Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.
Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:
- Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
- Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
- Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c, fecha: julio-10
- Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c, fecha: agosto-10
O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.
Sin embargo, no es que Javier tampoco se fiara de mí, sino que estaba tan ilusionado con la compra de esa vivienda, que a la mañana siguiente se presentó en el juzgado e interrogó al funcionario encargado del procedimiento de la ejecución hipotecaria quien, ni corto ni perezoso, le suelta que no es cierto, que aunque ambas hipotecas sean del mismo rango registral, el juzgado dictará en el momento procesal oportuno un Mandamiento de Cancelación de Cargas ordenando la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Tampoco contento con esta explicación, que ponía en duda lo que le habíamos dicho dos subasteros, Javier -ya lanzado- se ha ido al Registro de la Propiedad pertinente y le ha hecho a uno de los empleados la misma consulta. Y aquí viene lo ALUCINANTE pues el tipo le ha confirmado la explicación del funcionario del juzgado e incluso ha ido más lejos manifestando que como ambas hipotecas son del mismo rango registral, daría igual cuál de las dos se ejecutara porque AMBAS QUEDARÍAN CANCELADAS tras la subasta judicial. Y todavía tiene la desfachatez de mencionarle el artículo 134 de la Ley Hipotecaria, aquel que dice:
El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento (...)
Y vosotros, queridos lectores, sobre todo los subasteros profesionales, que pensabais que para alucinar era necesario haber ingerido alguna droga, resulta que ahora, con esta sencilla anécdota, Tristán os está haciendo alucinar en seco, sin drogas ni nada parecido.
Yo ya he dicho al principio lo que tenía que decir. Por favor, ahora sed vosotros quienes le expliquéis a Javier por qué se va a meter la leche de su vida si les hace caso a esos dos botarates.
POSTDATA (4-feb): LA MADEJA SE LÍA
Esta mañana le he preguntado a Javier por la conclusión de la aventura y me contesta lo siguiente:
Tristan, sigo con el culebron. El Jueves por la tarde hablé con mi notario y el PIENSA, que la 2ª hipoteca seguirá subsistiendo.
Viernes por la mañana acudo al Registro y el oficial me dice que la Registradora NO LO TIENE CLARO y este fin de semana iba a buscar jurisprudencia y sentencias de la Dirección General del Registro y Notariado que corroboren su decisión. ACOJONANTE, me han vuelto a citar el Lunes por la mañana.
El mismo Viernes, después me vuelvo al juzgado y echándole morro y aprovechando que había una subasta desierta, le pregunto a una secretaria judicial el caso (Y COMO NO, ME DICE QUE LO VA A CONSULTAR CON UN COMPAÑERO), me cita en una hora en su juzgado. Una vez alli me comunica que Sí, QUE LA 2º hipoteca se cancelaria por mandamiento de cancelación de cargas.
Con lo cual, opiniones de todo tipo.
El lunes ingresaré la consignación por la mañana, y me pasaré por el registro a ver el LAUDO de la registradora y en función de lo que me diga, tomaré una postura u otra.
¿Cómo acabará la cosa? Estoy más que intrigado
FINALMENTE, EL DESENLACE (8-feb-12)
Tal como quedó conmigo, finalmente Javier me envía el siguiente mail con el desenlace de la duda:
He estado esta mañana en el Registro de la Propiedad de Valencia, no estaba la registradora pero el mismo oficial que me atendió el otro día me ha dicho que la Registradora ha confirmado que ella no cancelará la segunda hipoteca, si cancelará el resto de embargos, pero la segunda hipoteca pasara a ser preferente y quedara vigente. El oficial aun me seguía insistiendo en que para él, la entidad bancaria estaba cometiendo fraude de ley, pero bueno la última palabra la tenía la Registradora, no he ha hecho mención a ninguna ley ni jurispridencia.
Conclusión el notario, la registradora y los subasteros profesionales habéis coincidido. El oficial del Registro y la secretaria judicial estaban equivocados. Por lo menos hemos dejado claro el concepto Rango Registral.
Gracias a todos los que me habéis ayudado
POSTDATA EN ABRIL DE 2015: Por cierto que este asunto también lo he tratado de refilón en mi nueva web, en el blog de Subastanomics.
