamación desde diciembre de 2015 + "ene" años. No sé si ene es un número natural o el infinito ;)

    - Sobre lo que se puede y no se puede incluir como conceptos reclamables: La sentencia del Supremo dice que, además de los conceptos que relacionais por aquí, "se confirma la nulidad de [...] así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, derivados del otorgamiento de Escritura Pública de Préstamo Hipotecario."
    La garantía suele ser el seguro del hogar (!!!). Concretamente, en la hipoteca que estoy reclamando se menciona expresamente al seguro de daños como parte de esta garantía y tiene una cláusula propia. Para más inri, la entidad bancaria impone, como es normal en ella, la contratación a una entidad determinada que suele estar conectada al banco.

    En mi caso lo que voy a hacer es presentar una relación NO exhausitva de conceptos reclamables, incluyendo la póliza del seguro que se ha pagado cada año, sin llegar a cerrar ni la lista de conceptos ni las cifras finales. Que lo hagan ellos en su inmensa sabiduría

    Espero haber sido de ayuda, ¡y que me rebatáis si estoy equivocado!

    P.D. Y la entidad a la que reclamo es una de las afectadas directamente por la sentencia. Eso ayuda en algo, espero.

  8. #133
    09/03/17 12:41

    Hola Lorena,

    Estoy con un abogado para reclamar los gastos de hipoteca pero me dice que los gastos de tasación y de gestoría no se están concediendo y los de ampliación de hipoteca tampoco.

    ¿Conoces tu alguna sentencia en la que si se devuelvan?. Mi abogado dice que no los va a solicitar.

    Muchas gracias.

  9. Nuevo
    #132
    06/03/17 13:18

    Hola Lorena, gracias por tu ayuda. Tengo una curiosidad, ¿se pueden reclamar al banco los intereses que esas cantidades pagadas habrían generado desde la fecha de su abono?
    Un saludo

  10. en respuesta a Julio1958
    -
    #131
    06/03/17 08:46

    Buenas Julio 1958,

    Por desgracia, la gran mayoría de los letrados limitan la reclamación de los gastos de formalización a hipotecas en vigor o que fueron canceladas hace menos de 4 años. Como tu hipoteca lleva cancelada más de 13 años, lo daría por imposible. Si me entero de alguna sentencia a favor de un caso similar al tuyo, te lo adjuntaré.

    Saludos!

  11. en respuesta a Sonic73
    -
    #130
    06/03/17 08:44

    Buenas Sonic73. Es imprescindible presentar las facturas de los gastos de formalización de la hipoteca para que la reclamación prospere, me temo. En este mensaje explico cómo conseguir cada documento: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3446229-modelo-reclamacion-banco-por-gastos-formalizacion-hipoteca?page=2#comentario_3450692

    Si te ha quedado alguna duda me comentas sin problema. Saludos!

  12. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #129
    05/03/17 21:39

    Hola Lorena

    Quería saber, si es posible que prospere la reclamación judicial de nulidad de la cláusula abusiva de gastos hipotecarios de una hipoteca que se canceló en el año 2004.

  13. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #128
    05/03/17 19:26

    Hola @Lorena Romero

    Muchas gracias por facilitarnos este documento. Estoy preparando la documentación para reclamar los gastos de varios miembros de la familia que tienen hipoteca. Uno de ellos no tiene la factura de los gastos ¿Se puede hacer algo?

    Gracias de nuevo por tu ayuda

  14. en respuesta a Endrino
    -
    #127
    25/02/17 11:59

    Si es al mismo banco, yo los incluiría en el mismo escrito. Detalla bien el año y los gastos que corresponden a cada operación. Saludos!

  15. #126
    25/02/17 11:47

    Hola!! Una duda respecto a la reclamación de gastos, hay que hacer una reclamación por cada novación o protocolo, o todos en la misma reclamación??.
    Gracias!!

  16. en respuesta a Charlymonks
    -
    #125
    24/02/17 09:13

    Buenas Charlymonks, a ver si te he entendido bien. Pediste un crédito (¿personal?) y pusiste tu vivienda como garantía de pago, ¿no? En ese caso, considero que no se podría reclamar, la sentencia habla sobre préstamos hipotecarios como tal.
    Saludos!

  17. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #124
    23/02/17 20:49

    Hola Lorena, en el caso de un crédito con garantía hipotecaría sobre la vivienda (no para su adquisición), sería aplicable la reclamación de gastos hipotecarios?.
    Gracias

  18. en respuesta a Josehga
    -
    #123
    23/02/17 15:18

    En realidad, este modelo de reclamación de gastos hipotecarios se usa para remitirlo al Servicio de Atención al Cliente del Banco. En caso de rechazarse la petición por parte del banco es cuando se podría tomar la vía judicial o esperar. A gusto del consumidor :)

  19. #122
    Josehga
    23/02/17 14:41

    ¿No sería mejor esperar a ver si se habilita un procedimiento extrajudicial, tal y como se ha hecho con las cláusulas suelo? Para así evitar pagos a abogados. Hay varios años aún para reclamar los gastos.
    Gracias y un saludo.

  20. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #121
    23/02/17 14:12

    Muchas gracias

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