Consejos peligrosos. Jugando con fuego

No se me olvida la pregunta. Pero la explicación es de un bizantinismo jurídico que Tristán me va a poner mala cara. ;) A ver si saco un rato para escribirla, que yo realmente llevo un finde de infarto, aunque esté escribiendo por aquí...

Tienes razón en la primera parte. Lo leí un poco en diagonal. Es curioso cómo unas veces no le encuentras sentido a algo y, al día siguiente, te parece clarísimo a la primera...

En la segunda entiendo que tienes un crédito contra el deudor que es algo así como una tarjeta regalo de El Corte Inglés. Que tiene un valor, el que sea, para comprar cosas dentro de ECI, pero que tiene muchísimo menos valor, casi cero, para cualquier otra cosa que no sea hacer compras allí. Así, tiene sentido usar la tarjeta para comprar cosas en ECI aunque salgan más caras que en otro sitio o te pille lejos, porque de otra manera te la vas a comer con patatas. Análogamente, mejor usar tu crédito para compensarlo por el precio, porque de otra manera vas a cobrar muy poquito de él. E incluso te puede compensar usarla para comprar un poco más caro o un inmueble a trasmano, si la otra opción es que no te pague el deudor en la vida. ¿es ese el enfoque que defendéis cuando habláis de pujar hasta el importe del crédito? Entonces creo que sí lo entiendo.

Perdona, sigo insistiendo. si no hay subasta, no hay purga de cargas posteriores que valga. Antes de la ejecución de la hipoteca, puedes hacer todo lo que quieras (subrogación, venta de crédito,...), pero la realidad procesal es que hasta que no ejecutes la carga N (o sea, hasta que no se celebre subasta), no puede haber purga de ninguna carga posterior.

Respecto a las pujas y al símil con el "juego de la cerilla", evidentemente, cualquiera que puje debe hacerlo hasta el máximo precio al que esté dispuesto a comprar realmente. Nunca se puede pensar que habrá otro que pujará más que nosotros, dado que nosotros no estamos en la cabeza del otro, y no sabemos cuándo se plantará. Lo que quiero decir con "pujando hasta cubrir al menos su deuda" es que la alternativa que le queda a un acreedor posterior, cuando se ejecuta una carga anterior, es pujar hasta un límite que cubra toda su deuda, o al menos una parte (hasta llegar a un precio interesante para el activo). Siempre pensando que el acreedor se va a quedar con el activo, por supuesto. Si luego viene alguien y puja más que dicho acreedor, pues mejor que mejor.

Como apunta Exiliado, leyendo el blog (comentarios incluidos, que muchas veces son tan interesantes o más que la entrada de Tristán), se puede entender todo.

Las respuestas a todas tus preguntas estan en temas anteriores del blog. Mi consejo es que te lo leas entero, (comentarios incluidos), y para cuando acabes a poco espabilado que seas seras casi un experto. Saludos y bienvenido al foro.

yo tampoco he entendido eso cuando lo decían, o como el truco del que hablaban de ir a tu propia subasta para que el banco no se lo pueda quedar por el 60 por ciento, y si resulta que llevas a alguien que va pujando y el banco dice, ya no pujo más, o pierde el 30 por ciento por listo o tiene que apoquinar!!!

No, no. Toda la historia sucede antes del impago y, por tanto, antes de cualquier subasta. Cualquier deudor, puede sustituir a un acreedor por otro, aun contra la oposición del acreedor primitivo. Es decir, ahora mismo tú podrías ir a tu banco y decirle "oye, la hipoteca esta que tengo a veinte años y que pago religiosamente... pues que la caja de ahorros de la esquina me la deja a menor interés, así que aquí tienes el principal -que me acaba de prestar la caja para poder pagarte- y adiós muy buenas, te quedas sin los intereses" y además puedes usar la hipoteca que tenías para la caja, con lo que te ahorras hacer una nueva escritura de hipoteca.

Lo que sé de derecho civil, lo ignoro en procesal/subastas (por eso vengo a este blog, porque aprendo un montón). Así que nunca entiendo a qué os referís cuando decís que el banco o fulanito pujará hasta tal suma. Me recuerda al juego de la cerilla: el más tonto se quema. Como puje y sea el último en pujar, se queda con el inmueble, que tal vez no es lo que quería.

(el nombre es una pequeña frikada: Francisco Torquemada es un usurero protagonista de unas novelas de Galdós; y como no se me ocurría el nombre de otro para el segundo banco, me pasé a la lista de inquisidores)

Estoy de acuerdo con lo cuentas, pero te falta decir que Banca Torquemada (por cierto, ¡qué buen nombre!) no va permitir ni de coña que Banco Valdés le "levante" su garantía hipotecaria pujando sólo hasta su deuda (la de Valdés, me refiero) y purgando la carga de Torquemada (ahora de peor rango). Lo que hará (o debería hacer) Torquemada es acudir a la subasta en que se ejecute el préstamo de Banco Valdés, y no permitir la adjudicación por un importe igual a la deuda de Valdés, pujando hasta cubrir al menos su deuda (o esperando a que alguien puje hasta ese mínimo).

Al final, por tanto, entiendo que la situación sigue siendo la misma, y además no tiene riesgo para el banco, porque además el registrador tiene la obligación de avisar a Torquemada de la inminente subasta de un crédito anterior al suyo (cuando el Juzgado solicite la certificación de dominio y cargas).

Vaya nivel que tiene el foro-blog, ni notarios ni registradores.... vaya nivel..

Queda claro porque la segunda la quieren del mismo nivel, ¿y por qué simplemente no amplían la que ya hay?

Supongo que para ampliarla necesitan la autorización de acreedores de rango inferior si los hay, pero, supongo que también para una nueva hipoteca de rango superior a las que ya hay..

No me queda claro.

Claro. Quizá no me he explicado claramente: Banca Torquemada concede un préstamo a Dámaso Deudor con garantía hipotecaria, que se inscribe. Posteriormente, Dámaso necesita más dinero y acude de nuevo a Banca Torquemada, que le concede otro préstamo. Como en los dos préstamos BT es acreedora, puede disponer del rango hipotecario libremente. Así que, como titular de la primera hipoteca, acepta que la segunda sea considerada de igual rango.

Imaginemos que Dámaso se cansa de los abusivos intereses de BT. Y decide buscarse un nuevo banquero, Banco Valdés, que opoquine todo el dinero para devolver el capital a Torquemada, a cambio de quedarse como acreedor con la garantía hipotecaria. Esto se puede hacer aunque Torquemada se oponga y el préstamo no haya vencido (art. 1211 Cc). Si la subrogación se hace sobre el segundo préstamo, a Torquemada le da igual, porque sigue teniendo su primer préstamo garantizado.

Pero si la subrogación se hace sobre el primer préstamo, la cosa cambia. Si no se han igualado los rangos, Valdés pasa a tener una hipoteca de mejor rango que Torquemada, que se ha quedado con la segunda. Así que si Valdés ejecuta, se purga a Torquemada y eso no le mola. Por el contrario, si se han igualado rangos (cuando ambos préstamos pertenecían a Torquemada) y posteriormente Dámaso subroga a Banco Valdés en el primer préstamo, BT está tranquila porque, aunque BV llegue a ejecutar su hipoteca, la que conserva Torquemada siempre subsistirá, aunque fuera la correspondiente al segundo préstamo. Es decir, con la igualdad de rango, al acreedor le da igual que después le birlen una cualquiera de las hipotecas, porque la otra siempre va a subsistir y no se va a purgar.

¿Se entiende mejor ahora?

Como ves, sólo tiene sentido cuando el acreedor del primer y segundo préstamo es el mismo (o se llevan muy bien, pero centrémonos en lo habitual). Si fuesen distintos acreedores que han llegado uno después del otro sin conocerse, jamás pactarían algo así. El primero tiene una garantía mejor y no ganaría nada por igualar su rango con el segundo.

Estupendos, cortando leña esta mañana pensaba lo bueno que es el aire fresco para aclarar las ideas, y lo bien que le vendria a alguno de los consejeros de Javier, que como los escuche si que se va a quedar helado.
En cuanto al rio, lleva hecho un tempano un par de meses,(por cierto, truchas no he cogido ninguna, solo salmones).

¿Que tal Exiliado los -30ºC de Helsinki? Supongo que ese río truchero cercano a tu casa ahora en una pista para trineos.

Sin embargo, siempre que me he encontrado con la igualdad de rangos hipotecarios, ha sido en hipotecas de la misma entidad.

Yo pensaba que no habia muchos comentarios sobre este tema porque estaba claro como el agua, y no habia lugar a discrepar despues del lapidario primero de Saenz. Sin embargo, despues de ver lo que le gusta marear la perdiz a Javier, y de la disparidad de conclusiones que se obtienen de individuos que uno podria presumir debieran ser competentes en la materia, he decidido tambien hacer como las viudas y pedir consejo a todo el que me lo quiera dar; resultados:
- "En caso de igualdad de rango entre dos deudas hipotecarias, prevalecera la de major capital adeudado sobre la de menor, a excepcion de los casos en los que la de menor cuantia sea adeudada a una caja de ahorros, siguiendose en dicha situacion el criterio inverso". Mi informante no recordaba el articulo exacto de la ley hipotecaria que recoje este determinante parrafo, pero no dudo de su veracidad, pues me consta que mi vecina estudio enfrente de un colegio de pago, e incluso una vez saludo a Ruiz Mateos.
- Tras comentar el caso con mi cuñado, el cual tiene conexiones en los circulos mas enterados del movimiento 15-M, he sido informado de que estaba siendo inducido a error, pues es bien sabido que cuando las hipotecas de igual rango superan los 15.000 euros, el pago debe repartirse entre el primer tercero de buena fe que se pueda encontrar e Iñaki Urdangarin.

Espero que esto deje definitivamente zanjado el asunto.

Pues el notario lo piensa bien, y debería expresarlo con mayor decisión (aunque el pobre no vaya a recibir un duro de la operación, y esté regalando su trabajo y conocimientos a nuestro amigo).

Me cuesta creer que la registradora tenga dudas. Para mí que la oficial no lo ha consultado, y ha dado una semi-contestación/semi-largas a Javier.

Preguntar a un secretario judicial un problema de derecho registral me parece un poco arriesgado. Pero allá cada uno.

Por cierto, las cosas en derecho se razonan. Así que Javier haría bien en preguntar a todos los personajes que han aparecido en la historia no sólo cuál es la solución, sino por qué. A ver qué dicen.

Ah, y si tantas dudas tiene, existe la posibilidad de pedir al registrador dictamen vinculante. Si luego se presenta un documento a inscripción respetando estrictamente el supuesto de hecho, el registrador está obligado a actuar tal como haya resuelto en el dictamen.

Jeje, pues sí hay un buen motivo. Si hay un acreedor solo con dos préstamos hipotecarios distintos y el deudor subroga un nuevo acreedor echando al primitivo (art. 1211 Cc y Ley de 30 de marzo de 1994) de la hipoteca de mayor rango, el acreedor se encuentra con que su carga va por detrás de la de otro, y ya no tiene control sobre qué pasará con su garantía. Si pacta la igualdad de rango, sabe que, aunque como apunta Ciberet la garantía valga menos -cosa que iba a suceder de todas formas, porque lo que ganaría en la primera ejecución lo perdería en la segunda-, por lo menos sigue manejando el cotarro, porque la carga que le queda sigue siendo preferente.

Tanto les importa el tema a los bancos, que en la vergonzosa -por muchos motivos- Ley 41/2007, que modifica la Ley 2/1994, se les concedió la facultad de que, si el deudor quería subrogar a un nuevo banco, tenía que hacerlo en todos los préstamos que tuviera con la misma garantía hipotecaria.

PARA LOS INTERESADOS EN EL CONTENIDO DE ESTE POST: Los acontecimientos se suceden. Acabo de hacer un añadido al final del post y seguramente próximo el lunes por la tarde o el martes escribiré la conclusión, tan pronto como me la cuente Javier.

Yo tampoco le encuentro más explicación que la que tú apuntas. Somos unos mal pensados.

No tengo nada que añadir a las consideraciones jurídicas de Sáenz y Credissa, que van a misa. Tan sólo puedo ratificar que he visto un par de casos prácticos en los que un par de ingenuos se han "comido" una hipoteca en igualdad de rango que pensaban que sería purgada tras la ejecución. Les está bien empleado, por no informarse bien y fiarse de la opinión de cualquier botarate que pasaba por ahí (que evidentemente no va a responder ante nadie por decir semejante barbaridad). Máxime en una cuestión como esta que es de "primer curso de derecho registral".

Por otra parte, tengo una duda práctica: ¿por qué constituye el banco otra hipoteca en igualdad de rango, en lugar de ampliar la hipoteca o de constituir una hipoteca de inferior rango (como es, por otra parte, habitual)? Lo digo porque si constituye la hipoteca en igualdad de rango, el banco debería saber que la futura subasta va a perder gran atractivo frente a los licitadores (al tener una carga que se puede considerar "anterior"); dicho de otro modo, las posibilidades de subasta desierta aumentan considerablemente. Aunque claro, puestos a pensar mal, a lo mejor piensan que el número de pardillos que creen lo mismo que el empleado del Registro de la Propiedad es inmenso, con lo que les pueden "meter por el orto" esa hipoteca igualada en rango...

AMEN. Lo ha explicado correctamente Sáenz. Pues eso yo no haría mucho caso a los empleados sin menospreciarlos hablaría directamente con el Registrador que al fin y al cabo es el que va a inscribir o cancelar las anotaciones y cargas. La igualdad de rango se erige en una situación jurídica, admitida por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud dos o más hipotecas constituidas sobre una misma finca registral ostentan entre ellas la misma prioridad o rango registral.
Imagino que según el acta de inscripción, se constituyeron varias hipotecas con igualdad de rango, y que la referida nota marginal se contrae únicamente a la ejecución de la hipoteca que garantiza el derecho de uno de los acreedores. Por consiguiente, tratándose de la ejecución de una hipoteca independiente de las restantes, únicamente impide la cancelación de aquélla cuya realización se ha iniciado pero no la de éstas (cfr. los artículos 227 del Reglamento Hipotecario y 688.3.º, 669.2 y 670.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). EFECTIVAMENTE SE VA A QUEDAR CON LA PELLA DE LA INSCRPCIÓN 10ª QUE SE LA VA A COMER.
Salvo mejor criterio de los lectores profesionales.
UN SALUDO TRISTAN.

Reglamento hipotecario,

Artículo 227.
Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.

(que no es el 131, está bailado porque se redactaron esos artículos por la Lec, pero para el caso es igual)

De paso, recomiendo a quienes tengan dudas en general que pregunten directamente al registrador o notario, no a sus empleados. Sobre todo en aquellos casos en que, por no irse a otorgar escritura, el notario nunca va a llegar a comprobar si lo hecho por su empleado es lo correcto (quienes crean que el notario sólo firma, pueden contentarse con la opinión del empleado, claro)