Drama con las cargas posteriores

Gracias por la información Nitsuga, que aclara perfectamente lo que ha pasado

Hola Tristán,

Hay registradores que ante un mandamiento de expedicion de certificacion de cargas, diferencian, y como no vaya de forma muy correcta, aunque SÍ expiden la certificacion, NO toman nota al margen. Y esta diferencia es fundamental, pues en ella estriba la publicidad de una ejecución a los futuros acreedores que accedan al Registro,y lo que es más importante, la cancelación de cargas posteriores. Hay registradores que avisan. Otros en cambio, como bien dice Tristán, expiden la certificacion de cargas como si se la pidiera un potencial comprador del inmueble, no ponen la nota al margen, y luego vienen los problemas para el adjudicatario.
Buen consejo el de Draco. En caso de que el asunto empeore, siempre te queda la vía de la responsabilidad patrimonial ante la Aeat.

No se cómo estaría redactada la solicitud de Certificación de Cargas que Hacienda le envió al Registrador ni qué defecto podría tener que acarreara la consecuencia de que no se anotase la expedición de dicha certificación en el margen, pero lo cierto es que muchos registradores se la cogen con papel de fumar y luego el pato lo pagan otros porque ignoramos qué quiere hacer Alejandrus con el bien adjudicado, pero si lo que pretendía era venderlo rápido, lo va a tener difícil hasta que resuelva el problema.

Si hubo sobrante, ya tratará el Pastor cobrar de él. Em caso contrario no tiene de donde sacar, ya que nunca se considerará su embargo como anterior o preferente. El miedo del registrador es que el Pastor se considere perjudicado, aunque lo más probable es que no lo sea ya que el acreedor presumiblemente no tendrà otra cosa para ser embargado y aún en ese caso todavía pueden estar a tiempo.
Mi consejo al consultante es que lo intente por las buenas con todas las partes implicadas y si no que se prepare para elevar reclamaciones a los organos superiores del registrador, hacienda y banco. En última instancia al juez.
Nadie le va a obligar a pagar la carga del Pastor pero si no lo resuelve tendrá la anotación de la carga sin cancelar con el problema que le puede acarrear si pensara vender el inmueble.

Yo aquí veo que quien no tiene razón es el registrador. Los incidentes con las anotaciones no pueden invalidar que la adjudicación por subasta de la hipoteca cancela las cargas posteriores. Lo que no quita que el adjudicatario va a tener que pelear para que quede todo resuelto.
En cuanto al derecho de retracto de un arredatario con contrato verbal sin haberlo manifestado antes de la subasta tiene nulo valor.

Por lo visto no es un arrendamiento verdadero sino un invento del administrados de la SL, que se ha fabricado un contrato de arrendamiento como que la deudora (su sociedad) le hacía a él como persona física. Nada que cualquier juzgado no pueda tumbar.

Pero por lo visto el adjudicatario ha decidido aceptar el arrendamiento e ir cobrándolo. Yo no lo habría aceptado, pero...

Tristan, ¿no es un poco aventurado hacerse con una finca arrendada? ¿No podría ahora el arrendatario ejercer el derecho de retraco y dejar a este chico con las manos vacias? me suena que algun post ya has dedicado a este asunto...... Un saludo

Ahora me he enterado de verdad. Alejandrus me dice lo siguiente: "A ver si me entiendes ahora: Hay un hipoteca a nombre de hacienda, en la que no aparece la palabra embargo por ningún lado, y de hecho se ejecuta esta finca. Y posteriormente anotacion preventiva de embargo del banco"

Es decir, que no era un simple embargo sino una de esas hipotecas que hacienda te obliga a hacer cuando teme que va a tener dificultades con el cobro y quiere algo más seguro que una simple anotación de embargo. El problema, efectivamente debe venir de que no se debió anotar la expedición de la Certificación de Cargas (¿por culpa de quién?) y no se llevó a efecto la notificación que mencionas.

Antiguamente esas notificaciones a los acreedores posteriores las hacía el juzgado, y la falta de alguna de ellas era motivo de suspensión de la subasta, pero ahora es trabajo del registrador y su ausencia no suspende nada. Dices bien, el banco tendrá que ir contra el responsable de la falta de notificación, sea uno u otro.

Hola, Tristán (y gracias por la re-bienvenida, pero no me he ido ni he dejado de leer, conste), entonces parece que todo queda aclarado: el del banco es simplemente un embargo posterior sobre una finca que ya no es propiedad del deudor y, por tanto, nunca podrá subastarse ya por haberle dejado de pertenecer.

Más bien creo que el Registro no accede a cancelar la carga posterior porque es un caso en que entre la fecha de expedición de la certificación de cargas y la subasta se anotó otro embargo, motivo por el que, lógicamente, no pudo comunicarse al segundo la expedición de la certificación como exige el art. 659 LEC. Y, al no haberse anotado esa expedición, al segundo acreedor se le privó del mismo derecho a estar informado, participar en la subasta, subrogarse en el crédito anterior, etc... que prevee el citado artículo.

Pero ello no debería afectar al adjudicatario, como tercero de buena fe, en absoluto, ya se las apañará el banco con el registro o el Juzgado.

Tiene un cacao importante, sí, pero está recibiendo educación, de la que entra y no se olvida.

Pensemos que un ingeniero dedica a su educación no menos de 100.000€. Pues bien, Alejandrus parece que va a hacer lo propio.

Le he preguntado a Alejandrus acerca de las dudas que han surgido, si estaba o no anotado su embargo y me ha confirmado lo que yo pensaba, QUE EL EMBARGO SI ESTABA ANOTADO y que el problema viene porque la que no se anotó fue la nota marginal junto al mismo.

Estas han sido sus palabras exactas: "En el registro me han dicho que es la primera vez que se les da este caso. La nota del Banco Pastor es posterior a la de hacienda, ya que no se anoto en el registro la nota al margen del embargo, y el banco no tenia constancia de que ya se estaba embargando. Hablando con ambos los dos se echan la culpa uno al otro, y segun ellos los dos lo han hecho bien, lo que pasa es que al final la carga no se ha cancelado. Por otro lado al ser un embargo a la persona y no a la a finca, me han comentado que no me puede influir a mi como tercero de buena fe. Ya que el bien ya se ha subastado. Tengo que ponerlo en conocimiento del juez que lleva el caso del pastor que todavia no sabe que el bien ya no pertenece a la persona a la que embargan. Por lo tanto, proximo paso hablar con el juez, para ver que decide".

Ahora bien, veo que Alejandrus tiene un cacao tremendo con esto de las subastas. Equivoca conceptos y mezcla unas cosas con otras. Una cosa es un embargo y otra es una nota marginal, eso por un lado, por el otro cómo va a haber un embargo solo contra la persona y no contra la finca. Un embargo es un embargo y siempre se traduce en una carga contra la finca registral. Seguramente se refiera a que la deuda se va a quedar siendo del anterior propietario y que no va a afectar al nuevo titular, pero si eso es así por qué no la han cancelado en el Registro. Esto es un buen ejemplo de que A LAS SUBASTAS HAY QUE IR ESTANDO MUY INFORMADO O DE LA MANO DE ALGUIEN QUE LO ESTÉ.

Si, sin duda se ha dejado algo en el tintero. Le he escrito para que lo aclare aquí o me escriba con las respuestas. Pero lo de que no hubiera embargo me parece un error demasiado fuerte.

Si el embargo hubiera estado anotado, no se perjudica a nadie, como dice el registrador, porque el banco pastor al anotar su traba hubiera visto que tenía una preferente.

Por las fechas que se han indicado es imposible que el embargo hubiera caducado.

Esto es muy raro y habría que ver el historial de la finca.

De todas formas, pienso que algo se le escapa decir al que ha expuesto el caso.

Yo supongo (o quiero suponer) que el embargo estaría anotado correctamente. De lo contrario Alejandrus no habría participado en la subasta (habría sido una locura) ni el departamento jurídico de Hacienda la habría dado por buena, como bien apuntas. Lo que me parece deducir de las palabras de Alejandrus, es que el Registro expidió la Certificación de Cargas pero no debió de anotar en el margen la expedición de dicha certificación, elemento básico para advertir a los que vengan detrás de cómo está la situación.

Por eso opino que la nota simple reflejaría correctamente la existencia del embargo pero no la expedición de la Certificación de Cargas. Y por eso digo que leer la nota simple no habría evitado este desastre, porque en la actualidad ya hay muchos registros que dan tan poca info en las notas simples que ni siquiera informan de la existencia de esas anotaciones marginales.

Por supuesto que coincido contigo en que lo mejor es sacarla por donde ha entrado, como también opina Draco.

Ahora bien, si realmente el embargo no se hubiera anotado, entonces serían dos los errores: el de Hacienda, haberla subastado y el de Alejandrus, haberla comprado. Pero esto lo descarto por tremendo.

Cuando uno está verdaderamente interesado en adquirir un bien a través de un procedimiento que no es una ejecución hipotecaria, es requisito imprescindible:

a)comprobar la certificación de cargas solicitada por el Organismo que celebra la subasta.
b) si esto no fuera posible porque se está en plaza distinta y no se quiere o puede hacer el viaje, hay que solicitar una nota simple y verificar que el embargo está anotado y que no va a caducar en breves fechas.

Esto pasa porque creemos que todo el monte es orégano y que comprar es una subasta es de lo más sencillo.

Lo que te toca es demostrar que verdaderamente se ha producido un error, aunque sigo pensando y me sorprende que se haya dado como buena una subasta de la AEAT que ha tenido que pasar por el departamento jurídico y dar el visto bueno. La única solución que tienes es pedir la nulidad de la subasta.

LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIEMPRE HAY QUE VERLA Y SI NO ES POSIBLE, PEDIR UNA NOTA AL REGISTRO Y COMPROBAR QUE EL EMBARGO ESTÁ ANOTADO.

Ojo, que también podría ser error del Registro. Si verdaderamente la solicitud de anotación de embargo y expedición de certificación de cargas se hizo de forma correcta, pero por error no se anotó el embargo, QUE PAGUE EL REGISTRADOR el perjuicio que ha ocasionado.

Vete a Hacienda y compruébalo.

Porque una cosa es cierta ALGUIEN HA COMETIDO UN ERROR.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

Lucio, todavía estás muy verde y das palos de ciego. Una carga es una carga, sea hipoteca, embargo, anotación de demanda o lo que sea. Si no la cancela el Registrador estás jodido. La nota simple no habría evitado nada y estoy convencido de que Alejandrus la tenía.

Yo ídem que Draco.

Estás en un callejón estrecho y solo tienes dos opciones: pagas las cargas posteriores, o das media vuelta y pides la nulidad. Mira a ver si te compensa el tiempo que va a llevar recuperar el dinero. Sopesa si lo que has puesto de transmisiones es mucho mas que lo de las cargas posteriores, porque creo que esas te va a costar recuperar. Sinceramente, con un inquilino que no sabes si te va a pagar bien, si os vais a poner de acuerdo en el precio, volvería por donde he venido.

Buenas!

¿Cuando salio el piso a subasta? ¿Cuando se celebro la subasta? La carga del banco pastor creo que es preferente si es en concepto de "hipoteca". En mi opinión deberías de haber pedido una nota simple el dia de antes de la subasta, para asegurarte.Son solo 10 euros por internet y 4 euros en persona.