Chat de subastas

Era parole, parole... y caes en el error de muchos de aludir a la buena fe del 34 LH, cuando lo que prima es si el contrato es anterior o no a la carga.
¿Cómo explicarías, si no, que el 661 ya prevea que se declare válido antes de la subasta, y, aún así, se extinga por el 13.1 si es posterior?

Habia una canción de Rafaela Carra: parlare, parlare, parlare..... y hasta ahí, porque no recuerdo más, pero no, no es esa (la subasta, no la canción), da igual, el caso es que en esta otra, la empresa es una inmobiliaria cuyo objeto social es la promoción de todo tipo: de comprar, alquilar ............, el señor X que tiene el contrato de alquiler y ha comprado por cesión la hipoteca, es un asesor y probablemente de la propia empresa inmobiliaria (esto último pura especulación), gente como dice mfmelo que ha tenido o tiene pasta y que saben lo que hacen.

Así que, teniendo claro el 661 y el 675, el tema es, te hacen una simulación de contrato de alquiler privado de uso distinto de vivienda (segunda residencia), la elevan a pública con inscripción cuando les viene bien, me imagino se personan o no, en el procedimiento como arrendatario(para que el adjudicatario no pueda aludir al art. 34 LH, me imagino que da igual porque esta inscrito y el registro es público), y te meten un gol por la escuadra en la prorroga del partido.

Y ahora la cuestión es, se les puede anular el gol, ( el contrato), porque, casi seguro, que ejercitaran un derecho de retracto, o lo que sería peor, que alguien entre en la subasta y se la adjudique por un precio que les venga bien y el señor X (arrendatario) este los 15 años disfrutando.

Con lo cual, como decia mfmelo, perder el tiempo y seguramente dinero.

saludos,

Perdonado, y, ya puestos, aprovechemos para aclarar conceptos: supongamos (es un "pour parler") que fuera la 111279, por las fechas, sin certificado, empresa ejecutada insolvente y arrendatario.
Como consta en el Edicto, el contrato ya ha sido declarado falso durante la ejecución, porque se puede, por el 661 (aunque el coco mfmelo asuste a los novatos).
Si no se declara durante la ejecución, puede ser tras el intento de lanzamiento, por el 675 y también por el mismo Juzgado.
Cuestión aparte es que en un precario, retracto, etc... ya fuera de la ejecución tengas que demostrarlo falso.
Saludos,

Ya mfmelo, pero no vas a contratar servicios antes de tener nada, por eso aporto datos para solicitar opinión, no para que nadie de certeza, sino opinión de gente con experiencia en estas lides.

y bueno, con respecto a la regla del chat que alude Jotaerre, pues no se aporta por la L.O.P.D. ;)) No he podido resistirme, perdon.

saludos,

Verdad de la buena

Simplemente leo: "voy a proponer una única regla básica:
Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta."

Tiene razón Jotaerre, para pedir ayuda en esta sección hay que abrir el corazón.

Para el estudio a más profundidad: un experto analista de subastas. Si la cosa es muy interesane y hace falta consejo profesional, profesional, abogado y en este caso Don Joan, sería mi recomendación.

Puede ser simulado, o no.
Puede que nosotros, en nuestro afán de comprar la finca, deseemos que sea simulado y después de comprarla nos demuestren que todo era lícito y de buena fe. No podemos especular sin datos suficientes porqué nos llevarán a error y con datos suficientes tampoco podemos asegurar que ganemos un proceso judicial, las cosas son difíciles de demostrar y la L.O.P.D. que tenemos nos hace muy difícil conseguir pruebas.

Saludos y dudas para participar las tengo todos los días y todas horas.

Hay empresas, como Axesor, que la podrían conseguir.
De todas formas, estás incumpliendo la regla básica de Tristán para el chat de dar el código de subasta.

Y que pensais, si os digo que el mandamiento del juzgado de la expedición de certificado de cargas es de 2015 y el contrato de alquiler privado del 2014 elevado al registro en 2016 y seguido de la inscripción del contrato, se inscribe la cesión de la hipoteca.

Parece claramente una simulación, que pensais sería facil tumbar el contrato de alquiler ?

Saludos,

Pues, es yo consulte telefónicamente en registradores para pedir la extensa y me comentaron que aún pidiendo la certificación, la extensa no la daban.

saludos,

Yo compro pro-indivisos y algunos que tengo desde hace muchos años son de los más rentables.
Hay que estudiarlos con mucha atención.
Si el motivo es porque las partes no llegan a un acuerdo en modo alguno y han tenido que recurrir a los tribunales para que solvente el problema, no estando de acuerdo en nada y no pudiéndose ver unos a otros, es la oportunidad del subastero-carroñero.
Hay otros pro-indivisos que las partes acuden a los tribunales porqué una de las partes está desde siempre haciendo uso del bien común y pasa de rendir cuentas a la otra parte y no es que no se puedan ver, es porqué al que disfruta de los privilegios no interesa la división y siempre lo va dejando todo para el año próximo, año en que espera le toque la lotería y esa suerte es esquiva. En esas divisiones, las partes se suelen poner de acuerdo en todo e intentan sacar el máximo provecho de la situación, creyendo y tomando por tontos a los subasteros/as, quedando desiertas dichas subastas, ya que suelen poner: pujas mínimas, valoraciones desorbitadas, derechos posteriores a la subasta, etc, a esas divisiones yo no iré nunca.

Hay otras que no voy a decir y a las que siempre voy.

Saludos,

Con los debidos y sinceros respetos a su ilustre Señoría, el procurador y abogado para el subastero ha de ser el último recurso, procurando no ponerlos demasiado o perderemos dinero, ya que en la mayoría de las subastas en las que somos los máximos oferentes, no terminamos siendo los adjudicatarios finales y más en las electrónicas actuales en las que los juzgados no se enteran de lo que ha ocurrido en la subasta(oficialmente) hasta pasados al menos 20 días y eso ocurre en todas las subastas, des el porcentaje que des.

Ojalá se pudiera tener siempre y desde el comienzo de terminación de la subasta abogado y procurador, pero eso no es conveniente ni necesario, para un/a subastero/a, por la siguiente razón, siendo la menos importante sus minutas:

1.- Desde el principio no hacen falta en el procedimiento, todo se irá haciendo según ley por el juzgado, tanto si están estos profesionales o no, si están ellos es posible se adelante algo de tiempo en los plazos.

2.- En muchos lotes y bienes si pones abogado y procurador te pueden costar más sus minutas que lo ofrecido en la subasta por los bienes: maquinaria, coches y bienes muebles en general, plazas de garaje, trasteros, fincas rústicas, solares de poco valor, etc.

3.- Cuando se pone abogado y procurador es porqué se ha “atascado” el procedimiento o, según el criterio del subastero, se están intentando vulnerar sus derechos legales, entonces sí hay que recurrir al abogado y éste estudiar la viabilidad de seguir adelante con los recursos de oposición. En estos casos no me lo pienso y pongo abogado y procurador y digo la verdad Don Joan siempre ha sido un abogado sincero, coherente y honesto, no cobrándome absolutamente nada por decirme que si seguíamos adelante con el recurso no íbamos a conseguir nada.

4.- En una inversión del tipo que sea, todo gasto se ha de tener en cuenta, pero la minuta de abogados y procuradores, si nos vemos obligados a ponerlos, es la más rentable y necesaria y suele ser escasa en relación al coste de la inversión, exceptuando los bienes descritos en el punto 2.

Yo repito, al igual que otras veces, que soy leguleyo y que todo lo que digo lo hago por mis experiencias en licitaciones y antes de molestar a mi abogado y procurador estudio bien si es conveniente hacerlo, no por los costos, que también, sobre todo para que no pierdan el tiempo ellos, yo y mis dineros.

Todo esto con el debido cariño y admiración que proceso a su Señoría, a la que tengo en lo más alto del pedestal judicial y por ello reciba un cordial y afectuoso saludo de su humilde cliente.

Bueno yo iba pensando aplicarlo a la compra de partes indivisas. Me imagino que será bastante habitual hacerlo cuando se prevee lío para presionar a la otra parte.

Con patatas, y, de postre, un chupito de 13.1 grados, no gratis de garrafón (ah, claro, es que hay que poner abogado y procurador...).

Las fincas que tienen mucho valor, suelen ser de gente que tienen o han tenido dinero y saben "blindar" sus propiedades en previsión de percances futuros o teniendo ya conocimiento de estar en trámite judicial. Suelen ser además de abogados y gente de la judicatura que conocen bien las leyes, pero es igual, si tienen dinero saben como blindar sus propiedades ante situaciones adversas, lo he visto muchas veces y en esos bienes es difícil hacer nada, al final pierdes el tiempo, ya que de una u otra forma transmiten la propiedad, ahorrándose mucho dinero y el subastero se tiene que allanar.
El contrato de alquiler se ha de respetar y más estando inscrito en RP. A la parte acreedora le da igual quien sea el adjudicatario, de una u otra forma, lo que quiere es cobrar toda la reclamación y el que tiene blindada la finca tiene estudiado todos los escenarios posibles.
Si eres el adjudicatario distinto al propietario/inquilino(compinche), perderás, después intenta averiguar si todo está en orden, no siendo parte en el procedimiento, teniendo que poner abogado y procurador: que los recibos de los suministros los esté pagando quien dice ser inquilino; que las cuotas de arrendamiento sean equiparables a las del mercado real; que esté utilizando la finca; etc, etc. y convencer al juzgado, pero no en el procedimiento de la ejecución, has de plantear otro proceso, sino te lo plantean antes a ti.
Bastante preocupación y trabajo lleva una subasta hasta su terminación y venta ante notario, para meterse el subastero en líos judiciales que lo más problable es que pierda al cabo de los años.

Las formas de "blindar" las fincas son muy diversas y la más usual es la del contrato de alquiler.

Saludos.

el contrato esta inscrito en el RP, para inscribir hay que pagar AJD la broma no sale tan barata.

"blindar la transmisión de la finca por el medio que sea" cual es el medio mas adecuado? una hipoteca? un contrato de alquiler lo veo mas complicado creo que es mas fácil de tumbar

¿Equivocado, en qué? ¿En que, como la nota simple no lo dice todo y el registro está lejos, es imposible pedir una certificación literal on line?

Saludos,

A ver, Pimiento, que ya hemos aclarado muchas veces que esto ya NO es una consultoría. Lee la parte superior de esta página.