El pasado jueves comentaba que había participado en una subasta judicial para la disolución de un proindiviso en la que estaba seguro de que no iba a asistir ningún subastero porque en el expediente judicial aparecía una hipoteca de 260.000 euros cuando en realidad la deuda pendiente era de solo 63.000 boniatos.
Yo recibí esa información casualmente, porque una de las partes interesadas en la subasta había contactado conmigo para que asistiera a la misma y cuando le comenté que no tenía ni la menor intención de hacerlo debido a la tremenda carga que arrastraba la vivienda, me enviaron la información bancaria. Esta información hubiera resultado clave de haberse tratado de otro tipo de subasta.
Lo que ahora importa es cómo consintió el letrado de la parte actora que el bien saliera a subasta con una información de cargas tan inflada, cuando lo que les interesaba a ellos era que acudieran cuantos más postores mejor porque preferían recaudar dinero que tener que adjudicarse la subasta.
Del estudio de la Certificación de Cargas se desprendía que había una hipoteca del año 2.000 de 165.000 euros y una ampliación de hipoteca de otros 20.000 euros en el año 2.005. Llegado a este punto el secretario del juzgado debería haberse dirigido de oficio (artículo 657 de la LEC) al banco titular de esa carga anterior para que éste informase sobre la subsistencia actual del crédito garantizado en esa hipoteca y su actual cuantía. Hace unos años esto solo se podía hacer a instancia de parte, pero actualmente lo debe hacer el secretario de oficio, es decir, como parte de su trabajo, sin que nadie se lo solicite.
Pero resulta que el secretario no solo no le preguntó al banco la cuantía de la carga anterior sino que al realizar la Tasación de Cargas que ordena el artículo 666 de la LEC no solo no aminoró la carga hasta la verdadera cifra que faltaba por amortizar sino que le sumó toda la responsabilidad hipotecaria, de manera que al valor de tasación no le restó los 185.000 euros de la hipoteca ampliada sino los 260.000 euros de la completa responsabilidad hipotecaria, es decir, la deuda principal más los intereses ordinarios de tres años más los intereses de demora de otros dos años más la cantidad presupuestada para costas judiciales.
Y esta barbaridad, este error monumental que cualquier inversor podría calificar de desastre, resulta que ni el letrado de la parte demandante ni el de la parte demandada, ambas partes copropietarias e interesadas en atraer postores para que el chalet se vendiera cuanto más caro mejor, ninguno de los letrados, digo, se dieron cuenta del problema y el procedimiento siguió adelante como si tal cosa, solicitándose fecha para la subasta y celebrándose ésta tal como relaté en el post del pasado 15 de mayo.
Y aquí es donde entra mi recomendación de que las partes interesadas en atraer postores y en que las pujas suban cuanto más mejor, lo que deberían hacer es contratar la asesoría de algún subastero local pues somos gente acostumbrada a valorar expedientes judiciales en media hora o incluso menos. A veces cinco minutos bastan para descubrir la clave que puede echar por la borda el trabajo de varios años.
Además un subastero también puede estudiar el bien que se va a subastar, de manera que en el edicto no se repita tanto aquello de que "se desconoce la situación posesoria de la vivienda" sino que se pueda reflejar la realidad, lo que sin duda también atraería postores.
Hay mucho dinero en juego: sobrante para el demandado o para que los acreedores posteriores también puedan cobrar o incluso para que los letrados de la parte puedan hinchar sus minutas como gustan de hacer cuando tienen la ocasión. Pero hay una cosa importantísima que los letrados responsables tienen que meterse en la cabeza:
la cantidad que se va a recaudar depende, y mucho, de cómo se presente la subasta en el expediente judicial.
Por cierto, que el título menciona que hay tres razones por las que los interesados en que la subasta recaude mucho dinero deben contratar a un subastero. Ya he mencionado dos, que estudie el expediente judicial desde el punto de vista de un inversor y que estudie la situación posesoria.
Hay muchas terceras razones posibles, ¿cuál es la tuya?
