Drama con las cargas posteriores

Mfmelo, tengo un verdadero dilema; todas las subastas que veo, la cantidad reclamada iguala o supera el valor de mercado. En mi comunidad salen pocas.

En una subasta que sale los próximos días un particular (prestamista) reclama 120.000, el valor para subasta es de 120.000 € y el valor de mercado serán los 100.000 -120.000 €. Así que no pienso cubrir la deuda, pero, y si mi estrategia fuera pagar el 70 % = 84.000 €. Pero, me parece que tendría muy poco margen. Qué harías tú?

Pero si no lo vale, por mucho que sea la deuda reclamada y éso el banco lo tiene que saber. Mira, he visto otra vivienda, el banco le reclama 350.000 €, pero su precio de mercado no supera los 200.000 €. Mejor, se conformarían con 175.000, por ejemplo, ya que se acerca al valor de mercado.

Muchas gracias de nuevo; éres un gran profesor Mfmelo

Nada.
En pujas de 500.000 € para arriba, si se debe tirar muchas veces la piedra de cifras menores, dependiendo de quien sea la actora. Pero para subastas de 200.000 € para abajo, hay que cubrir como mínimo la deuda.
Saludos.

Entonces, siempre debe de cubrir la deuda? Cuánto me podría quedarme por debajo de la deuda?

Si te vas a meter a autónomo, te interesará más hacer una SL.
Es muy largo de contar, así que en otro momento pero sólo decirte que en una SL, si no quieres no tienes ni que pagar a la TGSS y la SL que más te puede interesar es una llamada transparente, ya que fiscalmente no tiene que tener ni trabajadores.
Saludos.

Oferta mínima: 150.000.01 €. ni más, pero no menos.
Es por lo que te he dicho que yo no hubiera participado en ella. Hay cientos de subastas a diario: APROVÉCHALAS, LANZA MUCHAS PIEDRAS Y PUEDE QUE ACIERTES CON ALGUNA, TARDE O TEMPRANO SUCEDERÁ Y COMPRENSARÁ.
La tasación en las ejecuciones hipotecarias no son reales, así que no hagas caso de esos tipos o valoraciones, suelen estar desfasados tanto para bien como para lo contrario.
Saludos.

No lo sé en estos momentos, me imagino que sí, ya que has de estar dada de alta en un epígrafe especial de sector inmobiliario.
Saludos.

Ah, otra cosa para ése epígrafe de AEAT tengo que ser autónomo, verdad?

Dices que con 25.000 € no hubiera hecho nada. Por debajo de qué valor no me lo adjudicaría? No te hablo de ésta oferta, sino en general. Estoy más perdida que un pulpo en un garaje

No hubieras hecho nada. Perder el tiempo y hacerselo perder a tu dinero.
No tiene nada que ver con empresas y creo que tampoco con CCAA, es estar dado de alta como empresa especializada en el sector inmobiliario. Entérate en tu CCAA como llevan ese tema, ya que todas no lo aplican o lo hacen de forma diferente. El estar dado de alta es en epígrafe adecuado por la AEAT.
Saludos.

Y, si no hubiera habido esa oferta de 91.000; crees que con mi oferta de 25.500 hubiera tenido alguna posibilidad? Hasta donde hubieras llegado tu?

Lo que me dices de que pagas unos impuestos de transmisión tan bajos; es por la comunidad autónoma o porque tributas como empresa?

Pues Nuva12 es una subasta para no haber participado. Puede ser la parte actora o quien sea, pero de todas formas no tiene garantizada la adjudicación ni con unos mínimos para invertir, ya que si lo reclamado son 150.000 €, la parte actora, puede pedir la adjudicación por lo que se le debe por todos los conceptos y eso puede hacerlo después en el trámite de presentación o mejora.
Por otro lado te digo muy en serio que yo jamás daría 91.000 € por algo que en el mercado está en 100.000 € y eso que yo tengo que pagar unos ITPAJD muy bajos (2%), pero tú tendrás pagar al ordinario del 8% + 2% para RP y otros por lo que de momento estas dando lo justo para no ganar nada y eso en subasta se traduce en pérdidas y ruína aseguradas. Yo he estado participando en 3 hoy y llego a mis cifras. El dinero es limitado, para mi y también para los demás, así que si lo invierten en estos lotes, pues tendran menos capital para otros futuros. Los márgenes en subasta no pueden ser tan limitados, sino tarde o temprano, te irás a la ruina.
Y te preguntarás ¿como puedo ir a la ruina? como mínimo me quedará lo adjudicado que podré vender en lo que me costó; pues no, ya que si uno no puede pagar y necesita vender habrá otros que, al igual que nosotros ahora, se aprovechará de la situación de necesidad y tú perderás un montón de dinero; si eso se repite xx veces pues la ruína es asegurada. Esto que te digo lo he visto en muchos viejos subasteros, que no supieron medir bien sus recursos y no hicieron las previsiones oportunas.
Saludos y olvida esa subasta, para mí, no valía nada. Yo trabajo con márgenes y estos son muy altos e intento no enamorarme nunca de ningún bien.
Saludos.

Mfmelo: me acaban de superar la puja. Un piso: precio de mercado unos 100.000 € (valor de subasta: 250.000 € y cantidad reclamada: 150.000 €); bien, yo he empezado con 25.000 €, pués a los 5 minutos la siguiente puja a la mía de 91.000 €!!!!! Pero, si el precio de mercado son unos 100.000; Qué locura!!!! Puede ser que sea el banco o el propietario intentando elevar la puja?

1.-No, no se puede colar ninguna carga. No es raro, es así y por tanto nunca me ha sucedido ni me sucederá.
2.-Los embargos se cancelaran siempre.
3.- Si, es prevntivo, pero terminará en embargo, no te tiene que preocupar en absoluto
4.- Es un embargo de todas formas, una carga, una deuda, etc.
5.- Si ha salido o no, ese no es tu problema, el problema lo tendrá el que compro y no pago la carga anterior que sabía que la tenía. Este año yo he vendido una finca que tenía una carga anterior (por la que yo me la adjudiqué) y la Caixa se había quedado esta finca por una hipoteca que le tenían hecha; lo que hizo la Caixa se llama dejadez y lo que yo hice se llama aprovechar la oportunidad del buen depredador, carroñero o subastero.
Saludos

Ok. Y, no se podría en tantos años colar una carga anterior? Sería raro, si, pero núnca se te ha dado el caso?

Otra cosa que me tiene muy inquieta, respecto a las cargas posteriores, sé que se tienen que cancelar, pero imagínate que hay una hipoteca (la que se ejecuta) y luego hay varios embargos:

- ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO (es lo mismo que una anotación de embargo sin más?)

- ANOTACIÓN DE EMBARGO EJECUTIVO.

No ha podido la finca haber salido a subasta por alguno de los embargos posteriores?

No, no pidas nada, la certificación es suficiente, si esa certificación no tiene nada delante y es un hipotecario, sigue sin tener ninguna caraga preferente.
Solo has de tener en cuenta y estudiar que tendrá los IBIs atrasados y que no habrán pagado la ccpp.
Para conocer cuando se incohó el procedimiento te vas al edicto (esos vienen siempre) y ves el número por ejemplo: 1516/2008, pues es lógico que se comenzo el embargo en +- 4 trimestre del 2.008 y que el juzgado es muyyy lento y malo; si el procedimiento es 0050/2016 pues se comenzó en año 2.016 al principio y el juzgado es de los veloces, pero conociendolos no creo que existan, pero de utopias e ilusión también se vive y que bonito sería todo.
Saludos.

Buenos días Mfmelo:

Me he encontrado otra certificación del 2011.
Éso indica que el procedimiento lleva mucho retraso, no? La certificación tiene la fecha en la que el acreedor solicitó la subasta contra el deudor, no? Entonces, como puede tardar años y años en salir a subasta? Mejor pido nota simple para asegurarme que no hay nada nuevo, verdad?

Normal, típico y ordinario. No problem.
Saludos

Muy buenas:¿es normal que para una subasta judicial que se vá a realizar en los próximos días (2016), cuelguen en la web una certificación de cargas de hace 2 años (2014)?

Como lo mencionas y describes en principio: SI, la hipo 4ª y la 6ª es la misma, pero así es muy difícil analizar nada, ya que los detalles y pormenores son importantes.
La inscripción e hipoteca 4ª sigue vigente a todos los efectos y la inscripción 6ª es posible que sólo detalle que se ha cambiado de acreedor o banco.
Saludos.