Drama con las cargas posteriores

Muchas gracias por la explicación!

He llamado a la TGSS y me han comentado que también se puede dejar un cheque con el importe de la puja directamente y así si te lo adjudican ya no tienes que hacer otro cheque. El problema que veo es que si no me lo adjudican tengo mucho más dinero bloqueado hasta que me devuelvan el cheque.. es común dejar directamente en un cheque el importe total de la puja en lugar del depósito?

He preguntado por una finca que se subasta y en la URE no quieren enseñar el expediente; sólo dicen que mire la información de Internet, que es muy escueta. No me han dado ninguna información extra, ni por supuesto el importe de la deuda que se reclama.

En la descripción de la subasta la finca aparece como libre de cargas, pero tiene una hipoteca que "está pagada pero no está cancelada registralmente". El embargo de la seguridad social es posterior a la hipoteca y es lo que lleva la finca a subasta.

Como sería la primera subasta a la que acudo, a mí me da bastante miedo pujar por una finca supuestamente libre de cargas pero con una hipoteca no cancelada registralmente. Todavía no tengo la nota simple ni he podido hablar con el registro de la propiedad correspondiente. En la TGSS me han dicho que si al final existe una hipoteca real sin pagar sobre la finca se anularía la subasta, ya que el tipo de enajenación tendría que ser en realidad inferior al que ellos solicitan ahora. Es eso cierto? Se han dado casos en que había una hipoteca pendiente de pago que el expediente no reflejaba y se ha anulado posteriormente una subasta, después de ser adjudicada de forma definitiva?

Cómo saben que la hipoteca está completamente pagada? Es porque el banco les da la información? por qué no viene en el expediente un documento público que los licitadores puedan ver y guardar y que refleje que la hipoteca está completamente pagada?

Y si está completamente pagada pero la única descripción de la subasta está en Internet, sin tener ni un papel donde la TGSS diga que la hipoteca está completamente pagada, qué seguridad puedo tener de que vayan a anular la subasta si las cosas salen mal y realmente hay una hipoteca sin pagar?

😓Uffff!!! Menos mal

No.
Cuando corresponda.

Si, pero las cargas anteriores las tienes que pagar también en ésos 5 días?

Tristán muy bueno en Subastanomics:
Buenos días Tristán, Dices que, para tomar posesión, hay que buscar al expropietario. Y, una vez que lo encuentras, ¿qué tienes que hacer? Saludos,
Respuesta Tristán:
Toc-toc-toc, hola qué tal.
Vamos a ver Tristán y si se complica la cosa ¿Qué?.
Saludos.

En la TGSS, el mínimo que puedes ofrecer por un lote es el 25% del tipo por lo que 100/4= 25´. no quiero decir con esto que tú sólo pujes por el 25%, es una referencia, pero puedes orientarte a partir de ese porcentaje.
Las cargas anteriores o preferentes son íntegras y por tanto no se pueden dividir por nada, si la carga es de 100 €, pues 100 € tienes que pagar.
saludos.

Buenos días Mfmelo:

Cuando dices: "Procura estudiar las que no tienen cargas, por una razón fácil de explicar: esas cargas no se pueden dividir entre cuatro y por tanto hay que pagarlas íntegramente".
A qué te refieres? Qué es éso de dividir entre cuatro?

1.- Si así es, has de hacer un cheque nominativo a la TGSS por el 25% y presentar en sobre tu oferta. Esta no puede ser inferior al 25%, es oferta mínima, pero si puede ser inferior a la deuda y al 75%. No admiten ofertas por menos, en ningún caso.
2.- Si. Si.
3.- No te hace falta depositar nada más con el cheque bancario que presentaste con tu oferta en sobre por importe de deposito del 25% te es suficiente. Si estas en presencial y alguien en sala oferta o presenta depósito para participar, ya sabes que tu oferta va a ser superada y por tanto te acercas a la mesa y dices que quieres participar y que has aportado sobre y con ese depósito te es suficiente, no tienes que entregar nada más.
4.- El depósito del 30% se hace en el mismo acto, en metálico o en cheque bancario nominativo. Pero si tienes presentado sobre no te hace falta nada más, ya que cogen el depósito del sobre, es lógico, ya que tu postura en sobre se entiende que será inferior, pero tú ya estás consignado. Efectivamente el sobre cerrado es para pujas inferiores a las presenciales y superiores al 25%.
Saludos.

A ver si lo he entendido bien. Si se desea ofrecer menos del 75% entonces se hace el depósito del 25% antes de la fecha en la que se celebra la subasta, y además se entrega aparte otro sobre cerrado con la puja máxima, que podría ser cualquier cantidad superior al 25% (o existe algún caso en que te puedan adjudicar una subasta de la TGSS por debajo del 25% del tipo de subasta??).

Si la cantidad que se ofrece en sobre cerrado es de al menos el 60% del tipo de subasta y no cubre la deuda se puede adjudicar en esa cantidad. Si esa cantidad en sobre cerrado resulta la más alta (entiendo que en este caso podríamos estar también entre el 60% y el 25% del tipo de subasta) y cubre la deuda, entonces te lo adjudican. Si es la cantidad más alta y no cubre la deuda, pero es al menos el 25% del tipo de subasta es posible que lo adjudiquen mediante resolución motivada del Director Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social.

Si se puja mediante sobre cerrado con depósito del 25%, y luego se acude a la subasta presencial y la gente empieza a pujar por encima del 75%, se puede uno reenganchar a las pujas en ese momento depositando un 5% adicional o hay que llevar otro cheque aparte con un 30% para entrar de nuevo en las pujas?

Entiendo que el depósito del 30% se constituye el mismo día de la subasta presencial y que evidentemente nadie lleva ese depósito antes no? Que el único depósito que se hace con antelación es el del 25% y es para pujar con antelación en sobre cerrado y en cantidades más bajas que las que se manejan en la subasta presencial.

Saludos!

Es raro que no te aprueben si eres la mejor postura, pero a veces sucede y la vuelven a sacar y esta segunda vez si la aprueban al mejor postor, es un organismo muy competente y sabe lo que se trata. Hay una forma de conocer la deuda que tiene el ejecutado, pero eso es regla de oro de la subasta y está prohibido decirlo. Si se conoce este dato (muy importante) la adjudicación es segura, siempre que ofertes por la deuda total; no obstante también te la aprueban aunque no llegues a la deuda, siempre en sobre cerrado.
En las presenciales basta con que hagas el depósito para que estes cubriendo el 75%.
RELATO SUBASTERO:
Una vez estuve en una y habíamos un montón de subasteros de los antiguos porque salían unos pocos lotes y las salas entonces estaban a rebosar de gente.
Yo soy de pueblo, así que se me puede llamar cateto, no tengo problema por ello.
Pues vienen dos hombres de un pueblo(les llamaré catetos) y cuando preguntan si alguien viene a la Renault expres, pues estos dos hombres se levantan y van entregan el depósito en la mesa; todos los demás estábamos esperando a la apertura de sobres, ya que la furgonete no valía ni el 40%; como nadie presentó mas depósitos y los funcionarios preguntado que si alguien más iba a participar y nadie habló, pues adjudicado a cateto que era el único que había hecho deposito.
A este hombre le iba a dar algo,
Cateto: ¡¡pero si yo no he hablado, ni he hecho oferta alguna!!
La presidenta de la mesa: si pero usted ha hecho el depósito y como no hay nadie más en la subasta, pues se le adjudica a usted en el 75%.
Cateto: ¿pero como voy a dar el 75%? si la furgoneta no vale ni el 50%?, yo estaba esperando a que pasara a 2ª. Y todos estos ¿qué hacen aquí, que no paran de reirse?.
Funcionaria: pueden estar aquí, es subasta pública y algunos viene con sobres otros vienen a otros lotes que salen. Bueno pasamos a abrir los sobres, a lo mejor tiene suerte y hay alguno que le supere hombre, tranquilicese.
Los sobres tenían ofertas del 25,2-25,5-26.... %. por lo que
Funcionaria: adjudicado al cateto por 5.100 €.
Cateto: yo a ese precio no la quiero. Quiero me devuelvan el depósito.
Funcionaria: no le devolvemos nada y el lote es de usted y tiene 5 días para terminar de rematar.
Cateto: pero si llevo años juntando ese dinero, por Dios, es mi ruina, yo quiebro la subasta, auque pierda el depósito.
Funcionaria(y esto es importante): usted quiebre lo que quiera pero lo ofrecido lo tiene que pagar y además si no remata le pediremos daños y perjuicios que pueden ser superiores al doble de lo que ha ofertado.
.
Así que cuidado con las ofertas presenciales en la TGSS, las carga el maligno.
Saludos.

Mfmelo: Eres mi MAESTRO. Muchísimas gracias.

Una pregunta desde la más absoluta ignorancia.. en las subastas de la TGSS se suele dar este caso de vez en cuando o esto no lo suelen aprobar?: "si la postura es inferior al 60 por ciento y NO cubre la deuda, [se puede adjudicar] siempre que supere al menos el 25 por ciento del tipo de subasta, mediante resolución motivada del Director Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social."

Saludos!

Lo que te voy a aconsejar es tirar piedras sobre mi propio tejado, pero algunos somos así.
Para ti que tienes prisas en invertir lo mejor es la TGSS, no diciendo con esto que dejes los juzgados pero con menos prisas y necesidades de compra.
Los coches y maquinaria y otros bienes muebles olvidalos, no son para ti aún.
Céntrate en las fincas y siempre en sobre cerrado, nunca en presenciales, no interesan ahora, hubo y habrá otros tiempos en que si interesaran.
Procura estudiar las que no tienen cargas, por una razón fácil de explicar: esas cargas no se pueden dividir entre cuatro y por tanto hay que pagarlas íntegramente. Te puede interesar en contadas ocasiones el comprar con cargas y gestionar estas, pagando en nombre del deudor o propietario.
La TGSS es muy rápida en sus trámites en comparación con los juzgados, son la noche y el día y una vez te aprueban tu oferta, te entregan toda la documentación necesaria para que puedas inscribir tu título y pagar los ITPAJD, para que te hagas una idea de lo bien que hacen su trabajo, que en este organismo no has de hacer la legitimación de firma ante notario o regitrador afirmando que no esta arrendada. Pero como en todo tiene que haber algún impedimento y es que ellos no pueden dar la posesión y entrega de lo adjudicado(en las fincas, en los bienes muebles son mejores que los juzgados) y si el deudor y antiguo propietario se niega a entregarte la propiedad has de plantear un desahucio por precario en los juzgados (otra vez). En el 90% de las veces que he comprado en este organismo, los deudores me han hecho entrega de lo adjudicado sin problemas, ya que luego puedo pedirles las costas judiciales por su empecinamiento.
Las partes indivisas no son para ti, son para los muy expertos y ahí si que hay que tener paciencia, son chollos, a muy largo plazo, pero largo largo.
La clase de hoy la doy por concluída.
Saludos.

Ah, y lo que me dices que mire en la Seguridad Social, voy a mirarlas. Las he evitado porque según lo que he leído la mayoría de lo que sale son coches (que no me interesan), partes indivisas (no me atrevo todavía, las supongo complicadas) y encima que la mayoría se suspenden.

Además de ser muy buen profesional, que estoy segura que lo eres, eres muy didáctico. Ya sabes, si quieres un sobresueldo, la enseñanza es lo tuyo.

El margen aceptable en subastas es ganar el 100%, eso es aceptable.
El margen aconsejable en subastas es ganar el 200%, eso es rentable.
El margen mínimo y máximo es el que cada uno se pone, ya que nadie sabe el dinero que tienen los demás y la falta que les hace y del que se pueden desprender y estar sin él durante 1 año o más.
Mis márgnes suelen ser desde el 50% hasta el 5.000%, pero para llegar a esto hay que estudiar mucho y pasar muchos años. El símil de esto que digo lo tienes en los seres vivos, cuando nacen no saben ni caminar, ni comer y pasados los años corren y devoran, porque son adultos.
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Para que comprendas un ejemplo: yo compré pisos y viviendas en plena burbuja por +- una media de 100.000 € y ahora estaría encantado de que alguien me diera el 50% por ellas; pierdo mucho dinero, pero por otro lado las viviendas que puedo comprar con esos dineros son mucho mejores y más baratas.
Tanto actora como deudora estarán contentas no porque tú des el 70%, ellos querrán el 200%, pero es que lo que tú das no lo da nadie. El banco se queda con una propiedad y él lo que quiere es dinero que es lo que presto. El deudor se quita un problema, aunque posteriormente lo siga tenieno, pero minorado.
Saludos.

Y, Cuál sería un margen aceptable?

Y sigo sin entender, con ese 70 % como estarían contentas las partes ya que no cubre la deuda. El prestamista no cobra la deuda entera y el deudor pierde la casa y le siguen reclamándole dinero. Pués para estar tocando las castañuelas de contentos, jajaaaaa

Es una forma de hablar. A la que no interesa es a tí. Comprar con esos márgenes tan cortos en subasta no es bueno. A la parte actora estoy convencido que lo que quiere es que haya alguien que compre y quitarse el marrón. A la parte deudora, lo que quiere es que alguien compre y de ese precio, que es el que tenía la finca antes de la burbuja, pero esta revento y ahora no vale eso.
Una cosa es lo que podemos imaginarnos que esa finca vale en al calle y otra es ponerla en venta y obtener esa cifra. Ofertar, ofertan mucho, otra cosa muy distinta es que vendan, vender cuesta mucho trabajo, al menos que sea una ganga.
Saludos.

Mimarlo: No entiendo bién lo que dices acerca de:

"Conclusión: 84.000 €(70 %) la oferta es firme y es la mejor para todas las partes, menos para ti."

No entiendo que sea lo mejor para las partes, porque el prestamista no recupera su deuda (120.000 €) y el deudor al no haber quedado cubierta la deuda entera se queda sin casa y encima el prestamista le seguirá reclamando lo que queda de la deuda (120.000 - 84.000 = 36.000 €). No crees o hay algo que me estoy perdiendo?

Lo importante en una subasta para adjudicarte el bien que sale son los tanto%. Para los bienes muebles: 50%, para los bienes inmuebles: 70%
Luego hay otros parámetros para ir cumpliendo, pero ninguno de ellos cumple la seguridad de adjudicación y es a criterio del juzgado y de las otras partes.
Estos porcentajes son en esencia: cubrir como mínimo la reclamación del principal, intereses y costas. Es el que interesa al inversor en subastas.
Si damos menos, el juzgado intentará no aprobarte nada, e instará a las partes a llegar a un acuerdo, etc, etc, todo basado en la LECiv.
Pero si las cifras son muy altas, es posible que las partes se conformen con menos requisitos y te admitan una puja que no cubra los mínimos, ya que no todo el mundo dispone de 1 k a 10 k de euros, aunque la finca este valorada en 100 k.
Conclusión: 84.000 € la oferta es firme y es la mejor para todas las partes, menos para tí. Yo en esa subasta no participaba. Ten paciencia, que todo llega con el tiempo y al final lo que te hará falta será dinero, que al parecer ahora es lo que más tienes.
Si tienes tantas ganas de invertir, mira en la TGSS lo que sale de tu comarca o región y participa en sobre cerrado, esa si es muy buena forma de invertir y empezar a ganar dinero.
Saludos.